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표제지

요약

목차

Ⅰ. 서론 13

1.1. 연구의 배경 및 목적 13

1.2. 연구의 내용 및 방법 15

Ⅱ. 이론적 배경 18

2.1. 도시형생활주택의 도입배경 18

2.1.1. 인구의 변화 18

2.1.2. 서울시 도시형생활주택 현황 23

2.1.3. 도시형생활주택의 개념 26

2.1.4. 도시형생활주택 관련 법령 31

2.1.5. 도시형생활주택 서울시 및 서울시 25개 자치구별 심의기준 37

2.2. 선행연구 고찰 42

2.2.1. 도시형생활주택 관련연구 42

2.2.2. 도시형생활주택의 주거만족도 49

2.2.3. 주거환경 55

2.2.4. 소규모 저층주택 사례 및 중정형 주택 57

2.2.5. 커뮤니티 63

2.2.6. 공동주택 관리 69

2.2.7. 선행연구와의 차별성 및 기대효과 72

Ⅲ. 설문조사 분석 및 사례지 현황분석의 논의 73

3.1. 거주자 주거만족도 분석 73

3.1.1. 응답자특성 74

3.1.2. 주거 및 생활환경 만족도 77

3.1.3. 주거만족도 회귀분석을 통한 만족도에 가장 영향을 미치는 요인 80

3.1.4. 소결 82

3.2. 사례지 현황분석 84

3.2.1. 조사방법 84

3.2.2. 사례지 현황 87

3.2.3. 환경분석 113

3.2.4. 소결 116

3.3. 도시형생활주택에 대한 전문가 인식분석 117

3.3.1. 응답자 특성 117

3.3.2. 도시형생활주택의 이해 119

3.3.3. 도시형생활주택의 거주환경 121

3.3.4. 도시형생활주택의 개선과 공급 122

3.3.5. 주관식 문항을 통한 도시형생활주택의 개선사항 124

3.3.6. 소결 125

Ⅳ. 거주 적정성 증대를 위한 제도 개선방안 126

4.1. 도시형생활주택의 배치 및 평면도 분석에 의한 측면 126

4.1.1. 단지 배치관련 대안 126

4.1.2. 단위세대 비교 131

4.2. 도시형생활주택의 건축물대장 용어의 정리 측면 132

Ⅴ. 결론 및 제언 135

5.1. 결론 135

5.2. 연구의 한계 및 제언 137

참고문헌 138

부록 150

부록Ⅰ. 도시형생활주택 거주자만족도 설문조사지 150

부록Ⅱ. 전문가 인식조사 설문조사지 및 주관식 응답 152

부록Ⅲ. 도시형생활주택 현장조사 단지 총괄표 158

부록Ⅳ. 중정형주택 사례 161

부록Ⅴ. SPSS 분석데이터 167

Abstract 206

표목차

Table 1.1. 가구구성원수별 가구 현황 19

Table 1.2. 서울의 거주유형(2020년 기준) 20

Table 1.3. 1인당 주거면적(2021년 기준) 22

Table 1.4. 서울시 도시형생활주택 유형별 인허가현황 23

Table 1.5. 서울시 도시형생활주택 규모별 인허가현황 24

Table 1.6. 서울시 도시형생활주택과 총주택 공급수 25

Table 1.7. 건축법상 단독주택 26

Table 1.8. 건축법상의 공동주택 27

Table 1.9. 주택법상 준주택 및 도시형생활주택 28

Table 1.10. 도시형생활주택의 분류 31

Table 1.11. 일반 공동주택과 도시형생활주택 비교 32

Table 1.12. 주택건설기준 항목비교 34

Table 1.13. 도시형생활주택의 복합건축 35

Table 1.14. 일반 공동주택과 도시형생활주택 주차대수의 법적요건 36

Table 1.15. 서울시 자치구별 심의기준 38

Table 1.16. 금천구 심의 기준 중 일부 39

Table 1.17. 양천구 심의 기준 중 일부 39

Table 1.18. 송파구 심의 기준 중 일부 40

Table 2.1. 도시형생활주택 선행연구 비교 47

Table 2.2. 도시형생활주택 주거만족도 선행연구 비교 52

Table 2.3. 도시형생활주택 선행연구 주거만족도 항목도출 53

Table 2.4. 3개국 소형 공동주택의 개요 비교 58

Table 2.5. 공동주택 법제도 개선안 실효성 검증 시뮬레이션 59

Table 2.6. 서울시 슈퍼블록 내 밀도 및 녹지 현황 66

Table 3.1. 응답자특성 75

Table 3.2. 외부환경 77

Table 3.3. 대지 안의 외부환경 77

Table 3.4. 주택의 내부환경 78

Table 3.5. 건물관리 78

Table 3.6. 비용 79

Table 3.7. 전반적인 만족도 79

Table 3.8. 주거만족도에 가장 영향을 미치는 요인(회귀모형 계수표) 80

Table 3.9. 서울 생활권 계획도 84

Table 3.10. 현장조사 대상지 환경상태에 따른 분류 86

Table 3.11. 미아동 123-3번지 건축개요 87

Table 3.12. 미아동 1370번지 건축개요 89

Table 3.13. 화곡동 56-112번지 건축개요 91

Table 3.14. 화곡동 410-128번지 건축개요 93

Table 3.15. 공릉동 371-3번지 건축개요 94

Table 3.16. 성내동 403번지 건축개요 96

Table 3.17. 성내동 403-1, 403-6번지 건축개요 98

Table 3.18. 고척동 195-2번지 건축개요 100

Table 3.19. 독산동 1039-13번지 건축개요 102

Table 3.20. 독산동 1039-25번지 건축개요 104

Table 3.21. 응암동 74-7번지 건축개요 105

Table 3.22. 쌍문동 103-244번지 건축개요 107

Table 3.23. 서초동 1490-5번지 건축개요 109

Table 3.24. 신당동 432-1692번지 건축개요 111

Table 3.25. 도시형생활주택 현황의 문제점 113

Table 3.26. 도시형생활주택 외부환경(입지) 분석 114

Table 3.27. 응답자의 소속기관 117

Table 3.28. 관련한 경력은 어느 정도입니까? 117

Table 3.29. 귀하가 주로 담당하는 업무는 무엇입니까? 118

Table 3.30. 도시형생활주택에 대해 알고 있으십니까? 118

Table 3.31. 도시형생활주택이 어느 법에 해당하는지 알고 계십니까? 119

Table 3.32. 도시형생활주택이 다세대주택 및 연립주택과 구분되는 점이 있다고 생각하십니까? 119

Table 3.33. (소형주택) 도시형생활주택이 오피스텔과 구분되는 점이 있다고 생각하십니까? 120

Table 3.34. 도시형생활주택의 인동간격이 4m 정도 일 때 사생활침해가 있다고 생각하십니까? 121

Table 3.35. 도시형생활주택의 주차대수는 적정하다고 생각하십니까? 121

Table 3.36. 도시형생활주택에서 가장 시급하게 개선되어야 할 점은 무엇이라고 생각합니까? 122

Table 3.37. 도시형생활주택이 주택부족문제 해결에 도움이 된다고 생각하십니까? 122

Table 3.38. 도시형생활주택의 공급이 지속적으로 필요하다고 생각하십니까? 123

Table 4.1. 강동구 성내동 403번지 대안에 따른 건축개요 비교 127

Table 4.2. 건축물대장의 용도 표기사항 비교표 133

그림목차

Fig. 1.1. 연구흐름도 17

Fig. 1.2. 국내 인구변화 18

Fig. 1.3. 가구구성원수별 가구 현황 19

Fig. 1.4. 서울시 가구원수별 거주유형(2020년) 20

Fig. 1.5. 서울시 월평균 소득별 거주유형(2020년) 21

Fig. 1.6. 1인당 주거면적(2021년) 22

Fig. 1.7. 서울시 도시형생활주택 유형별 인허가 현황 23

Fig. 1.8. 서울시 도시형생활주택 규모별 인허가 현황 24

Fig. 1.9. 서울시 도시형생활주택과 총주택 공급수 25

Fig. 1.10. 건축법과 주택법상의 주택분류 29

Fig. 2.1. 블록 계획의 기본단위 60

Fig. 2.2. 북서향 부분의 평면적 개선방안 60

Fig. 2.3. O.M. 웅거스 베를린 공동주택 평면도 61

Fig. 2.4. 기초생활권 결절점의 공원·주차장 공동시설블록 확보 및 보행녹도 연결개념 65

Fig. 2.5. 다가구·다세대주택지 슈퍼블록 내 공원·주차장확보 공동시설블록 및 거점블록 조성 계획(안) 66

Fig. 2.6. 세종시 금남면 복합커뮤니티센터 68

Fig. 3.1. 서울시 업무 지구별 근무자 수 순위 85

Fig. 3.2. 서울시 권역생활권 구분 85

Fig. 3.3. 미아동 123-3번지 위치도 87

Fig. 3.4. 미아동 123-3번지 배치도 88

Fig. 3.5. 미아동 1370번지 배치도 90

Fig. 3.6. 화곡동 56-112번지 위치도 91

Fig. 3.7. 강서구 화곡동 56-112번지 배치도 92

Fig. 3.8. 강서구 화곡동 410-128번지 배치도 92

Fig. 3.9. 공릉동 371-3번지 위치도 94

Fig. 3.10. 공릉동 371-3번지 배치도 95

Fig. 3.11. 성내동 403번지 위치도 96

Fig. 3.12. 성내동 403번지 배치도 97

Fig. 3.13. 성내동 403-1번지 배치도 98

Fig. 3.14. 성내동 403-6번지 배치도 99

Fig. 3.15. 고척동 195-2번지 위치도 100

Fig. 3.16. 고척동 195-2번지 배치도 101

Fig. 3.17. 독산동 1039-13번지 위치도 102

Fig. 3.18. 독산동 1039-13번지 배치도 103

Fig. 3.19. 독산동 1039-25번지 배치도 104

Fig. 3.20. 응암동 74-7번지 위치도 105

Fig. 3.21. 은평구 응암동 74-7번지 배치도 106

Fig. 3.22. 쌍문동 103-244번지 위치도 107

Fig. 3.23. 서초동 1490-5번지 위치도 109

Fig. 3.24. 서초구 서초동 1490-5번지 배치도 110

Fig. 3.25. 신당동 432-1692번지 위치도 111

Fig. 3.26. 신당동 432-1692번지 배치도 112

Fig. 4.1. 강동구 성내도 403번지 배치도 및 대안 127

Fig. 4.2. 일본키바공원 미코주택단지 평면도 128

Fig. 4.3. 노원구 공릉동 371-3번지 배치도 및 대안 129

Fig. 4.4. 은평구 응암동 74-7번지 배치도 129

Fig. 4.5. 단위세대 평면도 대안 131

Fig. 4.6. 건축물대장 총괄표제부 1 132

Fig. 4.7. 건축물대장 총괄표제부 2 134

Fig. 4.8. 토지이용계획확인원 134

사진목차

Photo 2.1. 동경, 바이커즈 콘셉맨션 NE아파트 57

Photo 3.1. 미아동 123-3번지 전경 87

Photo 3.2. 미아동 123-3번지 단지 내 현황사진 88

Photo 3.3. 미아동 1370번지 전경1 89

Photo 3.4. 미아동 1370번지 전경2 89

Photo 3.5. 강북구 미아동 1370번지 단지 내 현황사진 90

Photo 3.6. 화곡동 56-112번지 전경 91

Photo 3.7. 화곡동 56-112 번지와 410-128번 단지 내 현황사진 93

Photo 3.8. 화곡동 410-128번지 전경1 93

Photo 3.9. 화곡동 410-128번지 전경2 93

Photo 3.10. 공릉동 371-3번지 전경 94

Photo 3.11. 공릉동 371-3번지 단지 내 현황사진 95

Photo 3.12. 성내동 403번지 전경 96

Photo 3.13. 성내동 403번지 단지 내 현황사진 97

Photo 3.14. 고척동 195-2번지 전경 100

Photo 3.15. 고척동 195-2번지 단지 내 현황사진 101

Photo 3.16. 독산동 1039-13번지 전경 102

Photo 3.17. 독산동 1039-13번지와 1039-25번지 단지 내 현황사진 103

Photo 3.18. 응암동 74-7번지 전경 105

Photo 3.19. 은평구 응암동 74-7번지 단지 내 현황사진 106

Photo 3.20. 쌍문동 103-244번지 전경 107

Photo 3.21. 쌍문동 103-244번지 단지 내 현황사진 108

Photo 3.22. 서초동 1490-5번지 전경 109

Photo 3.23. 서초동 1490-5번지 단지 내 현황사진 110

Photo 3.24. 신당동 432-1692번지 전경 111

Photo 3.25. 신당동 432-1692번지 단지 내 현황사진 112

Photo 4.1. 미코주택단지1 128

Photo 4.2. 미코주택단지2 128

Photo 4.3. 미코주택단지 3 128

Photo 4.4. 2016 LH 강남힐스테이트 놀이터 128

초록보기

 국내 주택 공급률은 2020년 KOSIS 기준 103.6%이나, 자가율은 전국기준 56.2%, 서울시 기준 48.8%이다. 통계청에 따르면 2021년을 기점으로 인구는 줄어들고 있으나, 다양한 연령층에서 1~2인 가구가 증가하고 있고 주택수요는 줄어들지 않아 적정가격의 주택 공급이 지속적으로 필요한 상황이다.

도시형생활주택은 인구구조의 변화에 따른 대응으로 소형가구의 주거수요를 충족시키고 대도시의 개발여건을 반영한 새로운 주거유형으로 도입되어, 정부의 정책으로 단기간에 급격한 공급이 이루어졌다. 그 결과로 주차문제와 편의시설부족, 외부소음, 인동간격, 외관, 부대 · 복리시설, 주차장, 유지관리, 최소한의 필지 분할 등 정책적 의도와는 다르게 도시형생활주택의 거주환경에 대한 문제점들이 지속적으로 제기되고 있다.

도시형생활주택의 지난 10여 년간의 공급 상황과 입지, 개발 특성을 분석하여 현재의 상황을 확인하고, 향후 소형주택을 포함한 도시형생활주택의 공급정책 방향을 제시함으로써, 양호한 주거환경을 갖춘 주택의 지속적인 공급과 거주 공간의 체계적인 유지관리 방안을 도출하는 것이 필요한 시점이다.

이에 따라 도시형생활주택 거주적정성 증대를 위한 개선방향을 제시하기 위해 다음과 같이 연구를 진행하였다.

서울의 도시형생활주택에 거주하는 사람들을 대상으로 거주자만족도 조사를 실시하였고, 그 결과를 바탕으로 현장조사를 통한 단지현황을 분석하여, 서울의 도시형생활주택이 '안정적인 주택의 공급' 과 '주거환경의 개선' 이루어졌는지 확인해보고자 한 것으로 연구내용은 다음과 같다.

본 연구의 1장에서는 연구의 배경 및 목적, 연구의 내용 및 방법을 기술하고, 2장에서는 선행연구 및 서울의 도시형생활주택의 특성을 정리하였으며, 선행연구를 통하여 설문조사 문항을 도출하였다.

3장에서는 거주자만족도 설문조사, 현장조사, 전문가 설문조사를 기준으로 이루어졌으며, 그 내용은 다음과 같다.

첫째, 서울의 도시형생활주택 거주자를 대상으로 이루어진 설문조사는 응답자 특성을 제외하고 31개의 항목으로 이루어졌으며, 설문조사는 리커트 5점 척도 조사되었다. 전반적인 주거만족도는 3.26으로 나타났으며, 회귀분석을 통하여 전반적인 주거만족도에 영향을 미치는 요인을 도출하였다.

둘째, 현장조사는 서울의 도시형생활주택으로 서울의 중심지에서 대중교통으로 1시간 정도의 거리에 위치하며 2015년 이후에 준공되고 단위세대의 면적이 60㎡내외로 이루어진 단지형으로 한정하여 10곳을 선정하였다. 현장조사에서 나타난 공통적인 문제점은, 분리수거장이 협소하거나 미비한 점과 협소한 조경면적, 휴게공간의 부재, 협소한 인동간격, 안내판 미설치 등 단지 내부의 문제점으로 정리할 수 있다.

셋째, 전문가 관점의 설문조사는 건축사 및 관련학과 졸업자를 대상으로 진행하였다. 전문가 집단은 다수가 법적인 측면에서 도시형생활주택을 이해하고 있었으며, 선행연구에서 지적되어 왔던 내용과 유사한 문제점을 지적하였다.

4장에서는 3장에서 기술된 내용을 바탕으로 2개의 단지를 선정하여, 기존의 단지를 기준으로 중정이 형성되거나 여유공간이 생길 수 있는 배치대안을 보여줌으로 협소한 인동간격에 대한 대응방안을 제시하였다. 다음으로 건축물대장상 도시형생활주택의 용도 표기가 일관되지 못하고 있는 문제를 지적하였다. 이는 도시형생활주택은 주택법에서 규정하고 있으나 건축법에서 용어를 차용하고 있어 용어의 정의가 어렵기 때문이다.

5장에서 종합적인 결론을 도출하고 연구의 한계점과 향후 연구의 방향을 제시하였으며 그 내용은 다음과 같다.

거주자 만족도의 조사결과로 만족도에 영향을 미치는 요인이 단지내부 및 세대의 내적인 부분에서 단지 주변의 외적인 요인으로 변화하였음을 보여주었으며, 현장조사의 분석내용과 함께 정리하여 도시형생활주택이 나아갈 방향을 다음과 같이 제시하였다.

첫째, 거주자 만족도 조사 시 'CCTV 및 방범' 의 항목과 단지형 도시형생활주택에서 현황조사 시 쓰레기장(분리수거장)의 부재문제 및 안내판 설치가 미비했던 문제는 개선 가능한 항목으로 심의 규정보다는 법 조항의 항목에서 설치 규정을 두어야 한다.

둘째, 협소한 조경면적의 문제는 도시형생활주택에 한해서 조경면적 인정을 위한 필로티 유효 높이를 1개 층으로 완화해 주는 항목을 두어 조경면적 확보 및 외부공간의 이용을 유도하여야 한다.

셋째, 입지적 측면에서 출퇴근을 위한 대중교통과의 접근성을 확보하고, 학교, 관공서, 공원, 체육시설, 문화공간 등이 반경 1km 이내에 있는지 확인하도록 하여 도시형생활주택의 주거환경의 질이 떨어지는 일은 방지해야 한다.

넷째, 주차대수는 세대당 1대를 기본원칙으로 하고, 인근의 공영주차장 이용이 가능한 경우에 한해서 주차대수 완화가 가능하도록 하여야 한다.

다섯째, 부대복리시설 부족문제는 최소 10세대가 넘는 경우 무조건 설치하도록 해야 하며, 주민공공시설을 1층 필로티에 설치한 경우 용적률에서 제외시키고, 세금감면 또는 공사 지원금의 정책을 고려해 보아야 한다.

여섯째, 부족한 주민공동(부대 · 복리)시설은 동 단위별로 접근이 용이한 주민센터에서 공용으로 제공하도록 정책적 방향을 마련하여야 한다. 대규모 아파트 단지 안에서 제공하는 공간을 마을에서 제공하여 주민들의 자유로운 문화적 교류가 이루어지도록 하는 것으로, 도시형생활주택이 질 좋은 환경의 주거를 제공한다는 인식이 생겨나도록 노력해야 한다.

일곱째, 중정형 단지 배치를 활성화하여, 건물이 나란하게 건설되어 거실이 마주 보고 있는 구조를 벗어나, 거실의 조망과 계단의 채광 및 환기가 모두 양호해지는 방향으로 개선되어야 한다.

여덟째, 도시형생활주택 단위세대의 가변성을 높이는 평면의 개발이 필요하다. 기둥식 배치를 이용하여 세대 내 구성원의 변화 및 사회적 변화에 대응이 가능하도록 하여야 한다.

아홉째, 도시형생활주택 유지관리에 대한 표준 관리 방식의 도입이 필요하다. 주민센터 등에 전문적인 주택관리사를 두어 도시형생활주택을 직접 관리하거나, 외부관리업체를 관리하는 방식이 도입되어 지역별로 차별 없는 균질한 유지관리가 이루어지도록 하여야 한다.

마지막으로 도시형생활주택을 정확하게 이해하기 위해서는 정확한 용어의 정의가 필요하며, 도시형생활주택의 법적갈래를 정확히 하고, 건축물대장상 용도의 표현에 일관성이 필요하다. 건축물대장의 주용도란에 "공동주택-도시형생활주택" 으로 명기하고, 용도란에 "단지형 연립주택" , "단지형 다세대주택" 으로 표기하는 것이 현재 법규의 체계상 맞는 표현이라 하겠다.

이 연구는 도시형생활주택이 공급된 지 10여 년이 지난 현재 거주자만족도의 기준이 변화하고 있다는 것을 확인하였고 선행연구에 나타나는 문제점들이 지속되고 있음을 보여주어 도시형생활주택에 대한 구체적인 가이드라인의 필요성을 재확인하는데 의의가 있다.

그러나 설문응답자의 모두가 단지형 도시형생활주택에 거주하는 것이 아니라는 한계점과 서울에 국한된 조사로 타 지역의 적용에는 연구의 적용상 한계가 존재한다. 따라서 향후 정확한 데이터 수집을 위해 소형주택, 단동의 도시형생활주택, 단지형 도시형생활주택을 구분하는 좀 더 세밀한 연구가 필요하다.

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