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표제지

국문초록

목차

제1장 서론 13

제1절 연구의 배경 및 필요성 13

제2절 연구의 목적 및 구성 16

제3절 연구의 차별성 18

제2장 주택시장의 계절성 20

제1절 선행연구 검토 20

1. 계절성의 개념 20

2. 주택시장의 계절성 22

제2절 분석의 내용 및 방법론 25

1. 분석의 내용 및 자료 설정 25

2. 분석 방법론 30

제3절 실증분석 33

1. 가격 계절성 분석 33

2. 거래량 계절성 분석 45

제4절 소결 49

제3장 보유세 과세기준일 전후의 주택시장 변화 50

제1절 주택 보유세 제도의 변화 50

1. 재산세 제도의 변화 50

2. 종합부동산세 제도의 변화 53

제2절 과세기준일 전후의 주택시장 변화 모형 구축 59

1. 선행연구 검토 59

2. 보유세 과세기준일 전후의 시장변화 모형 구축 65

제3절 분석의 내용 및 자료 설정 81

1. 분석의 내용 및 대상 81

2. 분석자료 설정 및 데이터 구축 86

3. 분석 방법론 97

제4절 실증분석 105

1. 데이터 기초통계분석 105

2. 가격 영향 분석 109

3. 거래량 영향 분석 139

제4장 결론 및 시사점 161

제1절 주요성과 및 시사점 161

제2절 연구의 한계 및 향후과제 164

참고문헌 165

ABSTRACT 174

〈표 1〉 지역별 아파트 매매 실거래가격지수 및 증가율 34

〈표 2〉 지역별 아파트 매매 실거래가격지수 변동률의 월별 평균 35

〈표 3〉 지역별 아파트 전세 실거래가격지수 및 증가율 39

〈표 4〉 지역별 아파트 전세 실거래가격지수 변동률의 월별 평균 40

〈표 5〉 지역별 매매가격지수 계절성 검정 43

〈표 6〉 지역별 전세가격지수 계절성 검정 44

〈표 7〉 지역별 아파트 매매 거래량 45

〈표 8〉 지역별 매매 거래량 계절성 검정 48

〈표 9〉 재산세 제도 변화 주요내용 52

〈표 10〉 종합부동산세법 전체 개정 연혁 54

〈표 11〉 종합부동산세 주요내용의 시기별 변화 55

〈표 12〉 분석대상 아파트단지 목록 85

〈표 13〉 시세 대비 거래가격의 비율 89

〈표 14〉 실거래가와 시세 관계 회귀분석 결과 90

〈표 15〉 아파트 매매계약 후 소유권이전 소요일 93

〈표 16〉 개별 거래건 대상 주요변수의 기초통계 분석결과 105

〈표 17〉 아파트 타입별 월 단위 주요변수의 기초통계 분석결과 105

〈표 18〉 거래 연·월별 거래량 106

〈표 19〉 아파트 단지별 월 단위 주요변수의 기초통계 분석결과 108

〈표 20〉 월별 가격 영향 분석결과(모델A) 116

〈표 21〉 월별 가격 영향 분석결과(모델A-공시가격 구간별) 120

〈표 22〉 월별 가격 영향 분석결과(모델B) 122

〈표 23〉 월별 가격 영향 분석결과(모델B-공시가격 구간별) 123

〈표 24〉 시세 영향 분석결과(모델C) 125

〈표 25〉 시세 영향 분석결과(모델C) 126

〈표 26〉 연도별 과세기준일 전후 가격 격차(모델A) 127

〈표 27〉 시점별 가격 영향 분석결과(모델A) 128

〈표 28〉 연도별 과세기준일 전후 가격 격차(모델B) 130

〈표 29〉 시점별 가격 영향 분석결과(모델B) 131

〈표 30〉 연도별 과세기준일 전후 가격 격차(모델C) 133

〈표 31〉 시점별 가격 영향 분석결과(모델C) 134

〈표 32〉 보유세 실효세율 대비 거래가격 변동률 137

〈표 33〉 조세 실효세율 대비 거래가격 변동률 138

〈표 34〉 월별 거래량 영향 분석결과(사전분석) 146

〈표 35〉 월별 거래량 영향 분석결과(모델A) 147

〈표 36〉 월별 거래량 영향 분석결과(모델A-공시가격 구분) 149

〈표 37〉 월별 거래량 영향 분석결과(모델B) 151

〈표 38〉 월별 거래량 영향 분석결과(모델B-공시가격 구분) 153

〈표 39〉 연도별 과세기준일 전후 거래량 격차(모델A) 154

〈표 40〉 시점별 거래량 영향 분석결과(모델A) 156

〈표 41〉 연도별 과세기준일 전후 거래량 격차(모델B) 158

〈표 42〉 시점별 거래량 영향 분석결과(모델B) 160

〈그림 1〉 연구의 구성 17

〈그림 2〉 은마아파트(전용 84㎡)의 시세 및 실거래가 추이 19

〈그림 3〉 D8 F 계절성 검정방법 순서도 32

〈그림 4〉 아파트 매매 실거래가격지수 33

〈그림 5〉 아파트 매매 실거래가격지수 변동률 36

〈그림 6〉 지역별 아파트 매매 실거래가격지수 변동률의 월별 평균 37

〈그림 7〉 서울의 아파트 매매 실거래가격지수 변동률의 월별 평균 37

〈그림 8〉 아파트 전세 실거래가격지수 38

〈그림 9〉 아파트 전세 실거래가격지수 변동률 40

〈그림 10〉 지역별 아파트 전세 실거래가격지수 변동률의 월별 평균 41

〈그림 11〉 서울의 아파트 전세 실거래가격지수 변동률의 월별 평균 41

〈그림 12〉 전국 및 서울의 아파트 매매 거래량 46

〈그림 13〉 수도권 및 지방 아파트 거래량의 월별 평균 47

〈그림 14〉 서울 생활권별 아파트 거래량의 월별 평균 47

〈그림 15〉 보유세 세율체계 60

〈그림 16〉 취득세 세율체계 61

〈그림 17〉 취득세 세율변곡점의 거래량 이동 63

〈그림 18〉 취득세 세율변곡점에 의한 거래량 감소 63

〈그림 19〉 매매 당사자의 유보가격 및 가중치에 의한 가격 결정 모형 66

〈그림 20〉 과세기준일 이전의 매매 당사자의 총잉여 70

〈그림 21〉 과세기준일 이전의 세금 전가 모형 71

〈그림 22〉 과세기준일 이후의 매매 당사자의 총잉여 74

〈그림 23〉 과세기준일 이후의 세금 전가 모형 76

〈그림 24〉 과세기준일 전후의 거래량 변화 78

〈그림 25〉 KB선도아파트50 대상 아파트 중 상위 10개 단지 목록 84

〈그림 26〉 거래금액과 평균시세 관계 산포도 88

〈그림 27〉 매매계약일과 소유권이전일 간 소유기간의 히스토그램 93

〈그림 28〉 가격시세비율의 히스토그램 95

〈그림 29〉 아파트 타입별 거래시점별 거래량(일부) 96

〈그림 30〉 거래시점별 분석대상 및 해당 시·도 전체 아파트 거래량 107

〈그림 31〉 ln거래회전율 히스토그램 108

〈그림 32〉 월별 가격 영향 회귀계수(모델A) 117

〈그림 33〉 월별 가격 영향 회귀계수(모델A-공시가격 구간별) 119

〈그림 34〉 월별 가격 영향 회귀계수(모델A) 121

〈그림 35〉 월별 가격 영향 회귀계수(모델C) 124

〈그림 36〉 연도별 과세기준일 전후 가격 격차(모델A) 129

〈그림 37〉 연도별 과세기준일 전후 가격 격차(모델B) 132

〈그림 38〉 월별 거래량 영향 회귀계수(모델A) 148

〈그림 39〉 월별 거래량 영향 회귀계수(모델A-공시가격 구분) 149

〈그림 40〉 월별 거래량 영향 회귀계수(모델B) 151

〈그림 41〉 월별 거래량 영향 회귀계수(모델B-공시가격대별) 152

〈그림 42〉 연도별 과세기준일 전후 거래량 격차(모델A-공시가격대별) 155

〈그림 43〉 연도별 과세기준일 전후 거래량 격차(모델B-공시가격대별) 159

초록보기

 주택시장은 '이사철'로 대표되는 독특한 계절적 변동이 존재하며, 학교의 학기 일정 등이 주된 요인으로 알려져 있다. 하지만 교육에 의해 이사수요가 커지는 시기는 연구마다 다른 시점을 지목하고 있어 주택시장의 계절성(seasonality)에 대한 해석이 어려운 상황이다. 이에 연구는 주택시장 중 시장변화 포착이 용이한 아파트 시장을 대상으로 계절성을 다각적으로 분석하였다. 특히 매년 과세하는 보유세 제도를 주택시장 계절성의 한 요인으로 보고 보유세와 주택시장 계절성의 관계를 이론적·실증적으로 분석하였다.

연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 아파트 시장의 가격변화와 거래량 변화의 계절성 분석을 통해 특정 지역 및 특정 시점에서 계절성이 발생하는 점을 통계적으로 확인하였다. 매매가격과 전세가격 모두 계절성이 있었으나, 특히 서울 등 고가 아파트가 많이 밀집한 지역을 중심으로 해당 현상이 통계적으로 유의미하게 나타났다. 반면 아파트 거래량은 일부 지표에서 계절성이 확인은 되나 전체적으로는 계절성이 있다고 단언할 수 없었다.

둘째, 아파트 시장의 계절성을 보유세 과세기준일 관점에서 이론적 모형을 구축하였다. 모형에 의하면 세부담 전가와 매매 당사자 간 협상력 차이로 인해 과세기준일 이전은 낮은 가격에 거래되고 과세기준일 이후는 높은 가격에 거래된다. 거래량 측면에서는 과세기준일 전후의 매도인·매수인 간 기대잉여 차이와 협상력 차이로 인해 과세기준일 직후 거래가 증가할 것으로 보인다. 보유세 뿐 아니라 주택 매매시 납세해야 하는 양도소득세와 취득세를 모두 고려하여 모형을 구축함으로써 의미있는 시사점을 제공한다.

셋째, 과세기준일 전후 시장변화 모형을 기초로 실거래가격자료와 시세자료를 이용하여 시장변화를 실증분석 하였다. 분석결과 과세기준일 전후의 가격변화와 거래량 변화는 이론적 모형에 부합한 결과를 보였다. 특히 종합부동산세가 강화될 때 과세기준일 전후 가격 변동이 심화되었으며, 종합부동산세 과세대상인 공시가격 9억 이상의 아파트는 그 영향이 더욱 컸다. 이상의 사안은 부동산 조세 정책의 강화와 완화가 반복되는 현 상황에서 정책적 시사점을 제공한다. 종합적으로 아파트 시장의 계절성은 6월1일 기준으로 재산세와 종합부동산세 부과하는 보유세 제도와 관련이 큰 점을 증명하였다.

넷째, 합리적 기대가설 측면에서 보유세 과세기준일 전후의 주택시장의 변화는 합리적이지만 일부 비합리적인 모습도 확인되었다. 과세기준일 이후의 가격 상승폭은 과세기준일 이전 대비 큰 모습을 보여주는데, 그럼에도 불구하고 거래량은 큰 폭으로 증가하였다. 가격 상승이 있을 경우 거래량이 줄어야 함에도 불구하고 그렇지 않았다. 이것은 보유세 납세 책무에 대한 부담이 더욱 크다는 것을 보여준다. 즉 매수인의 손실회피 심리가 작용한 것으로 판단된다. 전체적으로 과세기준일 전후의 주택 매매 당사자 사이에서 합리적인 모습과 비합리적인 모습이 모두 관측되었다.

다섯째, 실거래가격 자료를 분석함으로써 주택 매매 당사자 간의 협상과정과 주택시장의 움직임을 관측할 수 있었다. 보유세 실효세율은 다른 세목 대비 실효세율이 작아 주택시장에 미치는 영향을 포착하기 어렵지만, 이번 연구는 해당 미시적인 움직임을 잘 포착하여 보유세 과세기준일 전후의 시장 변화를 포착하여 시장 변화를 밝혔다는 점에서 차별성이 있다.

이번 연구는 실거래가격 자료 측면, 분석대상 측면에서 일부 한계는 존재한다. 하지만 이론적 모형 구축 등에서 학술적 시사점이 있으며, 실증분석 결과와 종합부동산세 제도 운영 측면에서 정책적 시사점을 제공하고 있다.

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