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목차
연구요약 5
제1장 서론 20
1. 연구배경 및 목적 21
1.1. 연구배경 21
1.2. 연구목적 22
2. 연구방향 및 내용 22
2.1. 연구 검토방향 22
2.2. 연구 주요내용 23
제2장 인천시 주환사업 추진현황 및 과제 25
1. 인천시ㆍ부평구 부동산 시장여건 검토 26
1.1. 인구ㆍ가구구조 변화 26
1.2. 부동산 가격 변화 27
1.3. 부동산 거래 동향 29
1.4. 아파트 분양 동향 30
1.5. 아파트 입주 물량 추계 33
1.6. 시사점 33
2. 인천권 LH 주거환경개선사업 성과 및 한계 34
2.1. 전국 추진현황 34
2.2. LH 추진현황(전국) 34
2.3. LH 추진실적(인천) 35
2.4. LH 추진구역 세부 추진현황(인천) 36
2.5. LH 인천권 주거환경개선사업 추진성과 및 한계 39
3. 십정2 주거환경개선사업 추진경위 및 검토과제 44
3.1. 사업개요 및 추진경위 44
3.2. 십정2지구 사업환경 변화 45
3.3. 검토목적 46
제3장 십정2 주환사업 사업계획(안) 검토 48
1. 사업계획 개선(안) 검토 49
1.1. 원안 : 사업시행인가안, 58천평, 3,048호, 용적률 229.3% 49
1.2. 설계 개선사항 반영(안) : 58천평, 3,530호, 용적률 241.5% 50
1.3. 구역조정 제1안 : 21천평, 1,215호, 용적률 200.5% 52
1.4. 구역조정 제2안 : 30천평, 1,954호, 용적률 235.6% 53
1.5. 사업개선안별 비교 분석 55
1.6. 사업계획 최적개선안 도출 56
2. 사업추진방식 다각화 검토 57
2.1. 현행 수용방식 외 적용 가능한 방식(도정법 제6조 관련) 57
2.2. 사업추진방식 다각화 설정안 58
3. 사업계획안별 특징 분석 67
3.1. 사업방식별 사업주체 67
3.2. 사업방식별 특징 67
3.3. 소결 68
제4장 지역관리를 통한 십정2지구 효율적 추진방안 69
1. 기본방향 설정 70
1.1. 생활권개념을 적용한 통합형 주거지정비사업 도입 검토 70
1.2. 개선방향 검토 71
2. 효율적 지역관리를 위한 개선방향 71
2.1. 주거생활권 개념 도입 71
2.2. 주거생활권과 사업방식 73
2.3. 사업추진방안 설정안 : 별도사업 구역 74
2.4. 사업추진방안 적용안 : 주거환경관리사업 75
2.5. 주거환경관리사업 사업계획 예시 77
제5장 결론 82
1. LH 역할 83
1.1. 지속적인 재정지원 요구 및 주거복지 중심으로 재정지원 전환 83
1.2. 사업시행자로서 통합형 주거환경개선사업 코디네이터 역할 수행 필요 83
1.3. 정비사업과 거점개발을 통한 주민주도 사업추진 83
2. 제도적 개선방안 84
2.1. 기업형 임대주택 활성화 84
2.2. 사업시행자 범위확대 84
2.3. 기반시설비용 지원 확대 (법 제63조, 시행령 제60조) 85
2.4. 주거환경개선사업 정비구역 해제요건 완화 (법 제4조의 3) 85
참고문헌 87
[부록] 90
주거환경개선사업 사업방식 다각화 모델 91
Ⅰ. 대상지 분석 93
1.1. 과업의 개요 93
1.2. 대상지 개요 94
1.3. 주거환경개선의 필요성 94
1.4. 대상지 특징 95
1.5. 종합분석도 95
1.6. 이슈도출 96
1.7. 사업구상 도출 96
Ⅱ. 주거환경관리사업 모델 기본구상 97
2.1. 기본구상 97
2.2. 주거환경관리사업 특화전략 98
2.3. 주거환경관리사업 사업내용 100
2.4. 사업계획 100
Ⅲ. 주거환경관리사업 사업내용 101
01. 마을도서관, 어린이집 102
02. 지역적 연계성 고려한 도로ㆍ가로망 설정 104
03. 위치적 특성을 고려한 주차공간 및 자전거보관소 106
04. 녹지공간의 확충 및 공원 확보를 통한 주민휴식공간 108
05. 집수리 우선지원 + 리모델링 가이드라인 109
06. 구획정비방식을 통한 개별획지 자력개발 유도 111
07. 복지마을 조성 113
08. 사람중심의 가로환경 115
Ⅳ. 전담조직 구축 및 파급효과 117
4.1. 사업구상을 위한 참여주체의 역할 및 협업과정 117
4.2. 주거환경개선 활성화를 위한 협력체계 구축 및 운영방안 118
4.3. 주민역량 강화사업 실적 및 계획 118
4.4. 지역경제살리기 및 공동체 활성화 효과 119
4.5. 시정과제와의 연계성 120
4.6. 인천형 근린재생사업의 모델 창출 120
국내외 사례 121
1. 국내사례 121
2. 해외사례 179
3. 시사점 204
십정2지구 시장가치 추정 208
1. 시장가치 추정기준 208
2. 비준방식에 의한 가치추정 209
3. 수익방식에 의한 가치추정 211
4. 원가방식에 의한 가치추정 211
5. 거래사례 위치도 212
6. 인근 아파트 거래사례 213
7. 시장가치 추정결과 248
사업구역 조정을 위한 기초적 교통계획 249
1. 검토개요 249
2. 검토범위 249
3. 도시정비사업 절차에서 교통영향분석ㆍ개선대책 위치와 절차 250
4.사업지의 특성 및 기본적 교통계획 검토 252
판권기 2
[표 2-1] 인천시 인구ㆍ가구ㆍ주택 현황 26
[표 2-2] 인천시 주민등록인구 현황 27
[표 2-3] 인천시 매매가격 변동률 추이 27
[표 2-4] 인천시 전세가격 변동률 추이 28
[표 2-5] 인천시 아파트 매매 및 전세가격 28
[표 2-6] 인천시 토지가격 변동률 추이 29
[표 2-7] 인천시 토지 및 아파트 매매 거래 동향 (필지) 30
[표 2-8] 인천시 아파트 미분양 재고 추이 (임대제외, 세대) 30
[표 2-9] 인천시 아파트 재고물량 추이 (세대) 31
[표 2-10] 인천시 아파트 분양물량 추이 (임대제외, 세대) 31
[표 2-11] 인천시 아파트 평균 분양가 추이 (임대제외) 32
[표 2-12] 인천시 아파트 청약경쟁률 추이 (임대제외) 32
[표 2-13] 인천시 아파트 입주물량 추이 (세대) 33
[표 2-14] 주거환경개선사업 추진현황 34
[표 2-15] 주거환경개선사업 LH 사업시행자 지정기준 총괄현황 34
[표 2-16] 인천권 LH 사업시행자 지구 추진현황 35
[표 2-17] 십정2지구 추진일정 37
[표 2-18] 십정2지구 건축물 현황 37
[표 2-19] 십정2지구 주민을 위한 주거지원 실적 37
[표 2-20] 대헌지구 추진일정 38
[표 2-21] 송림4지구 추진일정 38
[표 2-22] 용마루지구 추진일정 39
[표 2-23] LH 사업시행자 참여 주거환경개선사업 추진현황 (전체지구) 40
[표 2-24] LH 사업시행자 참여 주거환경개선사업 추진성과 (준공지구) 40
[표 2-25] LH 사업시행자 참여 주거환경개선사업 추진현황 (진행지구) 40
[표 2-26] 주거환경개선사업 지역별 세입자 비율 41
[표 2-27] 주거환경개선사업 구역별 보상비 분포 현황 42
[표 2-28] 주거환경개선사업 지구별 사업면적 및 건설호수 (2013년 기준) 43
[표 2-29] 건설공사비 지수 45
[표 2-30] 아파트 실거래 가격 지수 45
[표 2-31] 아파트 매매가격 지수 45
[표 3-1] 사업시행인가 토지이용계획(안) 50
[표 3-2] 사업시행인가 주택건설계획(안) 50
[표 3-3] 설계 개선사항 반영한 토지이용계획(안) 51
[표 3-4] 설계 개선사항 반영한 주택건설계획(안) 51
[표 3-5] 구역조정 제1안에 대한 토지이용계획(안) 53
[표 3-6] 구역조정 제1안에 대한 주택건설계획(안) 53
[표 3-7] 구역조정 제2안에 대한 토지이용계획(안) 54
[표 3-8] 구역조정 제2안에 대한 주택건설계획(안) 54
[표 3-9] 수용방식 외 주거환경개선사업에 적용 가능한 방식 58
[표 3-10] 공모형 민간참여 공공주택건설 평가항목 63
[표 3-11] 공공임대 리츠방식 자금조달 기본구조 65
[표 3-12] 청천2구역 건축계획안 66
[표 3-13] 사업방식별 사업주체 67
[표 3-14] 사업방식별 특징 68
[표 4-1] 주거생활권과 사업방식별 특징 73
[표 4-2] 주거환경관리사업 법적 시행기준 75
[그림 1-1] 연구 주요내용 및 흐름 24
[그림 2-1] 인천권 LH 미착수 지구 위치도 36
[그림 2-2] 십정2지구 위치도 44
[그림 2-3] 십정2지구 건축물 노후도 현황 44
[그림 3-1] 시업시행인가(안) 49
[그림 3-2] 설계개선사항 반영(안) 50
[그림 3-3] 구역조정 제1안 (부정형 대지) 52
[그림 3-4] 구역조정 제2안 (대지 정형화) 53
[그림 3-5] 사업개선안별 비교분석 55
[그림 3-6] 사업계획 최적개선안 도출 56
[그림 3-7] 사업 추진방식 다각화 설정안 59
[그림 3-8] 주거환경관리사업 예시도 60
[그림 3-9] 주거환경관리사업 추진절차 61
[그림 3-10] 연남동 주거환경관리사업 건축물 용도별 부동산 시세 61
[그림 3-11] SPC 설립방식 63
[그림 3-12] 협약체결 방식 63
[그림 3-13] 사업시행자 참여형 리츠 사업구조 64
[그림 3-14] 주택건설 참여형 리츠 사업구조 64
[그림 4-1] 주거생활권 범위 및 내용 71
[그림 4-2] 주거생활권 유형별 특징 72
[그림 4-3] 통합형 주거지정비사업 정비수법 73
[그림 4-4] 별도사업구역 추진방안 설정 74
[그림 4-5] 십정2지구 사업계획 개선안 74
[그림 4-6] 주거환경관리사업 특징 75
[그림 4-7] 주거환경관리사업 사업절차 76
[그림 4-8] 주거환경관리사업 사업효과 76
[그림 4-9] 주거환경관리사업 기본구상 및 전략수립 77
[그림 4-10] 주거환경관리사업 특화전략 78
[그림 4-11] 주거환경관리사업 사업계획안 79
[그림 4-12] 주거환경관리사업 사업계획안 예시 (주차공간 및 자전거보관소) 79
[그림 4-13] 주거환경관리사업 전담조직 구축 80
[그림 4-14] 주거환경관리사업 파급효과 80
[표 부록-1] 전국 정비구역 해제 현황 121
[표 부록-2] 서울시 정비구역 해제 현황 122
[표 부록-3] 휴먼타운 진행 단계별 추진내용 126
[표 부록-4] 휴먼타운 전개과정 127
[표 부록-5] 강동구 암사동 서원마을 사업내용 129
[표 부록-6] 두꺼비하우징 사업추진에 따른 주체별 역할 135
[표 부록-7] 두꺼비하우징 주택개보수 관련 사업내용 135
[표 부록-8] 주거환경관리사업 기존 구역(7개소) 142
[표 부록-9] 주거환경관리사업 2012년 선정 구역(14개소) 142
[표 부록-10] 주거환경관리사업 2013년 선정 구역(23개소) 143
[표 부록-11] 주거환경관리사업 2014년 선정 구역(4개소) 143
[표 부록-12] 마포구 연남동 주거환경관리사업 사업내용 145
[표 부록-13] 가로주택정비사업 단계별 주요 업무 151
[표 부록-14] 도시재생선도지역 지정 현황 (2014년 5월 현재) 161
[표 부록-15] 경기도 주택정책 주요 방향 164
[표 부록-16] 경기도 뉴타운사업 추진현황 166
[표 부록-17] 경기도 뉴타운사업 구역별 추진현황 167
[표 부록-18] 경기도 일반 도시정비사업 추진현황 168
[표 부록-19] 시급성에 따른 경관협정 사업구역 유형화 결과 169
[표 부록-20] 사업단계별 정비구역 등 일몰제 적용기준 171
[표 부록-21] 분석대상 사업구역수 172
[표 부록-22] 시급성에 따른 사업구역 유형화 결과 173
[표 부록-23] 지역 유형별 지원방향 174
[표 부록-24] 시급성에 따른 사업구역 유형화 결과 177
[표 부록-25] 주택시가지종합정비사업 특징 198
[표 부록-26] 주택지구개량사업 특징 198
[표 부록-27] 지역별 사업 특징 비교 204
[표 부록-28] 십정2지구 일반현황 209
[표 부록-29] 십정2지구 인근 아파트 시세 210
[표 부록-30] 십정동내 사례 선정지구 개요 211
[표 부록-31] 십정2지구 시장가치 추정결과 248
[표 부록-32] 사업구역 조정을 위한 기초적 교통계획 검토 내용 250
[그림 부록-1] 서울시 정비구역 지정 현황(출처 : 서울시(2014), 「뉴타운ㆍ재개발 실태조사 백서」) 122
[그림 부록-2] 휴먼타운 예시도 125
[그림 부록-3] 서원마을 휴먼타운 마스터플랜(출처 : 서울시, 「서원마을디자인가이드라인」, p.49.) 128
[그림 부록-4] 서울시 경관협정사업 절차도(출처 : 서울시(2009), 「서울시 경관협정사업 기본계획 보고서」, p.23) 132
[그림 부록-5] 진달래마을 경관협정 공공영역 마스터플랜(출처 : 서울시(2009), 「서울시 경관협정사업 기본계획 보고서」, p.104.) 134
[그림 부록-6] 두꺼비하우징 4대 주요사업 내용(출처 : 한국도시설계학회(2012), 「주민참여를 통한 살기좋은 마을만들기」, 도시커뮤니티연구회, p. 306) 136
[그림 부록-7] 산새마을 시범사업 마스터플랜(출처 : 양재섭ㆍ김인희(2012), 「서울의 마을단위계획 운영실태와 자치구 역할 개선방향 연구」, 서울연구원, p. 76) 138
[그림 부록-8] 주거환경관리사업 예시도(출처 : 서울시 주택 도시계획 부동산 홈페이지(http://citybuild.seoul.go.kr/)) 139
[그림 부록-9] 주거환경관리사업 추진절차(출처 : 서울시 주택 도시계획 부동산 홈페이지(http://citybuild.seoul.go.kr/)) 140
[그림 부록-10] 마포구 연남동 주거환경관리사업 마스터플랜 145
[그림 부록-11] 도봉구 새동네 주민참여형 재생사업 마스터플랜(출처 : 도봉구 홈페이지(http://dong.dobong.go.kr/)) 147
[그림 부록-12] 가로주택정비사업 특징(출처 : 동대문구(2014), 「장안동 326번지 가로주택정비사업 5차 주민설명회」) 148
[그림 부록-13] 가로주택정비사업 예시도(출처 : 동대문구(2014), 「장안동 326번지 가로주택정비사업 5차 주민설명회」) 148
[그림 부록-14] 가로주택정비사업 추진절차(출처 : 서울시 주택 도시계획 부동산 홈페이지(http://citybuild.seoul.go.kr/)) 149
[그림 부록-15] 가로주택정비사업 대상지역(출처 : 동대문구(2014), 「장안동 326번지 가로주택정비사업 5차 주민설명회」) 152
[그림 부록-16] 동대문구 장안동 가로주택정비사업 예시도 154
[그림 부록-17] 서울형 도시재생 시범사업 대상지(출처 : 서울시 주택 도시계획 부동산 홈페이지(http://citybuild.seoul.go.kr/)) 156
[그림 부록-18] 창신ㆍ숭인지역 도시재생선도지역 위치도(출처 : 국토교통부 보도자료(2014. 11. 12), '부산, 서울, 창원, 영주 도시재생사업 본격 착수') 163
[그림 부록-19] 창신ㆍ숭인지역 도시재생선도지역 사업 구상도(출처 : 국토교통부 보도자료(2014. 11. 12), '부산, 서울, 창원, 영주 도시재생사업 본격 착수') 163
[그림 부록-20] 2020 경기도 주택종합계획(자료 : 경기도(2013), 「2020 경기도주택종합계획」) 165
[그림 부록-21] 경관협정 과정(출처 : 서울시 홈페이지(http://sculture.seoul.go.kr/)) 170
[그림 부록-22] 수원 거북시장(느림보타운) 사업구상도 171
[그림 부록-23] 경기도 맞춤형 정비사업 참여자 구성 및 역할(출처 : 경기도청 도시기획과 주거정비팀) 175
[그림 부록-24] 경기도 맞춤형 정비사업 추진절차(출처 : 경기도청 도시기획과 주거정비팀) 175
[그림 부록-25] 소규모 주거지구 및 토지이용계획 181
[그림 부록-26] 프랑스 파리시 포브르 생탄트완느 지역 183
[그림 부록-27] 크로이츠베르크 지구 : 점진적 개발과정 185
[그림 부록-28] 키르히스타이크펠트 지구 전경 187
[그림 부록-29] 키르히스타이크펠트 토지이용계획 187
[그림 부록-30] 베를린 프렌즈라우어 베르그 지구 190
[그림 부록-31] 보스턴 백베이 입지현황 191
[그림 부록-32] 키르히스타이크펠트 토지이용계획 191
[그림 부록-33] 커뮤니티 주택과 공공용지 확보 사례 193
[그림 부록-34] 건축연도별 현황 197
[그림 부록-35] 주민회의와 네리마구 지구간 상호관계(37번지 프로젝트) 200
[그림 부록-36] 네리마구 에코다 북구지역 밀집시가지 정비사업 흐름도 201
[그림 부록-37] 밀집시가지 정비사업에 의한 가로정비사업(좌 : 도로확폭후 진행된 공동재건축, 우 : 도로확장에 의한 건축선 후퇴) 203
[그림 부록-38] 십정2지구 인근 아파트 거래사례 위치도 212
[그림 부록-39]/[그림 부록-38] 도시정비사업에서 교통영향분석 절차 251
[그림 부록-40]/[그림 부록-39] 십정2지구 진출입구 설치안 253
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