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표제지

국문초록

목차

제1장 서론 12

제1절 연구의 목적 12

1. 연구의 방법 13

2. 연구흐름도 14

제2장 이론적 고찰 16

제1절 부동산중개업의 의의와 현황 16

1. 부동산중개업의 개요 16

2. 부동산중개업의 특성 18

3. 부동산중개업의 현황 21

제2절 개업공인중개사와 중개법인의 비교 26

1. 개업공인중개사와 중개법인의 의의 26

2. 등록 및 설립요건 비교 27

3. 업무범위의 비교 28

4. 외국 중개법인과 비교 31

제3절 개업공인중개사와 중개법인의 문제점 34

1. 개업공인중개사의 전문성의 필요성 34

2. 개업공인중개사의 영세성 및 대형화의 필요성 36

3. 종합부동산서비스 제공 여건의 문제점 38

4. 개업공인중개사의 중개법인 전환과 관련된 문제점 40

제4절 선행연구 41

1. 선행연구 고찰 41

2. 선행연구의 차별성 49

제3장 연구의 설계 및 분석 50

제1절 연구설계 50

1. 연구모형 50

2. 조사설계 51

제2절 기초분석 결과 54

1. 일반적 특성분석 54

2. 기술통계량 분석 56

3. 타당성 분석 56

제3절 일반적 특성에 따른 차이분석 58

1. 중개업 경력에 대한 차이분석 58

2. 중개고용인 수에 따른 차이분석 61

3. 연간 매출액에 대한 차이분석 63

4. 중개사무소 종별에 따른 교차분석 65

제4절 요인에 따른 빈도분석 67

1. 전문성의 요인에 관한 빈도분석 68

2. 대형화의 요인에 대한 빈도분석 71

3. 종합부동산서비스에 관한 빈도분석 75

4. 중개법인 전환에 관한 빈도분석 79

5. 소결 84

제4장 개업공인중개사의 중개법인 전환을 위한 개선방안 85

제1절 개업공인중개사의 경쟁적 측면에 관한 개선방안 85

1. 전문성 측면 85

2. 대형화 측면 87

3. 종합부동산서비스 제공 측면 89

제2절 제도적 개선방안 91

1. 중개법인 설립에 관한 개선방안 91

2. 중개법인 업무영역 확대에 관한 개선방안 93

제5장 결론 95

제1절 결론 95

제2절 연구의 한계 및 향후 과제 97

참고문헌 99

부록-설문지 102

ABSTRACT 108

〈표 1-1〉 연구흐름도 15

〈표 2-1〉 공인중개사법 제정 목적 및 주요내용 16

〈표 2-2〉 전국 부동산 중개업소 등록현황(2019년 4/4 분기) 21

〈표 2-3〉 지역별 부동산 중개업소 등록 현황 (2019년 4/4 분기) 23

〈표 2-4〉 권역별 부동산 중개업소 현황(2019년 4/4 분기) 24

〈표 2-5〉 연도별 부동산 중개업소 증, 감 현황(2019년 4/4 분기) 25

〈표 2-6〉 중개법인의 구성요건 변화표 27

〈표 2-7〉 개업공인중개사와 중개법인의 업무 범위 비교 30

〈표 2-8〉 중개법인의 업무범위 변화 과정 30

〈표 2-9〉 미국과 일본의 부동산중개법인 인적 설립조건 비교 33

〈표 2-10〉 한국, 일본, 미국 부동산중개법인의 설립조건 비교 34

〈표 2-11〉 부동산중개업과 관련된 선행연구 논문표 47

〈표 3-1〉 설문구성 표 53

〈표 3-2〉 인구통계학적 일반적 특성 분석 54

〈표 3-3〉 기술통계 분석 56

〈표 3-4〉 타당성 분석 57

〈표 3-5〉 중개업 경력에 대한 차이분석 60

〈표 3-6〉 중개사무소 고용인수에 대한 차이분석 62

〈표 3-7〉 연간 매출액에 대한 차이분석 63

〈표 3-8〉 중개사무소 종별에 따른 경력별 차이분석 65

〈표 3-9〉 중개사무소 종별에 따른 고용인수 차이분석 66

〈표 3-10〉 중개사무소 종별에 따른 매출액 차이분석 67

〈표 3-11〉 전문성 1 68

〈표 3-12〉 전문성 2 69

〈표 3-13〉 전문성 3 69

〈표 3-14〉 전문성 4 70

〈표 3-15〉 전문성 5 71

〈표 3-16〉 대형화 1 72

〈표 3-17〉 대형화 2 72

〈표 3-18〉 대형화 3 73

〈표 3-19〉 대형화 4 74

〈표 3-20〉 대형화 5 75

〈표 3-21〉 종합부동산서비스 1 76

〈표 3-22〉 종합부동산서비스 2 77

〈표 3-23〉 종합부동산서비스 3 78

〈표 3-24〉 종합부동산서비스 4 78

〈표 3-25〉 종합부동산서비스 5 79

〈표 3-26〉 중개법인전환 1 80

〈표 3-27〉 중개법인전환 2 81

〈표 3-28〉 중개법인전환 3 82

〈표 3-29〉 중개법인전환 4 82

〈표 3-30〉 중개법인전환 5 83

〈그림 4-1〉 우수부동산서비스사업자 인증구조도 93

초록보기

 2019년 4분기 현재 전국 공인중개업등록 숫자는 총 106,699개이고, 이들 중 개업공인중개사는 전체 102,132개, 고령의 중개인 3,173개인데 반하여 공인중개법인은 1,394개로 전국 공인중개업등록자 대비 공인중개법인은 불과 1.31%이다.

이에 본 연구의 목적은 공인중개법인이 극히 적음에도 불구하고 대다수의 영세한 규모의 개업공인중개사들이 공인중개법인으로의 전환을 고려하지 않는 이유가 무엇인지를 파악하여 문제점과 개선사항을 제시하기 위함이다.

본 연구의 결과 첫째, 전문성 분석에서는 중개업무 시 고객유치 및 물건 확보, 홍보 광고나 정보 활용, 법률 및 세무 상담, 등에서의 어려움에 대한 질문에서 전문성을 위해서는 중개업의 대형화가 필요하다는 답변도 많은 것으로 파악되었다. 둘째, 대형화 분석에서는 중개업무 시 경쟁력 확보, 수익 증대, 중개서비스의 질 개선을 위해 중개업의 대형화가 필요한가에 대한 질문에 그렇다는 답변이 많은 것으로 나타났고, 대형화에 가장 큰 장애요소는 자본조달이라는 답변이 가장 많았다. 셋째, 종합부동산서비스 분석에서는 공동 네트워크 확대와 전문인력 확보의 필요성에서 그렇다는 답변이 많았으나 정부정책으로 종합부동산서비스를 위한 "부동산서비스산업진흥법"의 우수 부동산서비스사업자 인증제에 대해서는 모른다는 답변이 가장 많았다. 넷째, 중개법인 전환 분석에서는 중개법인으로 전환을 고려하는 중요한 요인은 고객의 신뢰성 제고와 분야별 전문중개 필요성, 그리고 큰 규모의 부동산중개 및 매출액 증대를 위해서 그렇다는 답변이 가장 많았으며, 중개법인으로 전환을 저해하는 요인은 중개법인의 업무영역 규제로 나타났다.

따라서 분석결과에 대한 개선방안으로 첫째, 부동산 중개업의 전문성을 위해서는 개업공인중개사 사무소의 대형화와 중개사부소의 중개법인화를 유도하는 개선방안이 필요함을 알 수 있다. 둘째, 중개업무시 경쟁력 확보, 수익증대 등을 위해 중개업의 대형화가 필요하지만 자본금조달의 어려움으로 나타났다. 그래서 중개법인은 대표와 임원의 1/3 공인중개사 요건만 갖추면 그 외는 주식의 지분에 비례해 권리 행사를 할 수 있는 만큼 중개사무소 대형화 방안인 주식회사 형태로 자본금을 유입하는 중개법인으로 전환 하는 개선이 필요함을 알 수 있다. 셋째, 종합부동산서비스를 위해서는 중개업의 법인화와 네트워크 확대가 중요한 요소로 나타났기 때문에 중개법인 전환을 위한 법인설립 자본금 제한 제도개선과 "부동산서비스산업진흥법"의 활성화 방안이 필요함을 알 수 있다. 넷째, 중개법인 전환의 중요한 요인은 큰 규모의 부동산중개 및 매출액 증대를 위해서지만 법인설립비용과 중개법인의 업무영역 규제가 저해요인으로 나타난 만큼 중개법인설립 자본금 규제 개선과 더불어 중개법인 전환을 위한 유인책으로 중개법인에만 매매업 등의 업무범위를 추가하여 점진적으로 중개법인의 수를 늘려나가고, 중개법인의 연합체 형성과 연대강화를 통해 중개법인의 대형화를 실현할 수 있도록 하는 개선책이 마련되어야 한다고 사료된다.

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