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제출문
요약
목차
I. 연구의 개요 및 목적 26
1. 연구의 개요 및 방법 26
1) 연구의 개요 26
2) 연구의 범위 27
2. 연구의 목적 27
II. 주택재개발의 제도 및 현황 28
1. 주택재개발사업의 개념 28
2. 주택재개발사업의 시행방법 29
1) 도시 및 주거환경정비법의 도입 29
2) 주택재개발사업 시행절차 30
3) 주택재개발사업 추진실적 34
4) 뉴타운과 도시재정비촉진을 위한 특별법 36
5) 기존 재개발사업구역의 현황 41
III. 가옥주 재정착률 제고방안 43
1. 제도의 분석을 통한 문제의 제시 43
1) 사업의 진행에 관한 법률적 근거 43
2) 조합원의 자격 및 저소득층 지원제도 49
2. 서울시 재개발사업의 재입주율 현황 55
1) 조합의 현황 55
2) 조합원의 현황 63
3) 구체적 개선방안 제시 80
3. 원칙의 반영을 위한 제도의 도입 및 정비 87
1) TIF의 도입 87
2) TDR제도의 확대적용 102
IV. 세입자 재정착률 제고방안 112
1. 개요 112
1) 문제제기 112
2) 선행연구 113
2. 재개발 임대주택 공급제도 114
1) 철거민 및 철거세입자에 대한 주거대책 114
2) 재개발임대주택 공급제도의 변천 115
3) 재개발임대주택 공급대상 116
4) 재개발 세입자에 대한 주거대책비 지급 118
5) 재개발임대주택의 공급과정 118
6) 재개발 임대주택 공급 시 각 부분의 역할 120
3. 재개발 임대주택의 현황 122
1) 공공임대주택 재고현황 122
2) 재개발 임대주택 규모 현황 124
3) 단지 배치 유형별 현황 126
4) 재개발구역 세입자 재정착률 현황 128
4. 문제점 및 개선방안 132
1) 임대주택의 공급규모에 대한 문제점 및 개선방안 132
2) 단지 배치 개선을 통한 세입자에 대한 사회적 배제의 해소 136
3) 임대료 체계개선 및 자족성 확보방안 146
4) 관리효율화 방안 152
V. 결론 및 정책제안 155
가옥주의 경우 155
세입자의 경우 158
참고문헌 163
〈표 2-1〉 정비사업의 종류 28
〈표 2-2〉 정비사업방식의 전환 30
〈표 2-3〉 사업시행 현황총괄 34
〈표 2-4〉 연도별 지정현황 34
〈표 2-5〉 뉴타운지구 지정현황 36
〈표 2-6〉 재정비촉진 시범지구 40
〈표 2-7〉 주거 지형(13개 지구) 40
〈표 2-8〉 중심지형 (3개 지구) 41
〈표 2-9〉 재개발구역 현황 42
〈표 3-1〉 서울시 도시정비사업관련 재정규모 46
〈표 3-2〉 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률시행규칙 개정법안의 신·구 조문 비교 52
〈표 3-3〉 저소득층 지원자금의 종류 53
〈표 3-4〉 시대별 주택재개발 사업의 경과기간 57
〈표 3-5〉 분석대상사업장 현황 58
〈표 3-6〉 재입주포기가구의 의사결정시기와 조합원자격 보유시기 65
〈표 3-7〉 분석대상구역의 추가부담 및 재정착률 66
〈표 3-8〉 분석대상구역의 재정착률과 자산증가비율 및 추가부담비율 77
〈표 3-9〉 사업기간과 정착율과의 상관관계분석 81
〈표 3-10〉 사업시행방식의 종류 83
〈표 3-11〉 TIF의 시행절차 90
〈표 3-12〉 지방세 종류 94
〈표 3-13〉 센트럴 루프의 예산안 96
〈표 3-14〉 센트럴루프 TIF 채권발행현황 97
〈표 3-15〉 TIF 자금을 활용한 민간 프로젝트 지원 현황 98
〈표 3-16〉 센트럴루프 TIF의 연도별 EVA 및 세수증가분 99
〈표 3-17〉 성장관리형 도심재생의 개념 105
〈표 3-18〉 일본의 용적이전제도의 특징 및 한계점 107
〈표 3-19〉 미국의 TDR 사례 110
〈표 4-1〉 철거민 및 철거세입자에 대한 주거대책 연혁 114
〈표 4-2〉 재개발 임대주택의 입주자격 117
〈표 4-3〉 서울시 공공임대주택 재고현황(2005년 말 현재) 122
〈표 4-4〉 연도별 임대주택 공급현황 124
〈표 4-5〉 서울시 재개발 임대주택의 규모별 분포 125
〈표 4-6〉 단지규모별 현황 125
〈표 4-7〉 단지 유형별 현황(2005년 5월 기준) 128
〈표 4-8〉 분석대상 지역현황 129
〈표 4-9〉 분석대상지역의 재정착률 130
〈표 4-10〉 임차가구 거주기간 및 임대주택선택 131
〈표 4-11〉 분석 대상 사업장의 가구원수 및 최저주거기준 132
〈표 4-12〉 분석대상 세입자의 임대주택선택비율 133
〈표 4-13〉 분석 대상 세입자의 연령 및 가구수 134
〈표 4-14〉 PPG3정책에 의한 지불가능주택의 주택규모별 배분기준 135
〈표 4-15〉 국내 주거지내 임대주택 의무건설비율 비교 138
〈표 4-16〉 사회적 혼합에 대한 선행연구 139
〈표 4-17〉 부대복리시설의 최소설치기준 142
〈표 4-18〉 미국의 임대주택건설에 대한 인센티브 부여 144
〈표 4-19〉 혼합단지 관리 합리화를 위한 개선방안 145
〈표 4-20〉 재개발 임대아파트의 임대료 산정 146
〈표 4-21〉 입주년도별 재개발임대주택 임대료 147
〈표 4-22〉 지역별 기간별 임대료 현황 (2007년 5월 기준) 148
〈표 4-23〉 공공임대주택별 임대조건 평균비교 148
〈표 4-24〉 임대료 차등을 위한 개선방안 149
〈표 4-25〉 기존 주민복지관 시설기준 151
〈표 4-26〉 자족성 및 커뮤니티기능강화를 위한 개선방안 151
〈표 4-27〉 임대관리와 주택관리의 업무내용구분 152
〈표 5-1〉 원주민가옥주의 재정착을 저해하는 문제점 및 개선을 위한 정책제언 157
〈표 5-2〉 원주민세입자의 재정착을 저해하는 문제점 및 개선을 위한 정책제언 161
〈그림 2-1〉 재개발사업절차 30
〈그림 3-1〉 재개발 시행후 주변과의 부조화 (월곡3구역) 47
〈그림 3-2〉 2004년도 서울시 예산 88
〈그림 3-3〉 TIF의 세수 증가분 추정 및 재원조달 구조 92
〈그림 3-4〉 TIF의 구조연구의 전체모형 101
〈그림 3-5〉 대환유지구 특례용적률적용구역 및 용적이전 개요 109
〈그림 4-1〉 임대주택의 집단화에 의한 사회적 배제 메커니즘 137
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