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표제지

목차

Ⅰ. 과업의 개요 7

1. 과업명 7

2. 과업의 배경 및 목적 7

3. 과업의 범위 7

가. 공간적 범위 7

나. 시간적 범위 8

다. 내용적 범위 9

4. 과업기간 9

Ⅱ. 무주 기업도시 개발계획안의 주요내용 13

1. 사업의 개요 13

2. 기업도시 기본성격 및 개발기본방향 14

3. 개발사업 시행기간 15

4. 인구수용계획 17

5. 교통처리계획 18

가. 광역교통계획 18

나. 지역교통계획 19

6. 환경보전계획 20

가. 공원녹지계획 20

나. 생태계보전계획 20

다. 수질보전계획 20

라. 공사중 환경보전방안 20

마. 운영시 폐기물처리계획 20

7. 기타 시설계획 21

가. 교육시설계획 21

나. 문화시설계획 21

다. 체육시설계획 21

라. 보건의료 및 사회복지 시설계획 21

8. 기반시설 설치계획 22

가. 개발구역 밖 22

나. 개발구역 안 22

9. 토지이용계획 23

10. 조성토지 직접사용계획 26

11. 재원조달 및 연차별 투자계획 27

12. 보완계획 승인신청서(2007. 8)의 주요내용 28

가. 개발계획의 주요 보완 및 변동 사항 28

나. 기업도시 기본성격 및 개발기본방향 29

다. 개발사업 시행기간 30

라. 인구수용계획 32

마. 교통처리계획 34

바. 환경보전계획 36

사. 기타 시설계획 38

아. 토지이용계획 39

자. 조성토지 직접사용계획 43

차. 재원조달 및 연차별 투자계획 44

Ⅲ. 개발구역 지정요건의 적합성 검토 47

1. 검토의 기본방향 47

2. 법적 기초요건의 적합성 검토 50

가. 입지 50

나. 면적 51

다. 사업시행자의 자격 52

라. 자기자본 및 투자자금 확보 53

마. 주된용도 토지비율 및 직접사용 토지비율 55

3. 개발구역 지정의 타당성 검토 57

가. 국가균형발전 기여도 57

나. 지역특성 및 여건 부합도 68

다. 지속가능한 발전 부합도 84

라. 사업시행의 실현가능성 99

마. 기타사항 140

4. 기타 개발구역 지정에 필요한 사항 검토 163

가. 협약안의 내용 163

나. 주민열람 및 공청회를 통한 의견 반영사항 168

다. 시범사업 선정시 기업도시위원회 및 관련부처의견의 반영사항 169

5. 계획기준과의 부합성 검토 172

가. 기업도시 계획기준과의 부합성 검토 172

나. 「지속가능한 관광레저도시 개발편람」 과의 부합성 182

6. 보완계획 승인신청서(2007. 8)의 검토 188

가. 1차 검토의견의 보완신청서 반영사항 요약 188

나. 관계부처 및 중앙도시계획위원회 의견의 반영사항 요약 191

다. 보완 승인신청서의 추가 검토의견 200

Ⅳ. 사업성 분석 등에 관한 검토 207

1. 검토의 전제 207

가. 검토의 절차 207

나. 관련 사항의 검토 208

2. 개발이익 산정의 검토 210

가. 개발비용의 검토 210

나. 개발수입의 검토 226

다. 개발이익 산정과정의 검토 232

라. 민감도 분석 246

3. 종합 검토의견 247

가. 검토의견 247

나. 개발이익 산정 검토의 한계 250

부록-1 : 무주군 토지실거래가격(2005~2007년) 251

부록-2 : 무주군 토지보상가격(2005~2007년) 252

부록-3 : 공사비 투자일정 253

부록-4 : 분양대금 회수일정 254

부록-5 : 토지이용계획 변경 255

표목차

[표 Ⅲ-1] 사업시행자 법적 자격요건 53

[표 Ⅲ-2] 무주기업도시주식회사 일반현황 54

[표 Ⅲ-3] 무주기업도시주식회사 주주구성 및 자기자본금 54

[표 Ⅲ-4] 가용토지 및 주된용도 토지, 직접사용 토지 면적 및 구성비 56

[표 Ⅲ-5] 직접사용 및 분양시설 배분의 재검토 대상 시설 56

[표 Ⅲ-6] 건설투자로 인한 경제 파급효과 59

[표 Ⅲ-7] 건설투자로 인한 산업별 경제적 파급효과(전라권) 60

[표 Ⅲ-8] 관광객 소비지출로 인한 경제파급효과(2020년) 61

[표 Ⅲ-9] 관광객 소비지출로 인한 산업별 지역경제파급효과(2020년) 62

[표 Ⅲ-10] 무주군 세대 및 인구 추이 64

[표 Ⅲ-11] 시군별 낙후도 지표 66

[표 Ⅲ-12] 낙후지역형 개발촉진지구 지정현황 67

[표 Ⅲ-13] 전국 48위권내 낙후지역 71

[표 Ⅲ-14] 상위계획과 무주 관광레저형 기업도시 관련 내용 71

[표 Ⅲ-15] 주변지역 및 관련개발계획 검토 73

[표 Ⅲ-16] 광역 및 기업도시 간선도로망 구축 대상사업(기 착공 및 조기착공 필요사업) 76

[표 Ⅲ-17] 무주군 산업 도입 전략 80

[표 Ⅲ-18] 전북 전략산업 현황 81

[표 Ⅲ-19] 전북 지역연고산업 현황 81

[표 Ⅲ-20] 고령화산업 예측 83

[표 Ⅲ-21] 생태 녹지축 폭 기준 91

[표 Ⅲ-22] 사례도시의 공원녹지율과 1인당 공원면적 92

[표 Ⅲ-23] 기업도시 계획기준의 공원녹지율 92

[표 Ⅲ-24] 지역주민이 제안한 생태문화도시의 생태문화공원 구상내용 92

[표 Ⅲ-25] 친환경 도시조성의 기본구상 93

[표 Ⅲ-26] 환경보전방안 94

[표 Ⅲ-27] 신재생에너지 적용계획 95

[표 Ⅲ-28] 도입시설별 수요추정 현황 102

[표 Ⅲ-29] 무주 기업도시 연차별 수요추정 103

[표 Ⅲ-30] 무주 기업도시 계획지표 추정 103

[표 Ⅲ-31] 시설별 사업시행계획 106

[표 Ⅲ-32] 무주 기업도시 계획지표 추정 107

[표 Ⅲ-33] 무주 관광레저형 기업도시 분양시설 계획수립 현황 111

[표 Ⅲ-34] 개발대상지 토지소유 현황 114

[표 Ⅲ-35] 유보지 현황 117

[표 Ⅲ-36] 관광수요 추정 121

[표 Ⅲ-37] 관광객 유치전략 122

[표 Ⅲ-38] 주요 아시아 국가들의 관광 동향 124

[표 Ⅲ-39] 무주 관광레저형 기업도시 주된용도 시설 계획수립 현황 125

[표 Ⅲ-40] 무주 관광레저형 기업도시 테마파크 조성 계획수립 현황 126

[표 Ⅲ-41] 무주 관광레저형 기업도시 테마파크 조성 추진일정 계획수립 현황 126

[표 Ⅲ-42] 산업 도입 전략 130

[표 Ⅲ-43] 관련산업 유치 계획 131

[표 Ⅲ-44] 이전 가능 계열사 현황 및 이전 계획 131

[표 Ⅲ-45] 문화시설계획 133

[표 Ⅲ-46] 무주군 문화체육시설 현황(2005년) 133

[표 Ⅲ-47] 주변 개발예정 관광자원 현황 136

[표 Ⅲ-48] 무주군 관광자원 현황 137

[표 Ⅲ-49] 태권도공원 방문객 수요예측 결과 138

[표 Ⅲ-50] 무주 반딧불축제 현황 139

[표 Ⅲ-51] 반딧불축제 관광객 현황 139

[표 Ⅲ-52] 재정부담비용 시설 141

[표 Ⅲ-53] 토지관련 조치 경위 143

[표 Ⅲ-54] 무주군, 안성면 표준지 공시지가 146

[표 Ⅲ-55] 계획대상지 및 주변지역 토지거래 현황 146

[표 Ⅲ-56] 무주 관광레저형 기업도시 갈등 경과 148

[표 Ⅲ-57] 무주 기업도시 민ㆍ관공동협의회 운영 방안 154

[표 Ⅲ-58] 이주 및 생활대책 수립의 법적 기준 157

[표 Ⅲ-59] 기업도시개발에 따른 이주 및 생활대책 등에 관한 기준(건설교통부, 2005) 158

[표 Ⅲ-60] 이주 및 생활대책 수립 기본방향 159

[표 Ⅲ-61] 이주단지 및 허브팜랜드 도입시설 및 공급방법 160

[표 Ⅲ-62] 기업도시위원회 심의ㆍ의결 내용에 대한 조치사항 169

[표 Ⅲ-63] 관계부처 의견 조치사항 170

[표 Ⅲ-64] 기업도시 계획기준(도시경쟁력 확보) 검토 173

[표 Ⅲ-65] 기업도시 계획기준(지속적인 혁신체계 구축) 검토 174

[표 Ⅲ-66] 기업도시 계획기준(쾌적한 정주기반 마련) 검토 175

[표 Ⅲ-67] 기업도시 계획기준(지속가능한 생태ㆍ환경 조성) 검토 178

[표 Ⅲ-68] 개발편람의 기업도시 계획기준 보완항목에 대한 검토의견 183

[표 Ⅲ-69] 지속가능한 관광레저도시 개발편람(경쟁력 있는 관광레저도시) 검토 184

[표 Ⅲ-70] 지속가능한 관광레저도시 개발편람(쾌적하고 아름답고 살기좋은 도시) 검토 185

[표 Ⅲ-71] 지속가능한 관광레저도시 개발편람(환경친화적인 생태도시) 검토 186

[표 Ⅲ-72] 지속가능한 관광레저도시 개발편람(지속적으로 성장하는 기업도시) 검토 187

[표 Ⅳ-1] 무주 기업도시 개발비용 개요 210

[표 Ⅳ-2] 지목별 토지이용현황 211

[표 Ⅳ-3] 지목별 토지이용현황 211

[표 Ⅳ-4] 지목별 토지매입비 212

[표 Ⅳ-5] 기타보상비 212

[표 Ⅳ-6] 무주 기업도시 지목별 토지매입액 214

[표 Ⅳ-7] 무주 기업도시 공사비 내역 216

[표 Ⅳ-8] 설계단가와 검토단가의 비교 219

[표 Ⅳ-9] 설계금액와 검토금액의 비교 220

[표 Ⅳ-10] 주변 지역과 단위공사비 비교 222

[표 Ⅳ-11] 한국토지공사 적용 연도별 공사비 222

[표 Ⅳ-12] 기타비용의 산정 224

[표 Ⅳ-13] 연차별 자본비용의 산정 225

[표 Ⅳ-14] 토지이용별 분양수입 226

[표 Ⅳ-15] 비교표준지 공시지가와 분양토지 적용단가 비교 227

[표 Ⅳ-16] 분양단가 및 조성원가 대비 비중 231

[표 Ⅳ-17] 직접사용토지비율의 변경 233

[표 Ⅳ-18] 개발비용의 배분(공사비) 235

[표 Ⅳ-19] 연차별 개발비용 배분 236

[표 Ⅳ-20] 연차별 분양수입 배분 237

[표 Ⅳ-21] 무주 기업도시 법인세 산출 과정 240

[표 Ⅳ-22] 단지 내ㆍ외부 도로의 비용반영 여부 242

[표 Ⅳ-23] 단지 내ㆍ외부 상하수도 시설의 비용반영 여부 244

[표 Ⅳ-24] 개발이익 산정기준상의 전제조건 부합성 검토 245

[표 Ⅳ-25] 토지매입비의 민감도 분석 246

[표 Ⅳ-26] 공사비 민감도 분석 246

[표 Ⅳ-27] 분양가격(분양용지 총괄)의 민감도 분석 246

[표 Ⅳ-28] 제출자료와 검토 후 수정된 개발이익 249

[표 Ⅳ-29] 무주 기업도시 개발사업 현금흐름 249

그림목차

[그림 Ⅰ-1] 무주 관광레저형 기업도시 개발구역 위치도 8

[그림 Ⅲ-1] 녹지자연도 87

[그림 Ⅲ-2] 생태자연도 87

[그림 Ⅲ-3] 기훼손지 87

[그림 Ⅲ-4] 토지이용계획도 87

[그림 Ⅲ-5] 개발완료 이후 녹지자연도 87

[그림 Ⅲ-6] 녹지축과 수경축을 포함한 경관구상도 88

[그림 Ⅲ-7] 공원ㆍ녹지 및 수변생태체험시설 계획도 89

[그림 Ⅲ-8] 녹지ㆍ수계축 설정 91

[그림 Ⅲ-9] 단계별 토지조성계획 109

[그림 Ⅲ-10] 단계별 시설조성계획 109

[그림 Ⅲ-11] 정주시설의 토지이용계획 116

[그림 Ⅲ-12] 유보지 계획 117

[그림 Ⅲ-13] 내부가로망도 118

[그림 Ⅲ-14] 대중교통계획도 118

[그림 Ⅲ-15] 연계발전 전략 구상 135

[그림 Ⅲ-16] 무주 기업도시 기능 및 역할 분담방안 135

[그림 Ⅲ-17] 토지거래 허가구역 지정 144

[그림 Ⅲ-18] 개발행위허가제한구역 결정도 145

[그림 Ⅲ-19] 무주 관광레저형 기업도시 갈등인과지도 149

[그림 Ⅲ-20] 시나리오 워크샵 절차 156

[그림 Ⅳ-1] 개발이익 산정 검토의 절차 208

[그림 Ⅳ-2] 누적비용과 누적수입의 비교그림 237

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