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목차

제1편 16

I. 서론 18

1. 연구의 배경과 목적 18

2. 연구의 방법론 18

3. 보고서의 구성 19

II. 공공임대주택정책에 관한 국제비교연구 문헌 검토 20

1. 문헌 검토 20

1) 주요 연구 문헌 20

2) 연구방법론 20

3) 연구내용 및 결과 23

2. 문헌검토의 시사점 29

III. 6개국 해외 사례의 요약 34

1. 영국 34

1) 주택시장 34

2) 주택정책 34

3) 사회주택 35

4) 임대료 규제 36

5) 임대료 보조제도 37

2. 프랑스 37

1) 주택시장 37

2) 주택정책 38

3) 사회주택 39

4) 임대료 규제 40

5) 임대료 보조 및 조세제도 41

3. 미국 41

1) 주택시장 41

2) 주택정책 42

3) 공공임대주택 43

4) 임대료 규제 43

5) 임대료 보조제도 43

6) 주택세제 44

4. 캐나다 44

1) 주택시장 44

2) 주택정책 45

3) 사회주택 46

4) 임대료 규제 46

5) 임대료 보조제도 47

5. 독일 48

1) 주택시장 48

2) 주택정책 48

3) 공공임대주택 49

4) 임대료 규제 49

5) 임대료 보조제도 51

6) 임대인에 대한 보조금 52

6. 일본 53

1) 주택시장과 주택정책 53

2) 임대료 규제 53

3) 임대료 보조제도 54

4) 공공임대주택 55

제2편 58

I. 영국 사례 60

1. Introduction 서론 62

2. Background: Basic Economic and Housing Indicators 배경: 경제 및 주택 지표 62

1) Demographics 인구 특성 62

2) Prices and incomes 물가 및 소득 63

3) House prices, rents and incomes 주택가격, 임대료, 소득 64

4) Housing tenure 주택점유형태 66

5) House building 주택 건설 68

6) Organizational structure of rented housing 임대주택 시장의 구조 69

3. Overview of Housing Policy 주택정책의 개관 70

1) The objectives of housing policy 주택정책의 목표 70

2) Definitions of social rented housing 사회 임대주택의 정의 71

3) How are rents set 임대료의 책정 71

4) Rent to own schemes 분양전환 임대주택 72

5) Relative roles of public and private sectors and different levels of government 공공부문과 민간부문, 중앙-지방정부의 상대적 역할 72

6) Are there social mix objectives in social housing 사회 주택에서의 사회적 혼합 73

4. Specific policies towards rental housing: Social Housing 임대주택에 대한 세부 정책 : 사회 주택 73

1) Context, background, history 역사적 배경 73

2) The growth of social sector housing 사회주택의 성장 74

3) Current policies 현행 정책 76

4) How are rents set in the social sector 사회주택의 임대료 책정 76

5) Is there a rent-to-own scheme 분양전환 임대주택 78

6) Costs of construction, operation/maintenance 건설, 운영 및 유지 비용 80

7) Is private capital mobilized, or crowded out 민간자본의 조달인가 구축 효과인가 80

8) Assessment of impact/ Side effects, incidence/Privatization효과 평가, 귀착, 민영화 81

5. Specific polices towards rented housing: The private rented sector 임대주택에 대한 세부 정책들: 민간임대부문 81

1) Tenant Protection, including Rent Control 임대료 규제를 포함한 임차자 보호 81

2) The Rent Officer Service 임대료 사정관 서비스 83

3) The importance of Buy-to-let mortgages 임대용 매입주택의 중요성 84

4) Landlords 임대인 85

5) Current policies 현행 정책 85

6) Who gest private rented housing 민간임대주택 거주자 특성 86

7) Assessment of impact 영향 평가 86

6. Rental subsidies 임대료 보조 86

1) Context, background, history 역사 및 배경 86

2) Current policies: Welfare reform 현행 정책: 복지프로그램 개혁 90

3) Assessment of impact/side effects, incidence 영향평가, 부작용, 귀착 91

7. Conclusions and Implications 결론 및 시사점 91

1) The current position with respect to rent controls 임대료 규제의 현재 상황 91

2) Relative efficacy of rent/price controls; public housing (supply side programs); and vouchers (demand side subsidies) 임대료 규제, 공급자보조(공공임대주택), 수요자보조(바우처)의 상대적 효율성 93

3) An adequate supply of housing 주택의 적절한 공급 93

II. 프랑스 사례 94

1. Introduction 서론 96

2. Background: Basic Economic and Housing Indicators 배경: 경제 및 주택 지표 96

1) Economic indicators 경제지표 96

2) Population and households 인구 및 가구수 97

3) Territorial distribution 지역 분포 97

4) The housing stock 주택재고 97

5) Housing production 주택건설 99

6) The housing market 주택시장 100

3. Overview of housing policy 주택 정책 개관 103

1) Brief history 역사 103

2) Housing subsidies 주택보조 104

3) Housing allowances 주택수당 106

4. Specific policies toward rental housing 임대주택에 대한 세부 정책들 107

1) Organization of the rental sector 임대주택부문 관련조직 108

2) Tenant's characteristics 임차인의 특성 108

3) Level of rents 임대료 수준 109

4) RIR (Rent-to-income ratio) 소득 대비 임대료 109

5. Social rental housing provision and regulation 사회임대주택의 공급과 규제 110

1) History 역사 110

2) Social rental housing stocks 사회임대주택 재고 113

3) The organizations 관련 조직 113

4) Control and solidarity 규제와 통합 115

5) Rent setting and rent increase 임대료 산정과 임대료 인상 115

6) Finance and subsidies 재원 및 보조 116

7) Privatization 민영화 117

6. Private rental housing provision and regulation 민간임대주택 공급과 규제 117

1) Rent control and the 1948 law 임대료 규제와 1948년 법 118

2) Tenant-landlord relationships regulation 임차인-임대인 관계 규제 119

3) Taxation of rental housing 임대주택에 대한 과세 122

4) Tax incentives for investors in rented housing 임대주택 투자자들을 위한 조세 인센티브 122

5) Subsidies for renovation 리노베이션 보조금 123

6) Coverage of rental risks 임대 리스크의 부담 123

7. Other housing policies 기타 주택 정책 124

1) The One percent Housing Fund 1 퍼센트 주택기금 124

2) Housing saving schemes 주택마련 저축제도 125

3) Support to home-ownership 자가보유 지원 125

4) Tax treatment of home-ownership 자가 보유에 대한 조세 125

8. Conclusion 결론 125

III. 미국 사례 128

1. Introduction 서론 130

2. Background: Basic Economic Indicators 배경 : 기본적인 경제 지표 130

1) Demographics 인구 130

2) Inflation 인플레이션 131

3) GDP 131

4) Employment 고용 132

5) Income 소득 132

3. Some Basic Housing Indicators 기본적인 주택시장지표 133

1) Housing Stock 주택재고량 133

2) Housing Production 주택생산 133

3) Financing 재원조달 134

4) Housing Rents and Prices 주택임대료와 가격 135

5) Housing Tenure and Industrial Organization 주택점유형태와 임대주택산업구조 138

6) How much do Households Spend on Rental Housing? 임대료 부담수준 139

4. Overview of Housing Policy 주택정책에 대한 개관 140

1) Objectives 목표 140

2) A Very Short History of U.S. Rental Housing Policy 임대주택정책의 역사 개관 140

3) How Program Rents Are Set 정책임대료의 책정 144

4) Relative roles of public and private sectors 공공과 민간 부문의 상대적 역할 145

5) Relative roles of different levels of government 중앙과 지방정부의 상대적 역할 145

6) Social mix 사회적 혼합 146

5. Specific Policies Toward Rental Housing 임대주택에 대한 세부정책들 147

1) Public Rental Housing 공공임대주택 147

2) Other "Legacy" Supply-Side Rental Subsidies 기타 공급측면 보조금의 "유산"들 148

3) Demand-Side Rental Subsidies 수요 측면의 임대 보조 150

4) Low Income Housing Tax Credits 저소득임대주택 세액공제 151

5) Tenant Protections, Including Rent Control 임대료규제를 포함한 임차인 보호 152

6) Other Rental Policies 기타 임대주택 정책들 155

7) Housing Taxation 주택 세제 156

6. A Brief Evaluation of U.S. Housing Policies 미국 주택정책의 간략한 평가 158

7. Conclusions 결론 160

IV. 캐나다 사례 162

1. lntroduction 서론 164

2. Background: Basic Economic and Housing Indicators 배경: 경제 및 주택 지표 165

1) The population: age distribution, household size, and migration 인구: 연령 분포, 가구 규모, 이주 165

2) Two critically important economic variables for demand: Income and the rate of inflation 두 가지 주요 수요 변수: 소득과 물가상승률 167

3) House prices and rents 주택가격과 임대료 169

4) The nature of Canadian housing and new supply 재고주택과 신규공급의 특성 171

5) The rental residential real estate industry 임대주택 산업 173

3. Overview of Rental Housing Policy 임대 주택 정책에 대한 개관 174

1) Subsidized housing: Changing objectives, changing providers and the history of federal government housing policy 보조금 지급 주택: 목적 및 공급자의 변화, 연방 정부 주택 정책의 역사 174

2) Focusing on ensuring enough housing for homeowners in the 1950s 1950년대: 자가 소유자를 위한 충분한 주택공급에 초점 175

3) A shift to rental housing, private and public in the 1960s 1960년대: 임대주택으로의 전환, 민간과 공공 175

4) A new kind of affordable rental housing in the 1970s and 1980s 1970-80년대: 새로운 유형의 지불가능(저렴) 임대주택 176

5) Core need, closed down programs in the 1990s and small new programs in the 2000s. 1990년대 : 핵심적 소요 개념과 폐지된 프로그램들, 2000년대: 소규모의 신규 프로그램 177

6) Rent setting in social housing 사회주택의 임대료 책정 178

7) Rent control 임대료 통제 179

8) Demand subsidies 수요 보조금 180

4. Specific policies toward rental housing : social housing 임대주택에 대한 세부 정책들 : 사회주택 181

1) Current policies 현행 정책 181

2) Requirements and criteria for selection of tenants 세입자 선정 관련 요구 사항 182

3) Costs of construction, operations 건설 및 운영비용 183

4) Interaction with the private sector 민간부문과의 상호작용 183

5) Crowding out private capital? 민간자본 구축효과? 184

6) Who is helped by social housing? 사회 주택의 수혜자 185

7) Neighbourhood effects 인근지역 효과 185

5. Specific policies toward rental housing : landlord-tenant regulation and rent control 임대주택에 대한 세부 정책 : 임대인-임차인 규제와 임대료 규제 186

1) Landlord-tenant practices and regulation other than rent control 임대인-임차인간의 관행 및 임대료 규제 이외의 규제 186

2) Rent control 임대료 규제 187

3) The impact of rent control 임대료 규제의 효과 190

4) Rent patterns in cities with and without controls 임대료 규제가 있는 도시와 없는 지역의 임대료 패턴 191

5) Methods for investors to escape the constraints of rent control 임대료 규제를 회피하기 위한 투자자의 방법 192

6. Specific policies toward rental housing : housing subsidies 임대주택에 대한 세부정책 : 주택보조금 192

1) Housing allowances in Quebec 퀘벡의 주택수당 193

2) The Rent Supplement program 임대료 보조 프로그램 196

7. Another important housing policy: the tax treatment of rental housing 기타 주요 주택정책: 임대주택에 대한 조세 197

1) The tax law and the life cycle of a real estate hold 조세와 부동산 보유 197

2) Income taxes and the current condominium and converted house market 소득세와 콘도미니엄, 전환 주택시장 198

3) Income taxes and the strategy of residential REITs 소득세와 주택 REITs의 전략 198

8. Conclusions and implications for Korea 결론 및 한국에 주는 시사점 199

V. 독일 사례 202

1. Introduction 서론 204

2. Background: Basic Economic and Housing Indicators 배경 : 경제 및 주택 지표 205

1) Demographics and housing need 인구통계학적 지표 및 주택 소요 205

2) Inflation 물가 206

3) Income and affordability 소득 및 부담가능성 207

4) Housing price and quantity 주택가격 및 수량 209

5) Industrial organization of rental housing (size and types of landlords, individuals vs. institutions etc.) 임대주택의 법구조(규모와 임대인의 형태, 개인 및 기관 등) 211

3. Overview of Housing Policy 주택정책의 개관 214

1) Objectives and instruments 목표와 수단 214

2) Relatlve roles of different levels of government 각 정부의 상대적 역할 215

3) 임대주택정책의 역사와 주요 전환점에 대한 개관 216

4) Relative roles of public and private sector 공공과 민간의 상대적 역할 223

5) Are there social mix objectives (in rental housing) 사회적 혼합 목표 224

4. Specific policies toward rental housing 임대주택에 대한 세부정책들 225

1) Public Rental Housing Provision and Regulation 공공임대주택공급과 규제 225

2) Social Housing Provision and Regulation사회주택공급과 규제 229

3) Tenant Protections, Including Rent Control 임대료 규제를 포함한 임차자 보호 234

4) Rental subsidies 임대료 보조 243

5) Supply side subsidies 공급측면 보조금 251

5. Conclusions and Implications 결론 및 시사점 255

1) The German housing market and the economic order of the German economy 독일의 주택시장과 독일경제의 경제적 질서 255

2) How to explain the two particularities of the German housing market 독일 주택 시장의 2가지 특징을 어떻게 설명해야 하는가 256

3) How to explain the relative stability of the German housing market 독일주택시장의 상대적 안정성은 어떻게 설명해야 하나 258

4) Relative efficacy of rent/price controls 임대료/가격 규제의 상대적 효과성 259

5) The future of public housing in Germany 독일의 공공주택의 미래 260

6) Possible implications for Korean housing policy programmes 한국의 주택정책에 대한 시사점 260

제1편 12

II. 공공임대주택정책에 관한 국제비교연구 문헌 검토 12

표 1. 협동연구, 국제기구 및 정부보고서 형태의 국제비교연구 요약 25

표 2. 임대료 규제 유형별 국가분포 28

제2편 12

I. 영국사례 12

표 1. 인구 및 가구 전망 (England, 1996-2031년) 62

표 2. 가구 점유형태 (England, 2009-10) 63

표 3. 평균소득 대비 평균주택가격 비율(PIR) (England, 1997-2010) 65

표 4. 소득 대비 민간임대료 비율 (RIR) (England, 1998/00-2008/09) 66

표 5. 연도별 주택 점유 형태 (England, 1961-2010) 67

표 6. 공급 주체 별 주택 건설호수 추이 (England, 1990-91~2010-11) 69

표 7. 각 지역별 지방정부 주택 임대료 평균/주택조합 주택 임대료 평균 77

표 8. 소득대비 주택조합 임대료의 비율 (RIR, England, 2010) 78

표 9. 민간 및 공공임대 주택에서 소득연계 임대료 보조 내용 89

표 10. 현행 민간 및 공공임대주택의 임대료 규제와 임차인 보호제도 92

II. 프랑스 사례 12

표 1. 주요 경제 지표 96

표 2. 주택재고 (1946-2008) 98

표 3. 점유 형태별 주택 재고 (1963-2006) 99

표 4. 각 부문별 주택 착공 호수 (2005-2010) 99

표 5. 주택 종류에 따른 주택재고 (1963-2006) 108

표 6. 각 연령대 별 점유형태분포 109

표 7. 부문별, 도시규모별 월 평균 임대료 (2006) 109

표 8. 평균 RIR의 변화 110

표 9. HLM 주택 증가 추이 113

표 10. 도시 및 주택정책에 대한 국가 예산 (2011) 126

III. 미국 사례 13

표 1. 주택유형별 및 점유형태별 주택수 133

IV. 캐나다 사례 13

표 1. 점유형태 및 주택 구조별 재고 수 (1991-2006년) 172

V. 독일 사례 13

표 1. 인구 205

표 2. 가구수 206

표 3. 소비자물가지수 및 임대료지수 (1992~2011) 207

표 4. 주거비부담 추이 (1983-2009) 208

표 5. 2009년 주택보조금 전후의 임대료부담 208

표 6. 주택가격지수 자료 209

표 7. 세목별 법적 근거 및 세수, 관리권한 215

표 8. 임대료 상한 233

표 9. 주택보조금 규모 233

표 10. 주택수당 공식과 적용례 246

표 11. 임대료보조금 계산시 적용 계수표 246

표 12. 수령자 1인당 월평균 주택보조금 247

표 13. 사회적 지위에 따른 주택보조금 수령자 수 248

표 14. 가구별당 월별 평균 지출 (2010년, 8월) 249

제1편 14

II. 공공임대주택정책에 관한 국제비교연구 문헌 검토 14

그림 1. Kemeny모형에 의한 임대주택체제 유형 22

제2편 14

I. 영국사례 14

그림 1. 소비자 물가지수, 주택가격지수, 평균소득지수(1991＝100) (England, 1991-2010) 63

그림 2. 가구평균 소득 (England, 1968-2008/9) 64

그림 3. 평균 주택가격 (토지등기 데이터 기준, England, 1996-2010년) 65

그림 4. 민간임대료지수 (Q2 2000＝100) (England, 1999Q3-2007Q4) 65

그림 5. 주택조합의 노령자 임대주택 공급(England, 1991-2010) 68

그림 6. 1950년 이후 신규공급 추이 68

그림 7. 점유형태별 평균 임대료 (2002/03-2008/09) 78

그림 8. 주택조합의 총 투자 비용 (민간자금 포함, England, 백만 파운드) 81

그림 9. 임대용 매입주택 신규공급 추이(2000-2011년) 85

그림 10. 주택보조비용 (England, 1997/98-2010/11) 88

II. 프랑스 사례 14

그림 1. 소비자물가지수, 재고주택가격지수, 임대료, 가구소득 추이 (1996-2010) 101

그림 2. 재고주택가격, 임대료, R/P비율 (1996-2010년) 102

그림 3. 재고주택 거래 건수 (2000-2010년) 102

그림 4. 주택의 예측수요량과 착공량 비교 (1954-2011) 103

그림 5. 종류별 주택보조 변화 (1990-2010) 105

그림 6. 재정 주체별 주택보조 지급액 비율 (2009) 105

그림 7. 주택수당 프로그램 재원조달 경로 107

그림 8. 최초 임대된 HLM 주택 수량 112

III. 미국 사례 15

그림 1. 대출기관별 공동주택 모기지의 실질 잔액 135

그림 2. 분기 실질주택지수 136

그림 3. 실질 임대료 지수 (1970-2010) 137

그림 4. 자가점유주택의 임대료-매매가격 비율의 추정치(Davis) 137

그림 5. 실질 가구소득 대비 실질 임대료 지수 138

그림 6. 주요 연방정부 정책 대상 주택 및 가구수 (1950-2009) 143

그림 7. 연방정부의 실질 주택지출 144

IV. 캐나다 사례 15

그림 1. 인구의 연령분포 (1971-2010) 165

그림 2. 가구규모와 외국 국적 출생자 비율 (2006) 166

그림 3. 평균 및 중위 가구소득 (1976-2010) 168

그림 4. 인플레이션 추이 (1948-2010) 168

그림 5. 명목 임대료 지수와 실제 임대료 지수 169

그림 6. 몬트리올, 토론토, 캘거리, 벤쿠버의 실질 임대료 추이 170

그림 7. 캐나다 대도시 명목 주택가격 (1972-2010년) 171

그림 8. 전체 주택과 다가구(아파트 포함)주택 착공량 (1961-2010년) 173

그림 9. 캘거리의 다가구 임대주택 재고(1991-2010) 191

V. 독일 사례 15

그림 1. 주택재고 추이 (1998-2010) 205

그림 2. 소비자 물가 지수 : 전년동월대비 증가율 (2005＝100) 206

그림 3. 건축허가 실적 (1993~2009) 210

그림 4. 단독주택 가격 (1990~2009) 211

그림 5. 연방정부의 총보조금 및 주택보조금 251