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목차
Ⅰ. 과업의 개요 10
1. 과업의 배경 및 목적 11
2. 과업의 내용 및 범위 13
3. 과업의 흐름 15
4. 과업의 연구일정 16
Ⅱ. 공모형 PF사업의 현황 17
1. 공모형 PF사업의 의의 19
1.1. 공모형 PF사업의 개념 19
1.2. 공모형 PF사업의 구조 21
1.3. 공모형 PF사업의 관련 법령 25
1.4. 해외 유사사례 검토 28
2. 공모형 PF사업 현황 분석 33
2.1. 공모형 PF사업의 유형 분석 33
2.2. 공모형 PF사업의 추진현황 36
2.3. 공모형 PF사업의 주요 변화 66
3. 공모형 PF사업 조정의 필요성 및 예상효과 검토 69
3.1. 공모형 PF사업 동향 69
3.2. 공모형 PF사업 문제점 및 조정의 필요성 71
3.3. 공모형 PF사업 조정시 기대효과 72
Ⅲ. 공모형 PF사업 정상화 사례분석 75
1. 공모형 PF사업 정상화 주요 내용 77
1.1. 정상화를 위한 조정과정 77
1.2. 공모형 PF사업 정상화를 위한 조정기준 검토 80
2. 사례 1 : 남양주 별내 복합단지 사업 84
2.1. 사업개요 및 추진경과 84
2.2. 조정의 범위 및 조정요청 사항 86
2.3. 종합적 조정계획안 분석 89
3. 사례 2 : 고양관광문화단지 1구역 90
3.1. 사업개요 및 추진경과 90
3.2. 조정의 범위 및 조정요청 사항 92
3.3. 종합적 조정계획안 분석 95
4. 사례 3 : 경남 마산로봇랜드 조성사업 96
4.1. 사업개요 및 추진경과 96
4.2. 조정의 범위 및 조정요청 사항 98
4.3. 종합적 조정계획안 분석 101
5. 사례 4 : 광명역세권 복합단지 개발사업 102
5.1. 사업개요 및 추진경과 102
5.2. 조정의 범위 및 조정요청 사항 104
5.3. 종합적조정계획안 분석 111
6. 사례 5 : 파주 운정 복합단지 개발사업 112
6.1. 사업개요 및 추진경과 112
6.2. 조정의 범위 및 조정요청 사항 114
6.3. 종합적 조정계획안 분석 118
7. 사례 조정을 위한 외부자문 검토 119
7.1. 도시계획 관련 자문 결과(한국도시계획기술사회) 119
7.2. 법률 자문 결과(법무법인 두우&이우) 125
Ⅳ. 공모형 PF사업 활성화를 위한 개선방향 검토 129
1. 공모형 PF사업 전문가 자문내용 131
1.1. 학계 관련 전문가 자문 내용 132
1.2. 건설업계 관련 전문가 자문 내용 133
1.3. 금융업계 관련 전문가 자문 내용 134
1.4. 법률 관련 전문가 자문 내용 134
1.5. 지자체 관련 전문가 자문 내용 135
1.6. 연구기관 관련 전문가 자문 내용 136
2. 공모형 PF사업의 문제점 137
2.1. 사업 기획의 문제점 137
2.2. 사업구조의 문제점 139
2.3. 건설사 중심의 사업 추진 구조 139
2.4. 과다한 토지 가격 문제 140
2.5. 단기간의 공모기간의 문제 140
2.6. 건설 산업 정책적 측면 141
2.7. 사업타당성 검토의 부족 141
2.8. 사업주도 주체의 부재 142
3. 공모형 PF사업의 원활한 추진을 위한 개선방향 143
3.1. 공모시 토지가격 확정/임대운영사업의 확대 및 가산점 부여 143
3.2. 공모시 자본금 출자비중의 확대 145
3.3. 공모형 PF사업의 인허가 강화 146
3.4. 단계별 사업추진 146
3.5. 공모시 공모기간의 확대 147
3.6. 사업구조의 다양화 147
3.7. 부동산 개발사업 평가제도 구축 필요 148
Ⅴ. 결론 151
1. 공모형 PF 사업 조정내용 154
2. 공모형 PF 사업 문제점 및 개선방향 156
[표 1-1] 연구의 배경 및 목적 12
[표 1-2] 연구의 내용 및 범위 13
[표 2-1] PF사업 분류 20
[표 2-2] 공모형 PF사업의 장점 21
[표 2-3] 공모형 PF와 일반 PF의 비교 23
[표 2-4] 택지개발촉진법 시행령 제6조의 2 내용 25
[표 2-5] 택지개발촉진법 시행령 제6조의 3 내용 26
[표 2-6] 택지개발촉진법 시행령 제13조의 2 내용 27
[표 2-7] 도시개발법 시행규칙 제24조의 내용 27
[표 2-8] 공모형 PF사업의 현황 37
[표 2-9] 공모형 PF사업 사업비 및 토지비 현황 38
[표 2-10] 공모형 PF 개별사업지 사업비 및 토지비 현황 39
[표 2-11] 공모형 PF사업 평균 출자비율 39
[표 2-12] 공모형 PF 개별사업지 출자 현황 40
[표 2-13] 공모형 PF사업 발주처 요약 현황 41
[표 2-14] 공모형 PF사업 발주처 전체 현황 41
[표 2-15] 공모형 PF사업 도입 예정시설 현황 42
[표 2-16] 남양주 별내 복합단지 PF사업 개요 43
[표 2-17] 광교신도시파워센터개발사업 개요 44
[표 2-18] 상암DMC 랜드마크빌딩 건립사업 개요 45
[표 2-19] 천안 국제비즈니스파크개발사업 개요 46
[표 2-20] 하남지역 현안사업 1지구사업 개요 47
[표 2-21] 광주 수완호수공원쇼핑몰 PF사업2차 개요 48
[표 2-22] 성남판교 복합단지 PF사업 개요 49
[표 2-23] 경남 마산로봇랜드 조성사업 개요 50
[표 2-24] 천안북부 BIT 일반산업단지 사업 개요 51
[표 2-25] 광명역세권상업용지 사업개요 52
[표 2-26] 청라 국제업무 단지 사업개요 53
[표 2-27] 화성동탄 복합단지 PF사업 개요 54
[표 2-28] 일산 한류월드1구역 사업개요 55
[표 2-29] 부산국제금융센터 PF사업 개요 56
[표 2-30] 서울 동남권 물류단지 PF사업 개요 57
[표 2-31] 은평뉴타운 공모형 PF 개발사업 개요 58
[표 2-32] 인천 숭의운동장 도시재생사업 개요 59
[표 2-33] 부산 해운대관광리조트 개발사업 개요 60
[표 2-34] 화랑 역세권 도시개발사업 개요 61
[표 2-35] 안산사동 복합개발사업 개요 62
[표 2-36] 인천 운북 복합레저단지 개요 63
[표 2-37] 아산 배방 복합단지 PF사업 개요 64
[표 2-38] 파주 운정 복합단지개발 PF사업 개요 65
[표 2-39] 공공-민간 합동형 PF사업의 주거 시설 제한 방안 67
[표 2-40] 결정가 방법과 입찰가 방법의 장단점 분석 68
[표 2-41] 공모형 PF사업의 주요 동향 및 이슈 70
[표 2-42] 조정위원회를 통한 조정 사업 대상 71
[표 2-43] 정상화 대상사업 조정에 따른 산업 효과 74
[표 3-1] 용도 및 사업면적 84
[표 3-2] 대상사업 추진상황 85
[표 3-3] 주주현황 85
[표 3-4] 남양주 별내 복합단지시업 조정요청사항 86
[표 3-5] 복합용지의 주거, 비주거 비율 변경 검토사항 86
[표 3-6] 복합부지 주택유형별 세대수제한 완화 검토사항 87
[표 3-7] 상업 2, 3, 4, 5 단지의 오피스텔 허용 검토사항 87
[표 3-8] 연체이자탕감 검토사항 88
[표 3-9] 잔여토지대금 준공이후 일괄납부 검토사항 88
[표 3-10] 남양주 별내 복합단지시업 최종 조정안 89
[표 3-11] 용도 및 사업면적 90
[표 3-12] 대상사업 추진현황 91
[표 3-13] 주주현황 91
[표 3-14] 고양 관광문화단지 1구역사업 조정요청사항 92
[표 3-15] 상업시설부문의 합의해제 검토사항 92
[표 3-16] 테마파크 토지비 납부유예 검토사항 93
[표 3-17] PF대출금 만기연장 및 이자율조정 검토사항 93
[표 3-18] 지분매각 또는 사업권/토지매수권 양도 검토사항 94
[표 3-19] 한류월드 1구역 전체 합의해제 검토사항 94
[표 3-20] 고양관광문화단지 1구역 개발사업 최종 조정안 95
[표 3-21] 용도 및 사업 면적 96
[표 3-22] 대상사업 추진현황 97
[표 3-23] 주주현황 97
[표 3-24] 경남 마산로봇랜드 조성사업 조정요청사항 98
[표 3-25] 해지시지급금의 지급주체 변경 검토사항 99
[표 3-26] 테마파크 토지비 납부유예 검토사항 100
[표 3-2기 경남 마산로봇랜드 조성사업 최종 조정안 101
[표 3-28] 용도 및 사업 면적 102
[표 3-29] 대상사업 추진현황 103
[표 3-30] 주주현황 103
[표 3-31] 광명역세권 복합단지 개발사업 조정요청사항 104
[표 3-32] 택지개발 준공일의 연기 검토사항 105
[표 3-33] 단계별 사업추진 검토사항 106
[표 3-34] 토지대금 납부조건 변경 검토사항 107
[표 3-35] 이자납부 기산일 변경 검토사항 108
[표 3-36] 잔금납부확약서 분리제출 108
[표 3-37] 협약이행보증 금액 분리 109
[표 3-38] 2단계사업의 분할 사업추진 110
[표 3-39] 광명역세권 복합단지 개발사업 최종 조정안 111
[표 3-40] 용도 및 사업면적 112
[표 3-41] 대상사업 추진현황 113
[표 3-42] 주주현황 113
[표 3-43] 고양 관광문화단지 1구역사업 조정요청사항 114
[표 3-44] 개발규모 축소 및 계약금 전환 검토사항 114
[표 3-45] 주거용적률의 상향요청 검토사항 115
[표 3-46] 토지비 잔금 납부방법 변경 검토사항 115
[표 3-47] 토지비 알부이자 면제 검토사항 116
[표 3-48] 토지비 할인 검토사항 116
[표 3-49] PFV청산 검토사항 117
[표 3-50] 파주 운정 복합단지 개발사업 최종 조정안 118
[표 3-51] 남양주 별내 도시계획 자문 내용 119
[표 3-52] 광명역세권 도시계획 자문 내용 121
[표 3-53] 파주 운정 도시계획 자문 내용 123
[표 3-54] 고양관광문화단지 법률 자문 내용 125
[표 3-55] 파주 운정 복합단지 법률 자문 내용 127
[표 4-1] 공모형 PF사업의 문제점 요약 138
[표 4-2] 공모형 PF사업의 원활한 추진을 위한 개선방향 144
[표 5-1] 공모형 PF사업 최종 조정안 154
[그림 1-1] 과업의 프로세스 15
[그림 1-2] 과업의 연구일정 16
[그림 2-1] PFV를 통한 부동산 개발사업 구조 22
[그림 2-2] 공모형 PF사업의 기본 구조 24
[그림 2-3] 일반 PF사업의 구조 24
[그림 2-4] 일본 부동산 증권화 기법의 종류 29
[그림 2-5] 민자역사 사업 참여자들의 역할 34
[그림 2-6] 도화구역 사업 구조 34
[그림 2-7] 공모형 PF 개별사업지 사업비 및 토지비 현황 38
[그림 2-8] 공모형 PF사업 평균 출자비율 40
[그림 3-1] 정상화를 위한 조정과정 흐름 77
[그림 3-2] 조정과정을 위한 업무흐름도 77
[그림 3-3] 남양주 별내 광역위치도 84
[그림 3-4] 고양관광문화단지 광역위치도 90
[그림 3-5] 파주 운정 광역위치도 112
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