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목차
제1장 과업의 개요 13
1. 과업의 배경 및 목적 14
1.1. 과업의 배경 및 필요성 14
1.2. 과업의 목적 15
2. 과업의 범위 및 방법 16
2.1. 과업의 범위 16
2.2. 과업의 방법 17
제2장 토지이용관리제도의 현황과 우수사례 20
1. 비시가화지역과 토지이용관리의 개념 22
1.1. 비시가화지역의 개념 및 문제점 22
1.2. 토지이용관리의 개념 및 필요성 27
1.3. 관련 선행연구 검토 30
2. 토지이용관리제도의 현황과 문제점 32
2.1. 토지이용관리체계 32
2.2. 토지이용관리제도의 주요내용 및 문제점 36
2.3. 비시가화지역 토지이용관리제도의 종합고찰 및 개선방향 53
3. 토지이용관리 우수 사례 검토 56
3.1. 남양주시 : 종합개발관리방안 수립 56
3.2. 파주시 : 도시성장관리계획 수립 58
3.3. 세종시 : 비도시지역 성장관리방안 수립 61
3.4. 사례종합 및 시사점 65
제3장 청주시 비시가화지역의 토지이용 현황 및 문제점 66
1. 청주시 일반현황 68
1.1. 입지적 특성 68
1.2. 인구 및 세대 69
1.3. 토지이용 70
1.4. 사업체 및 산업별 종사자 수 71
2. 청주시 토지이용 관련 계획 검토 72
2.1. 청주권 광역도시계획(2001~2020) 72
2.2. 2030년 청주시 장기발전계획(2006~2030) 73
2.3. 2030 청주 도시기본계획 74
3. 청주시 비시가화지역의 토지이용 실태 분석 78
3.1. 비시가화지역 현황 78
3.2. 개발행위허가 현황 82
3.3. 개발행위허가 밀도 및 패턴분석 87
3.4. 청주시 계획입지 현황 105
3.5. 입지유형별 현황 107
3.6. 도시계획위원회 심의 현황 117
3.7. 청주시 도시계획조례 검토 126
3.8. 비시가화지역 토지이용관리의 주요 문제점 130
제4장 토지이용관리에 관한 설문조사 136
1. 설문조사 개요 138
1.1. 조사목적 138
1.2. 조사내용 138
1.3. 조사 및 분석방법 139
2. 설문분석 결과 140
2.1. 일반시민 설문분석 결과 140
2.2. 전문가 설문분석 결과 145
3. 설문분석의 종합 156
3.1. 청주시 비시가화지역에 대한 난개발 인식 수준 156
3.2. 토지이용관리 관련 현행 제도에 대한 인식 수준 156
3.3. 비시가화지역의 토지이용 관리방향 및 관리방안 157
제5장 청주시 토지이용의 체계적 관리방안 158
1. 기본방향 및 주요과제의 설정 160
1.1. 기본방향 160
1.2. 주요과제의 설정 163
2. 지역특성을 반영한 체계적 개별입지 관리 및 정비 165
2.1. 비시가화지역 토지이용의 구체화 165
2.2. 성장관리방안의 도입 및 적용 168
2.3. 입지특성에 따른 경관관리기법의 활용 173
3. 토지이용의 계획적 관리 및 입지 유도 177
3.1. 계획관리지역내 지구단위계획의 적극적 활용 177
3.2. 준산업단지 제도의 도입 및 활용 181
3.3. 건축물 집단화 유도지역제(공장입지유도지구 포함) 도입 검토 185
4. 개발행위허가 기준의 합리화 189
4.1. 경사도 기준의 합리적 조정 189
4.2. 최고고도지구 및 수변경관지구 기준의 조정 196
4.3. 토지분할 허가기준의 상세화 201
4.4. 비오톱 지도(도시생태 현황도)의 개발행위허가 기준 활용 204
제6장 결론 211
1. 연구 요약 213
2. 정책적 제언 214
제7장 참고문헌 217
참여연구진 222
판권기 223
〈표 2-1〉 도시기본계획의 토지이용 구분 23
〈표 2-2〉 지구단위계획 유형별 대상지역 37
〈표 2-3〉 지구단위계획의 주요 내용(국토계획법 제 52조 ①항) 38
〈표 2-4〉 개발행위의 허가대상 40
〈표 2-5〉 개발행위허가 규모 41
〈표 2-6〉 개발밀도관리구역의 지정(국토계획법 제 66조) 44
〈표 2-7〉 기반시설부담구역의 지정(국토계획법 제 67조) 44
〈표 2-8〉 공장입지유도지구의 지정(산입법 제 40조) 46
〈표 2-9〉 준산업단지의 지정(산입법 제 2조 및 제 8조의 3) 48
〈표 2-10〉 성장관리방안의 주요내용 52
〈표 2-11〉 비시가화지역 관리제도별 주요내용 및 문제점 종합(계속) 53
〈표 2-12〉 비시가화지역 관리제도별 주요내용 및 문제점 종합 54
〈표 2-13〉 남양주시 중점개발관리구역의 구분 57
〈표 2-14〉 중점개발관리구역 내 현행 법제도 연계방안 57
〈표 2-15〉 파주시 권역별 도시성장관리 방안 59
〈표 2-16〉 도로계획의 유형 및 용량기준 설정 62
〈표 2-17〉 세종시 성장관리지역 건축물 용도계획(안) 63
〈표 2-18〉 건축물 건폐율·용적률 인센티브 예시 64
〈표 3-1〉 2013년 기준 청주시 지목별 토지이용 현황 70
〈표 3-2〉 2013년 기준 청주시 사업체 및 산업별 종사자 수 71
〈표 3-3〉 청주권 광역도시계획상 부문별 추진전략 72
〈표 3-4〉 2030년 청주시 장기발전계획의 목표 및 내용 73
〈표 3-5〉 기본계획상 도시공간구조 전략 74
〈표 3-6〉 중심지체계 및 기능 설정 75
〈표 3-7〉 생활권 설정 및 인구배분계획 76
〈표 3-8〉 2010년~2014년도 청주시 도시지역 용도지역 현황 78
〈표 3-9〉 2010년~2014년도 청주시 비도시지역 용도지역 현황 80
〈표 3-10〉 청주시 용도지역별 개발행위허가 현황 83
〈표 3-11〉 청주시 용도지역별 개발행위허가 현황(2013~2015년) 84
〈표 3-12〉 청주시 유형별 개발행위허가 현황 86
〈표 3-13〉 청주시 지역별·유형별 개발행위허가건수 87
〈표 3-14〉 청주시 개발행위허가 총 밀도분석 88
〈표 3-15〉 청주시 단독주택 개발행위허가 밀도분석 91
〈표 3-16〉 청주시 공동주택 개발행위허가 밀도분석 93
〈표 3-17〉 청주시 제1종근린생활시설 개발행위허가 밀도분석 96
〈표 3-18〉 청주시 제2종근린생활시설 개발행위허가 밀도분석 98
〈표 3-19〉 청주시 공장시설 개발행위허가 밀도분석 101
〈표 3-20〉 청주시 기타시설 개발행위허가 밀도분석 103
〈표 3-21〉 청주시 비도시지역 지구단위계획 현황분석 105
〈표 3-22〉 청주시 비시가화지역 내 도로와의 거리에 따른 개발행위허가건수 현황 107
〈표 3-23〉 청주시 비시가화지역 내 도로와의 거리에 따른 개발행위허가면적 현황 107
〈표 3-24〉 청주시 비시가화지역 산림지역 내 개발행위허가 분포현황 114
〈표 3-25〉 청주시 비시가화지역 농업지역 내 개발행위허가 분포현황 114
〈표 3-26〉 청주시 건축물 용도별 심의 현황 118
〈표 3-27〉 타 시·도 도시계획조례 비교 127
〈표 3-28〉 청주시·세종시 조례 비교 128
〈표 3-29〉 도시계획조례 종합 비교 129
〈표 3-30〉 비도시지역 관리 현황 130
〈표 3-31〉 비도시지역 관리체계 131
〈표 3-32〉 청주시에서 활용하고 있는 토지이용관리제도 현황 132
〈표 3-33〉 개발행위기준 관련 언론사 동향 133
〈표 4-1〉 설문항목의 구성 138
〈표 4-2〉 설문응답자 특성(성별, 연령, 학력, 소득수준, 직업) 140
〈표 4-3〉 설문응답자 특성(거주지역) 141
〈표 4-4〉 설문응답자 특성(거주기간) 141
〈표 4-5〉 전문가 설문응답자 특성 145
〈표 4-6〉 현행 토지이용관리제도 효과 148
〈표 4-7〉 개발행위허가 기준별 영향력 151
〈표 4-8〉 상이한 개발행위허가 기준 문제점 152
〈표 4-9〉 상이한 개발행위허가 기준 개선방향 152
〈표 4-10〉 현행 개발행위허가제도의 문제점 153
〈표 4-11〉 개발행위허가제도 개선방향 154
〈표 4-12〉 전문가 의견 수렴 내용 155
〈표 5-1〉 도시지역과 비도시지역의 토지이용규제체계 160
〈표 5-2〉 비도시지역 토지이용규제시스템 개선 대안 162
〈표 5-3〉 비도시지역의 제도 변화와 비도시지역의 개발 양상(설문분석 결과) 172
〈표 5-4〉 경관사업과 경관협정 사업대상 경관관리방향 사례 : 농촌지역에 건설되는 건축물 173
〈표 5-5〉 경관사업과 경관협정 사업대상 174
〈표 5-6〉 청주시 중점경관관리구역의 경관심의 대상 건축물 176
〈표 5-7〉 건축물 집단화시 기반시설 지원내용 및 범위 사례(세종시) 187
〈표 5-8〉 청주시 경사도에 따른 개발가용지 변화 189
〈표 5-9〉 청주시 경사도에 따른 임야부분 개발가용지 분석 190
〈표 5-10〉 개발행위허가에 따른 개발면적 변화예상 192
〈표 5-11〉 충청남도 시·군 개발행위허가기준(계속) 193
〈표 5-12〉 충청남도 시·군 개발행위허가기준 194
〈표 5-13〉 지자체 최고고도지구 완화 내용 198
〈표 5-14〉 타 시·군 수변경관지구 내 높이제한 199
〈표 5-15〉 최고고도지구 및 수변경관지구의 단기적 개선방안 200
〈표 5-16〉 청주시 도시계획조례 토지분할허가 기준(제18조 별표5호) 202
〈표 5-17〉 청주시 도시계획조례 토지분할 기준 추가 203
〈표 5-18〉 전국 시·도별 비오톱 지도 작성 현황 207
〈그림 1-1〉 공간적 범위 16
〈그림 1-2〉 과업의 기본방향 17
〈그림 1-3〉 과업의 흐름 18
〈그림 2-1〉 우리나라 토지이용 체계도 22
〈그림 2-2〉 비시가화지역의 범위 24
〈그림 2-3〉 국토계획법에 의한 공간계획체계 개편 26
〈그림 2-4〉 대규모 택지개발에 따른... 27
〈그림 2-5〉 개별입지 공장으로... 27
〈그림 2-6〉 무분별한 난개발로 인한 산림훼손 27
〈그림 2-7〉 토지이용규제 체계 요소 간의 관계 28
〈그림 2-8〉 국토계획법상 토지이용관리체계 33
〈그림 2-9〉 기반시설연동제의 유형 43
〈그림 2-10〉 연접개발제한제도 개념도 49
〈그림 2-11〉 도시관리계획 결정도 58
〈그림 2-12〉 개발관리 방향도 58
〈그림 2-13〉 성장관리지역 설정절차 61
〈그림 2-14〉 성장관리방안 수립·검토 요인 62
〈그림 2-15〉 사례종합 분석 65
〈그림 3-1〉 청주시 행정구역도 68
〈그림 3-2〉 청주시 위치도 68
〈그림 3-3〉 청주시 읍·면동별 인구 및 세대 수 69
〈그림 3-4〉 발전축 구상도 75
〈그림 3-5〉 보전축 구상도 75
〈그림 3-6〉 생활권 구분 및 인구배분 계획도 76
〈그림 3-7〉 2030 청주 도시기본구상도 77
〈그림 3-8〉 청주시 도시지역 용도지역 현황도 79
〈그림 3-9〉 청주시 비도시지역 용도지역 현황도 80
〈그림 3-10〉 청주시 비시가화지역 용도지역 현황도 81
〈그림 3-11〉 청주시 개발행위허가 총 현황 82
〈그림 3-12〉 용도지역별 개발행위허가 분포현황(2013 ~ 2015년) 85
〈그림 3-13〉 개발행위허가 총 밀도분석(2013 ~ 2015년) 89
〈그림 3-14〉 단독주택 개발행위허가 밀도분석(2013 ~ 2015년) 92
〈그림 3-15〉 공동주택 개발행위허가 밀도분석(2013 ~ 2015년) 94
〈그림 3-16〉 제1종근린생활시설 개발행위허가 밀도분석(2013 ~ 2015년) 97
〈그림 3-17〉 제2종근린생활시설 개발행위허가 밀도분석(2013 ~ 2015년) 99
〈그림 3-18〉 공장시설 개발행위허가 밀도분석(2013 ~ 2015년) 102
〈그림 3-19〉 기타시설 개발행위허가 밀도분석(2013 ~ 2015년) 104
〈그림 3-20〉 비도시지역 내 지구단위계획 현황분석(2013 ~ 2015년) 106
〈그림 3-21〉 비시가화지역 내 도로와의 거리(50m)에 따른 개발행위허가 현황(2013 ~ 2015년) 108
〈그림 3-22〉 비시가화지역 내 도로와의 거리(100m)에 따른 개발행위허가 현황(2013 ~ 2015년) 109
〈그림 3-23〉 비시가화지역 내 도로와의 거리(200m)에 따른 개발행위허가 현황(2013 ~ 2015년) 110
〈그림 3-24〉 비시가화지역 내 도로와의 거리(500m)에 따른 개발행위허가 현황(2013 ~ 2015년) 111
〈그림 3-25〉 비시가화지역 내 도로와의 거리(1000m)에 따른 개발행위허가 현황(2013 ~ 2015년) 112
〈그림 3-26〉 비시가화지역 내 도로와의 거리(1,000m 이상)에 따른 개발행위허가 현황(2013 ~ 2015년) 113
〈그림 3-27〉 비시가화지역 산림지역 내 개발행위허가 분포현황(2013 ~ 2015년) 115
〈그림 3-28〉 비시가화지역 농업지역 내 개발행위허가 분포현황(2013 ~ 2015년) 116
〈그림 3-29〉 2011~2014년 청주시 도시계획 심의결과 현황 117
〈그림 3-30〉 연도별 건축물용도 심의건수 현황 119
〈그림 3-31〉 기타 개발행위허가 유형 125
〈그림 3-32〉 조례검토 방법 126
〈그림 4-1〉 청주시 비시가화지역 난개발에 대한 시민 인식 142
〈그림 4-2〉 청주시 비시가화지역 난개발의 문제점 142
〈그림 4-3〉 청주시 비시가화지역 난개발의 원인 143
〈그림 4-4〉 현행 토지이용관리 관련 제도에 대한 인식 수준 143
〈그림 4-5〉 향후 청주시 비시가화지역의 토지이용 관리방향 144
〈그림 4-6〉 청주시 비시가화지역의 바람직한 토지이용 관리방안 144
〈그림 4-7〉 비시가화지역 난개발에 대한 전문가 인식 146
〈그림 4-8〉 비시가화지역 중 난개발이 가장 심각한 지역 146
〈그림 4-9〉 비시가화지역 난개발의 가장 큰 원인 147
〈그림 4-10〉 비시가화지역의 난개발을 유발시키는 건축물 유형 147
〈그림 4-11〉 성장관리방안 도입 여부 149
〈그림 4-12〉 수변경관지구 및 최고고도지구 기준에 대한 의견 149
〈그림 4-13〉 향후 청주시 비시가화지역의 토지이용 관리방향 150
〈그림 4-14〉 청주시 비시가화지역의 바람직한 토지이용 관리방안 150
〈그림 5-1〉 비도시지역 종합적·체계적 관리 예시도 161
〈그림 5-2〉 비도시지역 성장관리방안 수립 사례(세종시) 170
〈그림 5-3〉 청주시 비시가화지역 성장관리방안 적용 대상 예상지역 171
〈그림 5-4〉 중점경관관리구역 지정을 경관관리 사례(세종시) 175
〈그림 5-5〉 청주시 중점경관관리구역 지정 현황 176
〈그림 5-6〉 주거형 지구단위계획 사례 179
〈그림 5-7〉 준산업단지 지정을 통한 개별공장의 계획적 입지 181
〈그림 5-8〉 준산업단지 지정 사례(화성시) 182
〈그림 5-9〉 준산업단지 지정 입안 사례(진천군) 182
〈그림 5-10〉 준산업단지 주요 적용대상 지역 183
〈그림 5-11〉 건축물 소규모 집단화 검토 예시 185
〈그림 5-12〉 건축물 집단화 유도 사례(세종시) 187
〈그림 5-13〉 건축물 집단화 유도지역 주요 적용대상 지역 188
〈그림 5-14〉 경사 15도 기준 190
〈그림 5-15〉 경사 20도 기준 190
〈그림 5-16〉 개발가용지 분석(15도미만) 191
〈그림 5-17〉 개발가용지 분석(20도미만) 191
〈그림 5-18〉 개발가용지 분석결과(20도미만) 192
〈그림 5-19〉 고도지구 및 경관지구 지정현황 197
〈그림 5-20〉 타 시·군의 수변경관지구 지정 현황 198
〈그림 5-21〉 택지식 토지분할 사례 201
〈그림 5-22〉 바둑판식 토지분할 사례 201
〈그림 5-23〉 비오톱 지도 활용 종합도 206
〈그림 5-24〉 비오톱 지도 활용사례(성남시) 208
〈그림 5-25〉 청주시 비오톱 지도(2006년) 209
부록 1-1. 설문지 228
1) 일반인용 설문지 229
2) 전문가용 설문지 232
부록 1-2. 청주시 도시계획조례 개정(안) 241
제1장 총칙 243
제2장 도시기본계획 243
제3장 도시관리계획의 입안 244
제4장 도시계획시설의 관리 244
제5장 지구단위계획 246
제6장 개발행위의 허가 247
제7장 용도지역·용도지구 및 용도구역에서의 행위제한 249
제8장 도시계획위원회 274
제9장 보칙 279
부록 1-3. 개발행위허가의 기준(안) 281
1. 일반적 기준 283
2. 개발행위 면적기준 285
3. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 286
4. 토지의 형질변경 286
5. 토석의 채취(지하자원 개발을 위한 토석채취를 포함한다) → 신설 287
6. 토지분할 287
7. 물건을 쌓는 행위 288
부록 1-4. 도시계획위원회 운영 가이드라인(안) 289
제1장 총칙 291
제2장 위원회 운영 292
제3장 개발행위허가 도시계획위원회 심의에 대한 추가 기준 306
제4장 기타 사항 309
별첨 : 부록2. (구)청원군, 통합청주시, 세종시 도시계획조례 비교표(내용없음) 227
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