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논문명/저자명
장기수선충당금 과소적립에 관한 연구 = Underestimation of long-term repair provisions / 김성환
발행사항
서울 : 한양사이버대학교 부동산대학원, 2020.8
청구기호
TM 333.3 -20-100
형태사항
viii, 66 p. ; 26 cm
자료실
서고(열람신청 후 1층 논문실)
제어번호
KDMT1202042879
주기사항
학위논문(석사) -- 한양사이버대학교 부동산대학원, 부동산전공, 2020.8. 지도교수: 김지현
원문

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표제지

국문초록

목차

I. 서론 12

1. 연구의 배경 및 목적 12

2. 연구범위 및 연구방법 15

3. 연구구성 16

II. 이론적 고찰 및 선행연구 검토 17

1. 장기수선계획제도 17

1) 장기수선계획 개요 17

2) 장기수선계획 수립 대상 18

3) 장기수선계획 수립기준 21

4) 장기수선계획 검토·조정 21

2. 장기수선충당금 23

1) 장기수선충당금 개요 23

2) 장기수선충당금 사용 25

3) 장기수선충당금 적립 및 사용현황 27

3. 선행연구 검토 29

1) 장기수선계획제도 관련 선행연구 검토 29

2) 선행연구와의 차별성 32

III. 실증분석 33

1. 연구설계 33

1) 연구문제 설정 및 연구모형 33

2) 변수와 자료 35

3) 가설의 설정 38

2. 기초통계량 40

3. 상관관계 분석결과 42

4. 회귀분석 결과 43

1) 장기수선충당금 계획금액 44

2) 장기수선충당금 월 부과액 45

3) 장기수선충당금 차액(계획금액-월 부과액) 47

IV. 심층집단면접(FGI) 분석 및 개선방안 49

1. FGI를 통한 분석 49

1) 포커스 그룹 구성 및 배경 49

2) 질문지 50

3) FGI 분석결과 51

4) FGI 총평 55

2. FGI에 따른 개선방안 56

V. 결론 59

1. 연구결과의 요약 및 시사점 59

1) 연구결과의 요약 59

2) 연구결과에 대한 시사점 60

2. 연구의 한계 및 제언 62

참고문헌 65

부록 67

부록 1. 장기수선계획 수립기준 67

부록 2. 장기수선충당금 과소적립에 대한 심층집단면접(FGI) 질문지 71

ABSTRACT 75

〈표 2-1〉 장기수선계획 의무수립대상과 의무관리대상 19

〈표 2-2〉 장기수선충당금 산정방법 24

〈표 2-3〉 장기수선충당금 과소적립에 따른 과태료 처분 사례 24

〈표 2-4〉 장기수선충당금 사용계획서[별지 제12호서식](제79조제2항 관련) 26

〈표 2-5〉 장기수선충당금 적립 및 사용현황[별지 제6호서식](제79조 제1항 관련) 28

〈표 2-6〉 장기수선제도 선행연구 30

〈표 3-1〉 장기수선충당금 차이에 미치는 영향요인 실증연구모형 34

〈표 3-2〉 장기수선충당금의 계획금액, 월 부과액 및 차액 변수설정 35

〈표 3-3〉 기초통계량 41

〈표 3-4〉 동수, 세대수, 주거전용면적 비교 42

〈표 3-5〉 상관관계 분석 43

〈표 3-6〉 계획금액 모형 회귀분석 결과 45

〈표 3-7〉 월 부과액모형 회귀분석 결과 46

〈표 3-8〉 장기수선충당금의 계획금액과 월 부과액의 차액모형 결과 47

〈표 3-9〉 가설검증 결과 요약 48

〈표 4-1〉 FGI 그룹 49

〈표 4-2〉 FGI 주택관리사 그룹 질문 가이드 51

〈표 4-3〉 FGI 인터뷰 내용(주요 문제점과 개선방안) 58

〈그림 1-1〉 연구의 구성 및 흐름 16

〈수식 3-1〉 장기수선충당금의 계획금액과 월 부과액의 차액 36

〈수식 3-2〉 계획금액모형 추정식 38

〈수식 3-3〉 월 부과액모형 추정식 38

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 현재 우리나라는 의무관리대상 공동주택 세대수가 1천만 세대, 공동주택의 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 공동주택 관리 운영과 관련된 비용이 연간 20조가 넘어 공동주택의 장수명화를 위한 관리운영의 중요성은 계속 증대되고 있다. 그러나, 2019년 전체 관리비 20.7조 중 장기수선충당금 부과액은 1.5조로 장기수선충당금이 차지하는 비율이 7.4%에 지나지 않는다. 또한, 2019년 장기수선충당금 사용액은 1조 4,726억원으로 장기수선충당금 부과액이 거의 당해연도 장기수선충당금으로 사용되었다. 이는 공동주택의 장기적 기능 저하에 따른 계획적인 수선비용으로 적립되어야 할 장기수선충당금이 턱없이 부족한 수준으로 이를 보완하기 위한 제도적 정비가 시급해지게 되었다.

본 연구에서는 장기수선충당금 계획금액과 실제 현장에서 부과하고 있는 장기수선충당금의 월 부과액의 영향요인을 분석하고, 장기수선충당금 부과금액에 대한 개선방안을 제시하며 더 나아가 공동주택관리전문가인 주택관리사 전문가 집단의 심층집단면접(Focus Group Interview)을 통해 장기수선계획의 제도적 문제점과 장기수선충당금의 부과에 대한 개선방안을 제시하여, 정부 정책 반영을 위한 기초자료로 활용할 수 있도록 하는데 목적이 있다. 연구 과정에서 월 부과액 및 독립변수인 세대수, 주거전용면적, 사용승인연도, 공용관리비, 개별사용료, 수도권 여부는 공동주택관리정보시스템(http://k-apt.or.kr)을 통해 데이터를 확보할 수 있었다. 장기수선계획 수립기준에 따른 장기수선충당금 계획금액은 장기수선계획시스템(http://khma.org), 실제 징수되고 있는 장기수선충당금의 월 부과액은 공동주택관리정보시스템을 통해 확인하였다. 이를 통해 장기수선계획 수립기준에 따른 장기수선충당금 계획금액과 장기수선충당금 월 부과액에 미치는 영향요인을 찾아 장기수선 충당금의 계획금액을 종속 변수화하여 이에 영향을 미치는 변수들로 세대수, 주거전용면적, 사용승인연도, 공용관리비, 개별사용료, 수도권 여부가 장기수선충당금의 계획금액에 영향을 미치는지 알아보고자 하였다. 이를 위해 위의 기본현황 데이터들을 비선형 회귀분석을 활용하여 실증분석하였다.

분석결과 장기수선충당금의 계획금액에 영향요인 변수로서 단지특성요인인 세대수(-)와 주거전용면적(-)만이 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 장기수선충당금 m²당 월 부과액에 미치는 영향요인 변수로서 단지특성요인인 주거전용면적(+)과 관리비특성요인인 공용관리비(-)가 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다만, 주거전용면적 증가의 경우 일반적으로 공용부분이 차지하는 면적비율의 감소로 월 부과액이 감소하여야 하나 증가한 것으로 나타난 것은 특이하다. 실증분석 결과, 장기수선충당금이 과소 부과되는 사유가 입주자 개별적인 특성에 따라 관리주체가 다르게 부과하고 있다고 판단되었다. 이를 확인하기 위한 주택관리사 전문가 집단의 심층집단면접(Focus Group Interview)을 통해 장기수선계획 검토·조정과정에서의 입주자대표회의와 관리주체의 홍보 부족으로 인한 입주자 참여 부족 등 장기수선계획의 제도적 측면의 문제점과 관리비 인상 오인에 대한 부담 등 장기수선충당금 부과·징수 과정에서의 문제점을 확인하고 장기수선충당금 적립을 위한 최소 적립금액 고시 등 장기수선충당금 부과에 대한 개선방안을 제시하고 있다.

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