표제지

국문초록

목차

제1장 서론 18

제1절 연구의 배경 및 목적 18

1. 연구의 배경과 필요성 18

2. 연구의 목적 23

제2절 연구의 범위 및 방법 26

1. 연구의 범위 26

2. 연구의 방법 28

제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 31

제1절 도시의 성장과 산업변화 등에 관한 개념적 논의 31

1. 도시성장과 산업변화의 개념 31

2. 지역산업생태계(산업다양성)와 서울시 준공업지역의 산업입지 특성 34

3. 토착제조업과 지식기반산업의 구분 39

제2절 이론적 고찰 43

1. 도시성장과 산업변화에 관한 이론 43

2. 지역산업생태계(산업다양성)에 관한 이론 46

3. 토착제조업과 지식기반산업의 산업입지이론 47

제3절 선행연구 검토 57

1. 도시성장 및 산업변화 관련 연구 57

2. 지역산업생태계 및 토착제조업 입지 등에 관한 연구 67

3. 지식기반산업의 입지 등에 관한 연구 70

4. 준공업지역에 관한 연구 74

5. 연구의 차별성 80

제4절 분석의 틀 설정 83

1. 분석을 위한 전제 83

2. 분석의 틀 정립 85

제3장 서울시 준공업지역 정책동향 및 산업입지 환경 변화 92

제1절 서울시 준공업지역의 정책동향, 관리체계 및 산업변화 현황 92

1. 산업변화에 따른 국내 산업정책 동향 92

2. 서울시 준공업지역 개요 및 여건변화 96

3. 서울시 준공업지역 관리원칙 및 관리체계 106

4. 서울시와 준공업지역 산업변화 비교분석 123

제2절 서울시 준공업지역의 산업입지 환경 128

1. 준공업지역 지식산업센터 개발과 입지환경 변화 128

2. 준공업지역 산업입지 및 기업지원 인프라 환경 132

제3절 소결 138

제4장 서울시 준공업지역의 산업변화 및 공간적 특성 분석 140

제1절 서울시 준공업지역의 산업변화(성장, 쇠퇴산업) 분석 140

1. ITA 분석 방법 140

2. ITA 분석을 통한 업종별 산업변화(성장, 쇠퇴산업)의 특성 145

제2절 토착제조업과 지식기반산업의 산업변화 공간적 특성 175

1. 공간적 특성분석 방법 175

2. 토착제조업, 지식기반산업의 공간적 입지 특성분석 결과 178

제3절 소결 185

제5장 준공업지역의 산업변화 영향요인 분석 187

제1절 분석방법 및 변수설정, 자료구축 188

1. 분석방법 및 변수설정, 자료구축 188

2. 모형의 적합도 검정 204

제2절 토착제조업, 지식기반산업의 산업변화 영향요인 분석 206

1. 준공업지역 전체 변화 영향요인 분석 206

2. 지역별 변화 영향요인 분석 210

제3절 소결 214

제6장 연구의 결론 및 정책적 시사점 217

제1절 연구결과 및 결론 217

제2절 정책적 시사점 222

참고문헌 227

부록 233

① 도봉구 ITA분석 결과 233

② 강서구 ITA분석 결과 234

③ 구로구 ITA분석 결과 236

④ 금천구 ITA분석 결과 238

⑤ 영등포구 ITA분석 결과 239

ABSTRACT 241

〈표 1-1〉 연구의 대상 26

〈표 1-2〉 연구의 흐름 30

〈표 2-1〉 지식기반산업의 분류-지식기반제조업/지식기반서비스업 40

〈표 2-2〉 토착제조업과 지식기반산업의 구분 42

〈표 2-3〉 도시성장 영향요인 및 산업변화에 관한 선행연구(영향변수) 종합 62

〈표 2-4〉 지역산업생태계 및 토착제조업 입지에 관한 선행연구 종합 69

〈표 2-5〉 지식기반산업 입지에 관한 선행연구 종합 72

〈표 2-6〉 서울시 준공업지역 특성 관련 선행연구 종합 75

〈표 2-7〉 준공업지역 정비 및 경제적 가치 관련 선행연구 종합 77

〈표 2-8〉 준공업지역 도시형태학적 관점의 선행연구 종합 79

〈표 2-9〉 분석의 틀 90

〈표 3-1〉 새정부 산업정책 목표 및 주요 전략 95

〈표 3-2〉 준공업지역 지정 현황 97

〈표 3-3〉 자치구별 준공업지역의 입지 현황 97

〈표 3-4〉 영등포구 주요 대규모 공장부지 개발현황 98

〈표 3-5〉 준공업지역 관리원칙 변화 107

〈표 3-6〉 2030 준공업지역 종합발전계획상 해제 대상지 선정기준 108

〈표 3-7〉 2040 준공업지역 종합발전계획(안)상 해제지역 선정 기준 109

〈표 3-8〉 서울시 도시계획조례상 준공업지역 내 공동주택 개발 관련 기준 (제35조) 111

〈표 3-9〉 서울시 도시계획조례상 산업부지 확보비율 (별표 2) 112

〈표 3-10〉 서울시 도시계획조례상 산업부지 확보비율 (별표 2의2) 112

〈표 3-11〉 서울시 도시계획조례상 준공업지역 용적률 관련 기준 (제55조) 114

〈표 3-12〉 준공업지역 종합발전계획의 주요 변화 116

〈표 3-13〉 ITA 분석 방법 및 절차 118

〈표 3-14〉 ITA 분석을 통한 6개 산업구분 기준 118

〈표 3-15〉 지역(산업)생활권계획 사례 120

〈표 3-16〉 준공업지역 재생유형 종합 122

〈표 3-17〉 서울시 전체 사업체수 변화 124

〈표 3-18〉 준공업지역 전체 사업체수 변화 126

〈표 3-19〉 서울시 지식산업센터 개발현황(2014~2021) 129

〈표 3-20〉 서울시 준공업지역 내 공시지가 변화(2016~2021) 130

〈표 3-21〉 서울시 준공업지역 내 필지규모 변화(2016~2021) 131

〈표 3-22〉 서울시 준공업지역 내 필지면적 현황 (2021) 131

〈표 3-23〉 준공업지역 내 벤처기업 현황 132

〈표 3-24〉 준공업지역 내 스타트업 사업체 현황 133

〈표 3-25〉 준공업지역 내 R&D연구개발업 사업체 현황 133

〈표 3-26〉 준공업지역 내 행정동 사업체 기업연한 136

〈표 3-27〉 준공업지역 내 공원녹지 현황 137

〈표 4-1〉 ITA 분석을 통한 산업 식별 142

〈표 4-2〉 준공업지역 주요 산업변화 업종 현황 143

〈표 4-3〉 토착제조업과 지식기반산업의 구분 144

〈표 4-4〉 성동구 성수1가1동 산업업종별 ITA 분석 결과 146

〈표 4-5〉 성동구 성수1가1동 산업업종별 ITA 산업유형 146

〈표 4-6〉 성동구 성수1가1동 ITA 분석 결과 147

〈표 4-7〉 성동구 성수1가2동 산업업종별 ITA 분석 결과 148

〈표 4-8〉 성동구 성수1가2동 산업업종별 ITA 산업유형 148

〈표 4-9〉 성동구 성수1가2동 ITA 분석 결과 149

〈표 4-10〉 성동구 성수2가1동 산업업종별 ITA 분석 결과 150

〈표 4-11〉 성동구 성수2가1동 산업업종별 ITA 산업유형 150

〈표 4-12〉 성동구 성수2가1동 ITA 분석 결과 151

〈표 4-13〉 성동구 성수2가3동 산업업종별 ITA 분석 결과 152

〈표 4-14〉 성동구 성수2가3동 산업업종별 ITA 산업유형 152

〈표 4-15〉 성동구 성수2가3동 ITA 분석 결과 153

〈표 4-16〉 영등포구 문래동 산업업종별 ITA 분석 결과 155

〈표 4-17〉 영등포구 문래동 산업업종별 ITA 산업유형 155

〈표 4-18〉 영등포구 문래동 ITA 분석 결과 156

〈표 4-19〉 영등포구 양평1동 산업업종별 ITA 분석 결과 157

〈표 4-20〉 영등포구 양평1동 산업업종별 ITA 산업유형 157

〈표 4-21〉 영등포구 양평1동 ITA 분석 결과 158

〈표 4-22〉 영등포구 양평2동 산업업종별 ITA 분석 결과 159

〈표 4-23〉 영등포구 양평2동 산업업종별 ITA 산업유형 159

〈표 4-24〉 영등포구 양평2동 ITA 분석 결과 160

〈표 4-25〉 구로구 구로3동 산업업종별 ITA 분석 결과 162

〈표 4-26〉 구로구 구로3동 산업업종별 ITA 산업유형 162

〈표 4-27〉 구로구 구로3동 ITA 분석 결과 163

〈표 4-28〉 구로구 수궁동 산업업종별 ITA 분석 결과 164

〈표 4-29〉 구로구 수궁동 산업업종별 ITA 산업유형 164

〈표 4-30〉 구로구 수궁동 ITA 분석 결과 165

〈표 4-31〉 구로구 가리봉동 산업업종별 ITA 분석 결과 166

〈표 4-32〉 구로구 가리봉동 산업업종별 ITA 산업유형 166

〈표 4-33〉 구로구 가리봉동 ITA 분석 결과 167

〈표 4-34〉 금천구 가산동 산업업종별 ITA 분석 결과 168

〈표 4-35〉 금천구 가산동 산업업종별 ITA 산업유형 169

〈표 4-36〉 금천구 가산동 ITA 분석 결과 170

〈표 4-37〉 금천구 독산1동 산업업종별 ITA 분석 결과 171

〈표 4-38〉 금천구 독산1동 산업업종별 ITA 산업유형 171

〈표 4-39〉 금천구 독산1동 ITA 분석 결과 172

〈표 4-40〉 집계구별 토착제조업 LQ지수 Hot Spot Analysis 분석 결과 178

〈표 4-41〉 준공업지역 토착제조업 LQ지수 Hot Spot Analysis 분석 결과(자치구 집계구 기준) 178

〈표 4-42〉 준공업지역 토착제조업 LQ지수 Hot Spot Analysis 분석 결과(주요 행정동별 집계구 기준) 179

〈표 4-43〉 준공업지역 집계구별 지식기반제조업 LQ지수 Hot Spot Analysis 분석 결과 180

〈표 4-44〉 준공업지역 지식기반제조업 LQ지수 Hot Spot Analysis 분석 결과(자치구별 집계구 기준) 180

〈표 4-45〉 준공업지역 지식기반제조업 LQ지수 Hot Spot Analysis 분석 결과(주요 행정동별 집계구 기준) 181

〈표 4-46〉 준공업지역 집계구별 지식기반서비스업 LQ지수 Hot Spot Analysis 분석 결과 182

〈표 4-47〉 준공업지역 지식기반서비스업 LQ지수 Hot Spot Analysis 분석 결과(자치구별 집계구 기준) 183

〈표 4-48〉 준공업지역 지식기반서비스업 LQ지수 Hot Spot Analysis 분석 결과(주요 행정동별 집계구 기준) 183

〈표 5-1〉 준공업지역 산업변화요인 분석모형별 대상 집계구 현황 189

〈표 5-2〉 선행연구 종합 및 산업변화 영향요인 분석을 위한 활용가능 변수 선정 191

〈표 5-3〉 전체 산업 산업변화 영향 요인 변수 설정 193

〈표 5-4〉 토착제조업 산업변화 영향 요인 변수 설정 194

〈표 5-5〉 지식기반산업 산업변화 영향 요인 변수 설정 195

〈표 5-6〉 SGIS 인구주택총조사 자료의 기저 빈도표 분포(2018) 197

〈표 5-7〉 전체산업 변수 기초통계량 201

〈표 5-8〉 토착제조업 변수 기초통계량 202

〈표 5-9〉 지식기반산업 변수 기초통계량 203

〈표 5-10〉 준공업지역 전체지역 _ 다중회귀모형의 적합도 검정 204

〈표 5-11〉 공간특성(산업집적지)지역 _ 다중회귀모형의 적합도 검정 205

〈표 5-12〉 모형1-준공업지역 전체_전체 산업 다중회귀분석 결과 206

〈표 5-13〉 모형2-준공업지역 전체_토착제조업 다중회귀분석 결과 207

〈표 5-14〉 모형3-준공업지역 전체_지식기반산업 다중회귀분석 결과 208

〈표 5-15〉 모형4-성동구 성수동지역 _ 토착제조업 다중회귀분석 결과 210

〈표 5-16〉 모형5-성동구 성수동지역 _ 지식기반산업 다중회귀분석 결과 211

〈표 5-17〉 모형6-영등포구 문래동/양평동지역 _ 토착제조업 다중회귀분석 결과 212

〈표 5-18〉 모형7-영등포구 문래동/양평동 지역 _ 지식기반산업 다중회귀분석 결과 213

 도시성장과 산업변화를 설명하는 페티의 법칙(Petty's Law)처럼 글로벌 대도시로 성장하면서 서울시의 산업구조는 제조업중심에서 지식기반산업으로 재편되고 있고, 준공업지역 또한 이러한 산업변화 추세에 따라 변화하고 있다. 서울시 준공업지역은 1939년 영등포 등에 약 6.66km²가 최초로 지정되었고, 1966년까지 지속적으로 증가하여 최대 87.56km²까지 확대되었다가 2010년대 이후 총량(2023년 기준 19.97km²)이 유지되고 있다. 이러한 변화과정을 거치면서 용도의 혼재, 물리적 환경의 노후화, 이에 따른 정비사업의 추진과 갈등 등이 이슈로 대두되고 있다.

준공업지역 관련 선행연구들은 주로 공업기능 쇠퇴로 인한 토지이용의 변화, 공장이적지를 활용한 정비(개발)방법에 관련 연구에 집중되었으며, 최근에는 준공업지역의 상업화에 따른 건축물형태, 부동산가격 변화 요인 등에 관한 연구가 주로 진행되었다. 반면 준공업지역의 지정목적이 산업을 중심으로 주거, 상업 등의 복합을 허용하는 용도지역임에도 산업적 관점의 연구는 부족한 실정이다.

따라서 본 연구는 서울시 준공업지역 산업변화의 공간적 특성과 변화 영향요인을 규명하여, 준공업지역의 계획적 관리를 위한 정책적 시사점을 도출하고자 한다. 연구는 크게 이론적 연구와 실증연구 부분으로 구성되며, 산업변화 분석을 위한 자료는 통계청에서 제공하는 전국사업체조사(3개 시점-2008, 2014, 2021) 데이터를 활용하였다.

분석방법으로는 산업변화를 시계열적으로 세밀하게 분석하기 위해서 ITA분석을 실시하였고, 토착제조업과 지식기반산업(지식기반제조업, 지식기반서비스업)을 구분하여 각각의 산업이 집적된 공간에 대한 Hotspot Analysis를 통해 공간적 입지특성을 파악하고, 산업집적지역들을 대상으로 다중회귀분석을 실시하여 산업변화의 영향요인을 분석하였다.

본 연구는 이론검토, 선행연구 고찰 등을 통해 네 가지 가설을 설정하고, 이를 검증하는 방식으로 진행하였다. 연구를 통해 밝혀진 주요 결과를 요약하면 다음과 같다.

첫째, 서울시 전체와 준공업지역의 산업은 패티-클라크 법칙, 호프만 법칙에서 주장된 바와 같이 제조업의 비중은 전반적으로 줄어들고 지식기반산업이 증가하여 산업구조가 고도화되고 있으며, 세부 업종별로 변화하는 양태가 공간적으로 다양하게 나타난다. 산업변화가 공간별로 다양하게 나타나는 이유는 준공업지역의 용도지역 특성과 입지하는 산업의 업종특성, 산업입지 환경특성 등에 기인한다고 할 수 있다.

둘째, 행정동별 ITA분석, Hotspot Analysis 결과를 종합해 보면 서울시 준공업지역의 산업들은 성장하는 산업 또는 쇠퇴하는 산업으로 유지되기도 하고, 성장에서 쇠퇴로 전환되거나, 반대로 쇠퇴에서 성장으로 전환되는 등 지역별, 업종별로 다양한 형태로 산업변화가 일어나고 있고, 이중 토착제조업은 전반적으로 쇠퇴하고는 있지만, 특정 업종과 일부 지역에서는 성장세를 유지하면서 서울의 산업성장에 여전히 기여를 하는 것으로 나타난다.

셋째, 전체 준공업지역의 산업변화에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과, 산업의 다양성 측면에서 전체 업종의 다양성 확대는 전체 산업 또는 지식기반산업의 사업체수 변화를 감소시키는 영향을 미치고, 기존의 토착제조업, 지식기반제조업의 업종이 다양한 지역(제조업의 산업다양성이 우수한 지역)은 전체 산업과 토착제조업, 지식기반산업 등 업종 구분과 상관없이 사업체수 변화에 양(+)영향을 미치는 것으로 분석되었다. 토착제조업과 그와 연계된 지식기반제조업의 산업다양성이 전체 산업의 산업다양성보다 사업체 변화에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 볼 때 제이콥스의 산업다양성이론(전체 업종)과 마셜의 산업다양성이론(동종 또는 연관업종)중 마셜의 산업다양성 이론이 서울의 준공업지역에서 더 강하게 작동하며, 제조업기반이 여전히 서울의 도시성장(산업성장)에 긍정적인 영향을 미치고 있음을 시사한다. 또한 기 공급된 지식산업센터의 연면적이 크고, 스타트업 사업체수가 많을수록, 그리고 종사자수 변화가 많을수록 전체 산업과 토착제조업, 지식기반산업의 사업체수 변화에 양(+)영향을 미치는 것으로 도출되었는데, 이는 지식산업센터의 특징(스타트업 기업이 다수 입지하고, 고밀도의 입체적 건축물 형태로 종사자수 밀도가 높고, 변화가 많음)을 고려할 때 지식산업센터가 산업변화에 많은 영향을 미치고 있음을 알 수 있다.

넷째, 지역별 분석결과를 종합해 보면 성수동지역 토착제조업 사업체수 변화량에 영향을 준 변수는 지식산업센터의 연면적 변화(-), 스타트업 사업체수(+), 종사자수 변화(+)로 분석되었으며, 지식기반산업 사업체수 변화량에 영향을 준 변수는 토착제조업의 다양성(+), 종사자수 변화(+)로 분석되었다. 문래동지역 토착제조업 사업체수 변화량에 영향을 준 변수는 지식기반제조업 다양성(+), 지식기반서비스업 다양성(-), 기 공급된 지식산업센터 연면적(+), 기업연한(+)으로 분석되었고, 지식기반산업 사업체수 변화량에 영향을 준 변수는 산업다양성 변화(+), 토착제조업의 다양성(+), R&D연구 사업체수(+), 기업연한(+)으로 분석되었다. 이는 성수동지역에서 기존 공장기능이 상업, 문화시설 등으로 용도변화가 활발하게 진행되고, 공장이전적지 등에 대규모 지식산업센터 개발이 진행됨에 따라 토착제조업 사업체수 변화에 지식산업센터 신규 개발이 강한 음(-)의 영향을 미친 것으로 판단된다. 반면 문래동/양평동 지역에서는 여전히 토착제조업들이 산업생태계를 형성, 유지되는 특성을 가지고 있기 때문에 지식기반제조업의 다양성, 기 공급된 지식산업센터(제조업 맞춤형의 아파트형 공장으로 2000년 초에 대부분이 개발됨) 연면적이 토착제조업 사업체변화량에 양(+)영향을 미치는 것으로 나타나며, 이에 따라 토착제조업 집적지역에서는 지역산업생태계 등을 고려하여 지식산업센터가 개발될 때 적정한 수준의 공공임대산업시설의 확보, 제조업 맞춤형의 건축물 가이드라인(저층부의 층고, 전용엘리베이터 설치 등) 등을 적용할 필요성이 있음을 시사한다.

이러한 연구결과를 토대로 서울시 준공업지역의 계획적 관리와 활성화를 위한 정책방향을 제안하면 다음과 같다.

첫째, 서울시 준공업지역은 서울시의 산업구조 고도화와 연계하여 도시경쟁력을 강화하는 측면에서의 미래산업을 육성하는 거점역할과 함께, 다양한 토착제조업들과 일자리가 집적된 서울시민들의 일터이자 삶터의 역할을 동시에 수행하는 복합산업공간으로 활성화시켜야 한다. 이를 위해서는 준공업지역의 산업변화를 면밀하게 파악할 수 있는 산업실태조사 및 모니터링체계를 기반으로 산업지원정책과 물리적 공간계획을 장소단위로 맞춤형으로 적용해야 한다.

둘째, 2021년 도시공업지역법이 제정되고, 공업지역기본계획 수립과 공업지역 정비사업(산업혁신/산업정비구역)이 도입되면서, 기존의 도시정비형 재개발사업, 지구단위계획, 공업지역 정비사업 등 다양한 방식의 정비사업방식이 적용가능해 짐에 따라 서울시 준공업지역 내 신 산업과 이를 지원하는 주거, 상업 등 복합개발사업이 추진될 것으로 예상되는 바, 대규모 정비사업추진시 지역의 산업변화에 대한 면밀한 분석을 통해 지식산업센터의 개발 형태의 계획적 관리, 공공임대산업시설의 확보 등 맞춤형의 정비가이드라인을 적용해야 한다.