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표제지

목차

I. 서론 8

II. 임대주택 관련 조세제도의 변천과 현황 9

1. 1세대 다주택 보유자에 관련 조세제도 9

2. 임대주택사업자 관련 조세제도 16

3. 기관 관련 조세제도 18

4. 소결 23

III. 임대주택시장 수급현황 및 제도 개선의 필요성 26

1. 임대주택 수급 개요 26

2. 전국 주택시장 현황 33

가. 전체 주택 33

나. 아파트 38

3. 서울시 주택시장 현황 44

가. 매매시장 및 전월세 시장 44

나. 주택 공급 현황 46

4. 전세난과 임대주택 관련 제도 개선 필요성 48

가. 시장상황 요약 48

나. 시장상황에 대한 논란과 해석 49

IV. 민간임대사업자 관련 조세정책의 효과 분석 52

1. 서울 아파트 가격에 미치는 영향 52

2. 임대주택시장의 공급에 미치는 영향 55

가. 서울시 55

나. 전국 56

다. 소결 57

3. 미분양 주택수에 미치는 영향 58

4. 현행 조세제도의 문제점 60

V. 임대주택 제도 개선의 제약 요건 61

1. 국내주택시장의 특성에 따른 제도개선의 문제점 61

가. 국내 주택시장의 특성 61

나. 전세제도 하의 소유자 및 임차인의 행태와 그 문제점 64

다. 다주택자의 역기능과 순기능 65

2. 민간임대주택사업 활성화의 제약조건 66

가. 시장 요인 : 전세제도와 낮은 수익률 66

나. 기관의 임대주택사업 제한 71

3. 현 시장 조건에서의 수익형 민간임대사업 타당성 검토 73

가. 소득추구형 임대사업의 수익률 분석 73

나. 중장기적 수익률 확보 가능성 검토 79

다. 제도변화 및 한계 81

4. 건설임대주택사업의 현실적 애로사항 84

5. 소결 85

VI. 임대주택사업자 세제지원 합리화 및 임대주택 공급활성화 방안 87

1. 제도 개선의 장단기 기본 방향 87

2. 현행 임대사업자 제도의 평가 88

가. (개인)임대사업자에 대한 현행 세제지원 정책의 시장효과 88

나. 주택임대사업자 세제지원을 위한 개별 요건의 평가 90

다. 기업형 민간임대사업자에 대한 현행 시장제도의 평가 94

라. 기타 95

3. 해외 사례의 시사점 96

가. 1가구 다주택 보유에 대한 차등 과세 96

나. 임대사업자에 대한 조세 및 조세지원제도 97

다. 우리나라에의 시사점 100

4. 임대사업자 세제지원 정책 개선안 100

가. 주택임대사업자 세제지원 요건 개선안 100

나. 기업형 민간임대주택사업 지원 방안 101

다. 전세의 월세로의 전환 유도 방안 103

라. 기타 105

VII. 결론 106

참고문헌 109

표목차

〈표 1〉 다주택자에 대한 양도소득세 변천 연혁 13

〈표 2〉 임대주택사업자 기준 개정연혁 16

〈표 3〉 양도소득세 중과배제 대상 임대사업자 요건 개정연혁 17

〈표 4〉 종합부동산세 합산배제 대상 임대사업자 요건 개정연혁 18

〈표 5〉 법인세 추가과세 배제 대상 임대사업자 요건 개정연혁 19

〈표 6〉 법인세법 제55조의2(토지 등 양도소득에 대한 과세특례) 연혁 20

〈표 7〉 미분양 주택 등 기관의 법인세 추가과세 배제 대상 개정 연혁 21

〈표 8〉 2005년 세대별 거주자 주택 보유현황 30

〈표 9〉 2005년 세대별 거주자 아파트 보유현황 30

〈표 10〉 시ㆍ도별 임대주택 재고현황('09년말 기준) 31

〈표 11〉 주택점유형태별 추이 67

〈표 12〉 지역별 점유형태(2008년 기준) 68

〈표 13〉 미국 REITs의 주거용 투자 비중 72

〈표 14〉 미분양 관련 부동산투자회사 현황 73

〈표 15〉 5대광역시 임대차시장의 점유형태 비중(2008년) 74

〈표 16〉 지역별 소득계층별 점유형태 77

〈표 17〉 지역별 중간소득 가구의 월 경상소득과 지불가능 주거비 78

〈표 18〉 2011년 부동산투자회사 인가 현황('11. 4. 30 현재) 83

〈표 19〉 임대주택 건설자금 지원실적 84

〈표 20〉 양도소득세 중과배제 대상 임대사업자 요건 개정연혁 89

〈표 21〉 2005년 세대별 주택보유주택수 분포 비율(전국) 90

〈표 22〉 지역별 임차가구 비율 94

〈표 23〉 주요 외국의 자본이득 및 임대소득에 대한 과세 97

〈표 24〉 조세지원 대상 임대사업자 요건 제안안 101

〈표 25〉 조합형 임대사업자 조세지원 기준 요건 제안안 102

〈표 26〉 임대방식에 따른 과표 시뮬레이션 104

그림목차

〈그림 1〉 양도세제 변화와 주택가격 변동률 24

〈그림 2〉 주택재고 26

〈그림 3〉 주택보급률(신주택보급률) 27

〈그림 4〉 지역별 점유형태 28

〈그림 5〉 지역별 거주주택 유형 28

〈그림 6〉 전국 주택유형별 점유형태 29

〈그림 7〉 임대주택재고 32

〈그림 8〉 공공임대주택건설실적(인허가) 33

〈그림 9〉 전국 주택 매매가 지수, 전세가 지수, 2년간 변동률 35

〈그림 10〉 전국 주택유형별 인허가실적 36

〈그림 11〉 전국 주택유형별 입주물량 37

〈그림 12〉 인구 및 거시경제지표 38

〈그림 13〉 수도권 아파트 매매가, 전세가 지수 2년간 변동률 40

〈그림 14〉 비수도권 아파트 매매가격 및 전세가격 지수 2년간 변동률 40

〈그림 15〉 수도권 아파트 재고증가 및 입주예정 물량 41

〈그림 16〉 수도권 주택유형별 인허가실적 42

〈그림 17〉 지방 아파트 재고증가 및 입주예정 물량 43

〈그림 18〉 비수도권 주택유형별 인허가실적 43

〈그림 19〉 서울시 아파트 매매, 전세, 월세 지수 45

〈그림 20〉 서울시 비아파트 매매, 전세, 월세 지수 46

〈그림 21〉 서울 아파트 재고 및 입주예정물량 47

〈그림 22〉 서울 주택유형별 인허가실적 48

〈그림 23〉 서울시 1990년대 입주 아파트 규모별 가격지수(산술평균 반복매매지수) 52

〈그림 24〉 서울시 최근 시세별 아파트 가격지수(산술평균 반복매매지수) 54

〈그림 25〉 서울 건설 및 매입임대 55

〈그림 26〉 전국 건설 및 매입임대 56

〈그림 27〉 수도권 건설 및 매입임대 57

〈그림 28〉 비수도권 건설 및 매입임대 57

〈그림 29〉 아파트 미분양 추이 59

〈그림 30〉 준공후 미분양 아파트 59

〈그림 31〉 국내 주택시장의 삼차원 모형 61

〈그림 32〉 보증금 및 전세금 운영방식에 따른 수익구조 62

〈그림 33〉 수도권 아파트의 보증금/전세 및 월세/보증금 비율 추이 68

〈그림 34〉 수도권 아파트의 임대차 계약형태별 추정 자본환원율 70

〈그림 35〉 5대 광역시 아파트의 임대차 계약형태별 추정 자본환원율 70

〈그림 36〉 5개 광역시 매매가격 대비 전세 비율 추이 75

〈그림 37〉 시도별 매매가격 대비 전세 비율(2011년 4월) 75

〈그림 38〉 전국 중간소득 가구의 월 경상소득 추이 78

〈그림 39〉 연간 오피스빌딩 수익률 추이 80

〈그림 40〉 연간 매장용빌딩 수익률 추이 80

〈그림 41〉 민간공공임대주택 건설 실적 91

〈그림 42〉 전국 임차주택 규모 92

〈그림 43〉 임차주택 규모 비율 92

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