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표제지
목차
연구요약 6
제1장 서론 23
1. 연구 배경 및 목적 24
1.1. 연구 배경 24
1.2. 연구 목적 26
2. 연구 범위 및 방법 27
2.1. 연구 범위 27
2.2. 연구 방법 30
3. 선행연구 분석 및 차별성 33
3.1. 선행연구 분석 33
3.2. 선행연구와 차별성 36
제2장 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급여건 37
1. 임대주택 공급여건 변화 38
1.1. 인구ㆍ사회 변화 38
1.2. 임대주택 공급현황 및 정책변화 44
2. 소단위 정비사업 현황 및 적용대상지 59
2.1. 소단위 정비사업 현황 59
2.2. 소단위 정비사업 적용대상지 74
3. 소결 84
제3장 국외 임대주택 공급방식 다변화 정책 및 사례 86
1. 영국의 임대주택 공급방식 다변화 정책 87
1.1. 개요 87
1.2. 공공임대주택 정책변화 90
1.3. 공공임대주택 공급방식 다변화 정책 101
1.4. 적용 시사점 107
2. 일본의 임대주택 공급방식 다변화 정책 및 사례 108
2.1. 개요 108
2.2. 공공임대주택 정책변화 110
2.3. 공공임대주택 공급방식 다변화 정책 115
2.4. 공공임대주택 공급방식 다변화 사례 130
2.5. 적용시사점 148
3. 소결 150
제4장 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급모델 및 시뮬레이션 151
1. 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급모델 개발 152
1.1. 기본방향 152
1.2. 공급모델 유형 및 특징 163
1.3. 주민의견 조사 169
2. 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급모델 시뮬레이션 205
2.1. 대상지 선정 205
2.2. 재정비촉진지구 해제구역 : 안양시 만안구 석수2동 일원 207
2.3. 노후 매입임대주택군 1 : 서울시 강서구 화곡6동 일원 224
2.4. 노후 매입임대주택군 2 : 서울시 관악구 신림3동 일원 241
3. 소결 258
제5장 소단위 정비사업을 통한 임대주택 사업 타당성 및 활성화 방안 260
1. 소단위 정비사업을 통한 임대주택 사업 타당성 검토 261
1.1. 기본방향 261
1.2. 전제조건 및 기준정보 263
1.3. 대상지별 사업 타당성 분석 280
2. 소단위 정비사업을 통한 임대주택 사업 활성화 방안 332
2.1. 제도적 개선사항 332
2.2. 공공의 역할 341
3. 소결 355
제6장 결론 및 향후과제 357
1. 결론 358
2. 향후과제 361
참고문헌 362
[부록 1] 주민의견 조사 설문지 370
[부록 2] 노후 매입임대주택군 현황분석 : 42개 382
판권기 3
[표 1-1] 소단위 정비사업과 연구의 내용적 범위 28
[표 1-2] 소단위 정비사업과 연구의 공간적 범위 29
[표 1-3] 소규모 정비사업 관련 선행연구 34
[표 1-4] 임대주택 공급방식 다변화 관련 선행연구 35
[표 1-5] 선행연구와의 차별성 36
[표 2-1] 소득계층별 점유형태 40
[표 2-2] 주택재건축연도 42
[표 2-3] 임대주택 유형 45
[표 2-4] 건설임대주택 유형 및 특징 47
[표 2-5] 매입임대주택 유형 및 특징 49
[표 2-6] 행복주택 입주계층별 기준 51
[표 2-7] 행복주택 14만호 공급계획 52
[표 2-8] 준공공임대주택 활성화 최근정책 54
[표 2-9] 기업형 주택임대사업 육성 최근정책 56
[표 2-10] 주택도시기금 주요용도 58
[표 2-11] 소단위 정비사업 유형 59
[표 2-12] 가로주택정비사업 관련법규 61
[표 2-13] 가로주택정비사업 관련법규 최근 개정사항 64
[표 2-14] 가로주택정비사업 개발규모 및 주택유형 66
[표 2-15] 가로주택정비사업의 가로구역 규모산정을 위한 전제조건 67
[표 2-16] 가로주택정비사업의 가로구역 적정규모 68
[표 2-17] 서울시 가로주택정비사업 4대 지원책 70
[표 2-18] 서울시 가로주택정비사업 추진사례 71
[표 2-19] 공동주택의 건축허가 및 사업계획 승인규모 72
[표 2-20] 도시재생 연계 행복주택 사업모델 72
[표 2-21] 소규모 주택건설사업을 통한 임대주택 공급유형 73
[표 2-22] 소단위 정비사업 적용대상지 : 격자형 노후 단독주택지 74
[표 2-23] LH공사의 지역별 기존주택 매입임대 현황 76
[표 2-24] LH공사의 지역별 기존주택 매입임대 노후화 정도 78
[표 2-25] 노후 매입임대주택군 적용대상지 선정기준 80
[표 2-26] 노후 매입임대주택군 적용대상지 81
[표 2-27] 노후 매입임대주택군 적용대상지 분석(예시1) 82
[표 2-28] 노후 매입임대주택군 적용대상지 분석(예시2) 83
[표 3-1] 유럽 주요 선진국가의 공공주택 분포 88
[표 3-2] 영국의 서민주거안정을 위한 주거지원 프로그램 99
[표 3-3] 영국의 등록된 사회주택 임대인(RSLs) 특징 종합 104
[표 3-4] 일본의 주택점유형태별 재고현황 109
[표 3-5] 일본의 주택건설5개년계획의 기반별 계획 및 실적추이 112
[표 3-6] 일본의 도시재생기구 설립경과 120
[표 3-7] 일본의 공공임대주택 유형 및 특징 123
[표 3-8] 일본의 정기차지권 유형 126
[표 3-9] 일본의 민간투자개발사업(PFI)에 의한 공영주택 정비실적 129
[표 3-10] 야마가타현 현영주택 스즈카와 단지 개요 130
[표 3-11] 야마가타현 현영주택 스즈카와 단지 사업특징 132
[표 3-12] 도쿄도 스미다구 쿄지마 지구 정비사업 개요 139
[표 3-13] 도쿄도 스미다구 쿄지마 3쵸메 지구 방재가구정비사업 개요 142
[표 3-14] 도쿄도 츄오구 아카시쵸 주거복합시설 사업개요 144
[표 3-15] 요코하마시 호도가야구 콘타자가 주거복합시설 사업개요 146
[표 4-1] 토지 임대차의 존속기간 및 갱신 155
[표 4-2] 지상권의 존속기간 및 갱신 157
[표 4-3] 토지 임대차와 지상권 비교 158
[표 4-4] 최근 장기임대주택 공급 활성화를 위한 제도개선 160
[표 4-5] 임대주택조합 관련법규 161
[표 4-6] 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급모델 유형별 특징 168
[표 4-7] 주민의견 조사개요 169
[표 4-8] 응답자 일반현황 : 가구특성 170
[표 4-9] 응답자 일반현황 : 거주특성 171
[표 4-10] 관리처분방식 소단위 정비사업 동의여부 172
[표 4-11] 관리처분방식 소단위 정비사업 찬성이유(복수응답) 173
[표 4-12] 관리처분방식 소단위 정비사업 반대이유(복수응답) 174
[표 4-13] 준공공임대주택과 연계한 소단위 정비사업 동의여부 175
[표 4-14] 준공공임대주택과 연계한 소단위 정비사업 찬성이유(복수응답) 176
[표 4-15] 주택규모 축소후 준공공임대주택과 연계한 소단위 정비사업 177
[표 4-16] 준공공임대주택과 연계한 소단위 정비사업 반대이유(복수응답) 178
[표 4-17] 매입임대주택과 연계한 소단위 정비사업 동의여부 179
[표 4-18] 매입임대주택과 연계한 소단위 정비사업 찬성이유(복수응답) 180
[표 4-19] 매입임대주택과 연계한 소단위 정비사업 반대이유(복수응답) 181
[표 4-20] 토지임차방식 소단위 정비사업 동의여부 182
[표 4-21] 토지임차방식 소단위 정비사업 임대차 기간 183
[표 4-22] 토지임차방식 소단위 정비사업 반대이유(복수응답) 184
[표 4-23] 협동조합방식 소단위 정비사업 동의여부 185
[표 4-24] 협동조합방식 소단위 정비사업 찬성이유(복수응답) 186
[표 4-25] 협동조합방식 소단위 정비사업 반대이유(복수응답) 187
[표 4-26] 소단위 정비사업 추가부담금 지불정도 188
[표 4-27] 소단위 정비사업 추가부담금 경감방안(복수응답) 189
[표 4-28] 소단위 정비사업 이주대책 매입임대주택 활용여부 190
[표 4-29] 소단위 정비사업 세입자 이주대책(복수응답) 191
[표 4-30] 소단위 정비사업으로 건설하는 주택의 층수 192
[표 4-31] 소단위 정비사업으로 건설하는 주택의 계획요소(복수응답) 193
[표 4-32] 소단위 정비사업으로 건설하는 주택의 규모 194
[표 4-33] 소단위 정비사업으로 건설하는 주택의 침실 수 195
[표 4-34] 공동주택 내의 주민공동시설(복수응답) 196
[표 4-35] 지역사회 내의 주민편의시설(복수응답) 197
[표 4-36] 임대주택과 일반주택의 배치 198
[표 4-37] 소단위 정비사업 완료후 주택의 유지관리 199
[표 4-38] 소단의 정비사업 추진시 공공의 역할(복수응답) 200
[표 4-39] 사업방식별 소단위 정비사업 동의여부 201
[표 4-40] 주민의견 조사결과 종합 203
[표 4-41] 노후 매입임대주택군 소단위 정비사업 동의여부 206
[표 4-42] 안양시 만안구 석수2동 일원 위치도 및 항공사진 207
[표 4-43] 안양시 만안구 석수2동 일원 대상지 분석(1) 208
[표 4-44] 안양시 만안구 석수2동 일원 대상지 분석(2) 209
[표 4-45] 안양시 만안구 석수2동 일원 대상지 분석(3) 210
[표 4-46] 안양시 만안구 석수2동 일원 대상지 분석(4) 211
[표 4-47] 안양시 만안구 석수2동 일원 대상지 분석(5) 212
[표 4-48] 안양시 만안구 석수2동 일원 대지계획 213
[표 4-49] 안양시 만안구 석수2동 일원 조감도(용적률 200%) 214
[표 4-50] 안양시 만안구 석수2동 일원 개요(용적률 200%) 215
[표 4-51] 안양시 만안구 석수2동 일원 평형배분(용적률 200%) 216
[표 4-52] 안양시 만안구 석수2동 일원 평면계획(용적률 200%) 217
[표 4-53] 안양시 만안구 석수2동 일원 조감도(용적률 200%) 218
[표 4-54] 안양시 만안구 석수2동 일원 조감도(용적률 250%) 219
[표 4-55] 안양시 만안구 석수2동 일원 개요(용적률 250%) 220
[표 4-56] 안양시 만안구 석수2동 일원 평형계획(용적률 250%) 221
[표 4-57] 안양시 만안구 석수2동 일원 평면계획(용적률 250%) 222
[표 4-58] 안양시 만안구 석수2동 일원 조감도(용적률 250%) 223
[표 4-59] 서울시 강서구 화곡6동 일원 위치도 및 항공사진 224
[표 4-60] 서울시 강서구 화곡6동 일원 대상지 분석(1) 225
[표 4-61] 서울시 강서구 화곡6동 일원 대상지 분석(2) 226
[표 4-62] 서울시 강서구 화곡6동 일원 대상지 분석(3) 227
[표 4-63] 서울시 강서구 화곡6동 일원 대상지 분석(4) 228
[표 4-64] 서울시 강서구 화곡6동 일원 대상지 분석(5) 229
[표 4-65] 서울시 강서구 화곡6동 일원 대지계획 230
[표 4-66] 서울시 강서구 화곡6동 일원 조감도(용적률 200%) 231
[표 4-67] 서울시 강서구 화곡6동 일원 개요(용적률 200%) 232
[표 4-68] 서울시 강서구 화곡6동 일원 평형배분(용적률 200%) 233
[표 4-69] 서울시 강서구 화곡6동 일원 평면계획(용적률 200%) 234
[표 4-70] 서울시 강서구 화곡6동 일원 조감도(용적률 200%) 235
[표 4-71] 서울시 강서구 화곡6동 일원 조감도(용적률 250%) 236
[표 4-72] 서울시 강서구 화곡6동 일원 개요(용적률 250%) 237
[표 4-73] 서울시 강서구 화곡6동 일원 평형배분(용적률 250%) 238
[표 4-74] 서울시 강서구 화곡 6동 일원 평면계획(용적률 250%) 239
[표 4-75] 서울시 강서구 화곡6동 일원 조감도(용적률 250%) 240
[표 4-76] 서울시 관악구 신림3동 일원 위치도 및 항공사진 241
[표 4-77] 서울시 관악구 신림3동 일원 대상지 분석(1) 242
[표 4-78] 서울시 관악구 신림3동 일원 대상지 분석(2) 243
[표 4-79] 서울시 관악구 신림3동 일원 대상지 분석(3) 244
[표 4-80] 서울시 관악구 신림3동 일원 대상지 분석(4) 245
[표 4-81] 서울시 관악구 신림3동 일원 대상지 분석(5) 246
[표 4-82] 서울시 관악구 신림3동 일원 대지계획 247
[표 4-83] 서울시 관악구 신림3동 일원 조감도(용적률 150%) 248
[표 4-84] 서울시 관악구 신림3동 일원 개요(용적률 150%) 249
[표 4-85] 서울시 관악구 신림3동 일원 평형배분(용적률 150%) 250
[표 4-86] 서울시 관악구 신림3동 일원 평면계획(용적률 150%) 251
[표 4-87] 서울시 관악구 신림3동 일원 조감도(용적률 150%) 252
[표 4-88] 서울시 관악구 신림3동 일원 조감도(용적률 200%) 253
[표 4-89] 서울시 관악구 신림3동 일원 개요(용적률 200%) 254
[표 4-90] 서울시 관악구 신림3동 일원 평형배분(용적률 200%) 255
[표 4-91] 서울시 관악구 신림3동 일원 평면계획(용적률 200%) 256
[표 4-92] 서울시 관악구 신림3동 일원 조감도(용적률 200%) 257
[표 5-1] 대상지별 사업 계획안 평형배분(용적률 250%) 264
[표 5-2] 사업추진단계별 소요기간과 투입 및 회수 비율 268
[표 5-3] 분양가 상한제 적용 주택의 기본형 건축비와 가산비 270
[표 5-4] 행복주택 재정 및 기금 지원기준 271
[표 5-5] 주택도시기금 주택유형별ㆍ규모별 융자기준 272
[표 5-6] 최근 5년간 LH공사의 상가분양가 273
[표 5-7] 행복주택 공급대상별 임대료 계수 274
[표 5-8] 최근 10년간 LH공사 및 SH공사 임대료 인상률 275
[표 5-9] LH공사의 국민임대주택 연도별 수선유지비 추정비율 276
[표 5-10] 최근 10년간 물가상승률 277
[표 5-11] 최근 10년간 지역별 지가상승률 277
[표 5-12] 최근 10년간 국고채 금리변화 278
[표 5-13] 사업성 분석을 위한 전제조건 및 기준정보 종합 279
[표 5-14] 대상지별 임대료 주변시세 및 공시지가 280
[표 5-15] 관리처분방식 일반분양 사업성 분석(안양시 석수2동) 283
[표 5-16] 관리처분방식 준공공임대주택 사업성 분석(안양시 석수2동) 287
[표 5-17] 토지임차방식 준공공임대주택 사업성 분석(안양시 석수2동) 292
[표 5-18] 토지임차방식 행복주택 사업성 분석(안양시 석수2동) 296
[표 5-19] 공급모델 유형별 사업성 분석종합(안양시 석수2동) 299
[표 5-20] 토지임차방식 준공공임대주택 사업성 제고방안(안양시 석수2동) 302
[표 5-21] 토지임차방식 행복주택 사업성 제고방안(안양시 석수2동) 303
[표 5-22] 관리처분방식 일반분양 사업성 분석(서울시 화곡6동) 306
[표 5-23] 관리처분방식 준공공임대주택 사업성 분석(서울시 화곡6동) 310
[표 5-24] 토지임차방식 준공공임대주택 사업성 분석(서울시 화곡6동) 315
[표 5-25] 토지임차방식 행복주택 사업성 분석(서울시 화곡6동) 319
[표 5-26] 공급모델 유형별 사업성 분석종합(서울시 화곡6동) 322
[표 5-27] 토지임차방식 준공공임대주택 사업성 제고방안(서울시 화곡6동) 325
[표 5-28] 토지임차방식 행복주택 사업성 제고방안(서울시 화곡6동) 326
[표 5-29] 공급모델 유형별 특징 및 사업성 분석종합 329
[표 5-30] 대상지별 토지임차방식 준공공임대주택 사업성 비교분석 331
[표 5-31] 민간토지임차방식 기준 마련 333
[표 5-32] 주택도시기금 지원 확대 335
[표 5-33] 시설연계형 임대주택 활성화 341
[표 5-34] 도시재생 활성화를 위한 지원내용 347
[표 5-35] 도시재생 연계형 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급방안 348
[표 5-36] 소규모 임대주택 사업 지원 확대 351
[표 5-37] 주택관리지원센터 관련법규 354
[그림 1-1] 소단위 정비사업 개념 27
[그림 1-2] 노후 매입임대주택군 현장조사 사진 31
[그림 1-3] 연구 흐름도 32
[그림 2-1] 인구ㆍ가구 변화(1990~2010) 38
[그림 2-2] 기준금리 및 경제성장률 변화 39
[그림 2-3] 소득계층별 RIR 및 월세비중 변화(2006~2014) 41
[그림 2-4] 주거지 재생 활성화 43
[그림 2-5] 임대주택 재고현황 44
[그림 2-6] 건설임대주택 재고량(2014) 48
[그림 2-7] 매입임대주택 재고량(2014) 50
[그림 2-8] 도시재생과 행복주택 연계방안 예시 53
[그림 2-9] 주택도시기금 개편방향 57
[그림 2-10] 가로주택정비사업의 대지 안의 공지 기준완화 효과(예시) 63
[그림 2-11] 가로주택정비사업 시행절차 65
[그림 2-12] 노후 매입임대주택 현황사진 75
[그림 2-13] LH공사의 노후 매입임대주택 증가추이 79
[그림 3-1] 유럽 주요 국가의 주택재고 비율(2008년 기준) 87
[그림 3-2] 영국의 점유형태별 주택재고 분포 89
[그림 3-3] 영국 정부의 부문별 주택공급 추이 94
[그림 3-4] 영국의 공공임대주택 매각 주체 및 건수 증감률 95
[그림 3-5] 영국 정부의 주택부문 지출비율 96
[그림 3-6] 영국의 주거급여 구성 및 연간 수혜자 수 증감률 97
[그림 3-7] 영국의 재고주택 점유형태별 분포 101
[그림 3-8] 영국의 주택협회(HA) 주택공급 재원 및 추이 102
[그림 3-9] 영국의 주택협회(HA) 사업구조 103
[그림 3-10] 영국의 전업 근로자 평균 주급 및 평균 주당 임대료 106
[그림 3-11] 일본의 주택점유형태별 재고비율 109
[그림 3-12] 일본의 주택정책 변화와 공공임대주택 공급제도 변화 110
[그림 3-13] 일본의 주거 안전망 구축 개념 114
[그림 3-14] 일본의 공공임대주택 공급유형 및 입주대상 115
[그림 3-15] 일본의 공공임대주택 재고현황 116
[그림 3-16] 일본의 공영주택 관리호수 변화추이 117
[그림 3-17] 고령자용 우량임대주택 공급단계별 관련주체간 역할 119
[그림 3-18] 도시재생기구(UR)의 주택시가지정비사업 개념 121
[그림 3-19] 공공임대주택의 민간부문 활용 사업구조 125
[그림 3-20] 공공임대주택의 토지임차방식과 토지매입방식 비교 127
[그림 3-21] 야마카타현 현영주택 스즈카와 단지 PFI사업 구조 131
[그림 3-22] 야마카타현 현영주택 스즈카와 단지 전경 133
[그림 3-23] 도쿄도 시나가와구 토고시 1ㆍ2쵸메 지구 위치도 134
[그림 3-24] 도쿄도 시나가와구 토고시 1ㆍ2쵸메 지구 정비사업 흐름 135
[그림 3-25] 百反도로 정비의 도시재생기구 역할 136
[그림 3-26] 百反도로 정비의 권리관계조정 및 정비현황 137
[그림 3-27] 공동재건축에 의한 공동빌딩 138
[그림 3-28] 도쿄도 스미다구 쿄지마 지구 정비사업 주요내용 140
[그림 3-29] 도쿄도 스미다구 쿄지마 지구 정비현황 141
[그림 3-30] 도쿄도 스미다구 쿄지마 3쵸메 지구 방재가구정비사업 현황 143
[그림 3-31] 도쿄도 츄오구 아카시쵸 주거복합시설 개발전후 현황 145
[그림 3-32] 도쿄도 츄오구 아카시쵸 주거복합시설 사업방식 145
[그림 3-33] 요코하마시 호도가야구 콘타자가 주거복합시설 개발전후 현황 147
[그림 3-34] 요코하마시 호도가야구 콘타자가 주거복합시설 사업방식 148
[그림 4-1] 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급모델 기본방향 152
[그림 4-2] 가족생애주기별 주거수요 특성과 임대수요 154
[그림 4-3] 주거지 재생과 연계한 소단위 정비사업 개념 162
[그림 4-4] 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급모델 유형 164
[그림 4-5] 관리처분방식 준공공임대주택 공급모델 사업절차 166
[그림 4-6] 토지임차방식 준공공임대주택 공급모델 사업절차 167
[그림 4-7] 토지임차방식 행복주택 공급모델 사업절차 167
[그림 4-8] 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급모델 적용 대상지 선정 205
[그림 5-1] 소단위 정비사업을 통한 임대주택 사업 타당성 분석흐름 262
[그림 5-2] 관리처분방식 일반분양 NPV 분석(안양시 석수2동) 283
[그림 5-3] 관리처분방식 준공공임대주택 NPV 분석(안양시 석수2동) 288
[그림 5-4] 토지임차방식 준공공임대주택 NPV 분석(안양시 석수2동) 293
[그림 5-5] 토지임차방식 행복주택 NPV 분석(안양시 석수2동) 297
[그림 5-6] 관리처분방식 일반분양 NPV 분석(서울시 화곡62동) 306
[그림 5-7] 관리처분방식 준공공임대주택 NPV 분석(서울시 화곡6동) 311
[그림 5-8] 토지임차방식 준공공임대주택 NPV 분석(서울시 화곡6동) 316
[그림 5-9] 토지임차방식 행복주택 NPV 분석(서울시 화곡6동) 320
[그림 5-10] 민간토지임차방식 임대주택 공급모델 334
[그림 5-11] 시설연계형 임대주택 예시 336
[그림 5-12] 주민편의시설 운영과 정부 부처의 협업 개념 337
[그림 5-13] 일본의 시설연계형 주택 사례 : 닛포리 커뮤니티 하우스 338
[그림 5-14] 일본의 시설연계형 주택 사례 : 육아 지원 339
[그림 5-15] 공공임대 리츠 활용 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급개념 343
[그림 5-16] 공공임대 리츠 활용 토지임차방식 공공임대주택 공급모델 344
[그림 5-17] 도시재생과 연계한 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급방안 346
[그림 5-18] 관리처분방식 준공공임대주택 공급모델의 코디네이터 역할 350
[그림 5-19] 오사카 안심 임대지원사업 운영체계 352
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