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연구진
목차
요약 12
제I장 개요 46
제1절 조사대상 사업 개요 46
1. 사업의 추진배경 및 필요성 46
2. 사업의 주요내용 47
제2절 예비타당성조사의 주요쟁점 49
1. 사업 계획의 적정성 49
2. 자료의 미비 문제 50
3. 연기금 운용의 기본방향과의 부합성 50
4. 정부의 정책방향과의 부합성 50
5. 경제적 타당성에 대한 평가 50
제II장 기초자료 분석 52
제1절 국내 기존사례 분석(실버타운을 중심으로) 52
1. 개념 및 등장배경 52
2. 실버타운의 유형분류 60
제2절 국내 기존사례 분석 67
제3절 실버사업 개요 분석 73
제III장 정책적 분석 77
제1절 지역경제 파급효과 77
1. 분석모형의 개요 77
2. 건설 세부문별 분석방법 86
3. 지역경제파급효과 분석을 위한 유발계수 89
4. 분석모형의 한계 및 해석상 유의점 94
5. 지역경제파급효과 분석 결과 95
제2절 연금기금 운용의 기본 방향과의 부합성 97
1. 연금 운용의 기본원칙 97
2. 해외 연기금의 부동산투자사례 99
3. 국내 여타 연기금의 부동산투자사례 102
4. 사학연금기금의 기금운용 현황 및 실버사업의 타당성 점검 103
5. 연기금운용과 관련된 정책제언 106
제3절 정부 정책방향과의 부합성 107
1. 복지정책 107
2. 여타 정책적 고려사항과의 관계 109
제IV장 시장성 분석 110
제1절 기존 분양사례를 통한 시장성 분석 110
1. 입주보증금 110
2. 접근성 112
3. 시설 및 서비스 112
4. 입주 자금 지원 113
5. 평가결과 및 제언 114
제2절 설문조사를 통한 수요 분석 115
1. 설문조사 개요 115
2. 설문조사 결과 116
제V장 재무성 분석 121
제1절 수익의 추정 122
1. 현금유입의 추정 122
2. 현금유출의 추정 129
제2절 비용의 추정 134
1. 계획의 적합성 검토 134
2. 공사비 내역검토 163
3. 종합평가 및 제언 172
제3절 재무적 타당성 분석 174
1. 현금흐름할인모형 174
제4절 민감도 분석 178
제VI장 종합평가 181
제1절 AHP를 이용한 종합분석 181
1. AHP 분석의 개요 181
2. AHP 절차 182
3. AHP를 활용한 실버사업의 종합판단 185
4. 실버타운 건립 사업의 종합평가 191
참고문헌 192
부록 194
부록 1. 실버타운 건립사업 예비타당성조사 AHP 평가를 위한 설문 196
부록 2. 천안상록 리조트 손익계산서 206
부록 3. FNPV 세부추정내역 208
부록 4. 실버타운 사업에 관한 수요조사 설문지 212
〈표 I-1〉 사업부지 규모 47
〈표 I-2〉 사업일정 48
〈표 II-1〉 노인주거복지시설의 종류(노인복지법) 54
〈표 II-2〉 실버타운 현황(2004.12월말 기준) 57
〈표 II-3〉 정원 100명 이상 실버타운 현황 58
〈표 II-4〉 지역별 실버타운 입소율 58
〈표 II-5〉 연도별 실버타운 설립 현황 59
〈표 II-6〉 실버타운 개발 현황 60
〈표 II-7〉 실버타운의 입지유형별 특성 요약 62
〈표 II-8〉 주거형태별 유형 63
〈표 II-9〉 실버타운의 사업방식 66
〈표 II-10〉 삼성 노블카운티의 사업개요 67
〈표 II-11〉 삼성 노블카운티의 시설현황 67
〈표 II-12〉 삼성 노블카운티의 입주 및 운영방법 68
〈표 II-13〉 삼성 노블카운티의 사업 추진 내용 68
〈표 II-14〉 삼성 노블카운티의 장·단점 68
〈표 II-15〉 분당 시니어스 타워의 사업 개요 69
〈표 II-16〉 분당 시니어스 타워의 시설 현황 69
〈표 II-17〉 분당 시니어스 타워의 입주 및 운영방법 69
〈표 II-18〉 시니어스 강서타워의 사업 개요 70
〈표 II-19〉 시니어스 강서 타워의 시설 현황 70
〈표 II-20〉 시니어스 강서 타워의 입주 및 운영방법 70
〈표 II-21〉 시니어스 타워의 장·단점 71
〈표 II-22〉 명지 엘펜하임의 사업 개요 71
〈표 II-23〉 명지 엘펜하임의 시설 현황 72
〈표 II-24〉 명지 엘펜하임의 입주 및 운영방법 72
〈표 II-25〉 복지관 72
〈표 II-26〉 기타 사항 73
〈표 II-27〉 명지 엘펜하임의 장·단점 73
〈표 II-28〉 사학연금관리공단의 사업 개요 74
〈표 II-29〉 실버 프로젝트의 주거동 시설 현황 74
〈표 II-30〉 연금 수급자(현재 입주가능자) 74
〈표 II-31〉 재직자(예비 입주대상자) 75
〈표 II-32〉 입주시설 및 입주보증금 75
〈표 II-33〉 실버 프로젝트의 장·단점 76
〈표 III-1〉 MRIO 구조의 예시(2지역, 3산업, 경쟁이입형) 80
〈표 III-2〉 지역분류표 81
〈표 III-3〉 균발위·동북아 MRIO와 전국 IO의 부문 비교 82
〈표 III-4〉 한국은행 산업연관표상의 건설부문 분류 87
〈표 III-5〉 도로부문 1,000 억원 투자시 산업별 투자지출 배분 88
〈표 III-6〉 실버타운 건립사업 투자비 96
〈표 III-7〉 지역별 파급효과 97
〈표 III-8〉 자산별 벤치마크 99
〈표 III-9〉 국민연금의 단계별 부동산 투자전략 101
〈표 III-10〉 연금운용현황 104
〈표 III-11〉 부동산 세부내역 105
〈표 III-12〉 사학연금기금 자산배분안 105
〈표 III-13〉 가구소비실태조사의 총소득 5분위 108
〈표 III-14〉 금융자산 5분위 108
〈표 III-15〉 순자산 5분위 108
〈표 III-16〉 사립학교 교원연금을 납입하는 가구 평균 수준 108
〈표 IV-1〉 실버타운별 입주보증금 111
〈표 IV-2〉 여주 및 용인지역 아파트 평당분양대금 비교 111
〈표 IV-3〉 실버타운별 접근성 비교 112
〈표 IV-4〉 실버타운별 시설 및 서비스 비교 113
〈표 IV-5〉 실버타운별 입주 자금 지원 114
〈표 IV-6〉 응답자 및 가구 특성 117
〈표 IV-7〉 실버타운에 입주에 관한 견해 118
〈표 IV-8〉 실버타운 입주비용 119
〈표 IV-9〉 실버타운 입지유형 119
〈표 IV-10〉 실버타운 도입시설 여부(복수선택 가능) 120
〈표 V-1〉 입주보증금 계획 123
〈표 V-2〉 연간 입주보증금 현금흐름 123
〈표 V-3〉 부대시설 임대계획 124
〈표 V-4〉 연간 임대보증금 현금흐름 125
〈표 V-5〉 임대료수입 추정액 126
〈표 V-6〉 골프장 운영으로 인한 현금유입 128
〈표 V-7〉 내용연수, 상각율 및 대체투자율 130
〈표 V-8〉 연간 투자비용과 연간 상각액 130
〈표 V-9〉 기타 관리경비 132
〈표 V-10〉 인건비 세부내역 133
〈표 V-11〉 외주 관리비용 세부내역 133
〈표 V-12〉 골프장 관리경비 133
〈표 V-13〉 경부고속도로 교통현황 138
〈표 V-14〉 중부고속도로 교통현황 138
〈표 V-15〉 영동고속도로 교통현황 138
〈표 V-16〉 여주군 시외버스 현황 139
〈표 V-17〉 사업 대상지 경유 시내버스 현황 139
〈표 V-18〉 여주군 택시 현황 및 요금 139
〈표 V-19〉 소음분석에 따른 거주성 142
〈표 V-20〉 환경영향요소 및 평가 항목간 행렬식 대조표 144
〈표 V-21〉 검토항목의 설정 145
〈표 V-22〉 실버사업의 도입시설 148
〈표 V-23〉 실버사업의 동별 면적 148
〈표 V-24〉 사업안의 주거동 평형별 면적 및 세대수 149
〈표 V-25〉 주거동 평형별 유사사례 150
〈표 V-26〉 B, C 실버사업 평균 및 설문결과 평형별 비율 151
〈표 V-27〉 주거동의 유사사례 면적검토 152
〈표 V-28〉 생활문화센터동의 유사사례 시설 및 면적검토 153
〈표 V-29〉 의료시설동의 유사사례 시설 및 면적검토 154
〈표 V-30〉 여주군 병원현황 154
〈표 V-31〉 스포츠센터동의 유사사례 시설 및 면적검토 155
〈표 V-32〉 여주군내 실내골프장 유사사례 156
〈표 V-33〉 실버사업 동별 면적조정안 총괄 156
〈표 V-34〉 연도별 골프장수 추이 157
〈표 V-35〉 운영중인 골프장의 지역별 현항 157
〈표 V-36〉 건설중인 골프장의 지역별 현황 158
〈표 V-37〉 골프장의 대지면적 및 코스전장 158
〈표 V-38〉 골프장의 클럽하우스동 등 부대시설 유사사례 면적표 159
〈표 V-39〉 계획원칙 160
〈표 V-40〉 평가계수 161
〈표 V-41〉 계획원칙별 가중치 161
〈표 V-42〉 종합평가표 162
〈표 V-43〉 대지매입비 추정결과 163
〈표 V-44〉 연금관리공단 사업안의 공사비 164
〈표 V-45〉 평당 건축공사비 유사사례 비교 165
〈표 V-46〉 종합병원 유사사례 평당 건축공사비 비교 165
〈표 V-47〉 등급별 건축공사비 비교 166
〈표 V-48〉 골프연습장 유사사례 평당 건축공사비 비교 166
〈표 V-49〉 골프장 건설비 비교 168
〈표 V-50〉 전문가 의견I 골프장 건설비용 169
〈표 V-51〉 회원제 골프장 유사사례 건설비(18홀) 170
〈표 V-52〉 클럽하우스동 등 부대시설 유사사례 건설단가 170
〈표 V-53〉 실버사업 공사비 비교표 171
〈표 V-54〉 골프장시설 공사비 비교표 172
〈표 V-55〉 연금관리공단 사업안 대비 증감액 비교 173
〈표 V-56〉 분양율 100% 가정시 기본보고서대비 증감액 비교 177
〈표 V-57〉 민감도 분석의 주요 고려 요소 179
〈표 V-58〉 할인율 변동으로 인한 결과 179
〈표 V-59〉 분양율 변동으로 인한 결과 179
〈표 V-60〉 토지상승율 변동으로 인한 결과 180
〈표 V-61〉 월관리비 변동으로 인한 결과 180
〈표 VI-1〉 실버타운 건립사업 예비타당성조사의 AHP 평가항목 요약 188
〈표 VI-2〉 각 항목별 가중치 산정결과 190
〈표 VI-3〉 AHP 평가결과(내부 연구진) 191
[그림 V-1] 사업계획대지 전경 134
[그림 V-2] 위치도 135
[그림 V-3] 주변교통현황도 137
[그림 V-4] 중앙선 복선전철 140
[그림 V-5] 사업대상지 현황분석도 143
[그림 V-6] 대지 해발고도 분석 146
[그림 V-7] 계획원칙에 따른 평가과정 160
[그림 V-8] DCF Model 175
[그림 VI-1] 실버사업 AHP 계층구조 187
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