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참여연구진
목차
I. 서론 10
1. 연구의 배경 및 목적 12
2. 연구의 범위 및 방법 13
3. 연구의 내용 및 경과 14
1) 연구의 내용 14
2) 추진경과 15
II. 선행연구 및 이론 18
1. 매립 및 개발 20
1) 제도개선 관련 20
2) 투자활성화 및 인센티브 23
3) 토지공급방안 25
4) 재원조달방안 26
5) 시사점 27
2. 매립 및 개발방식 28
3. 민간 주도 방식(PPP 포함) 30
1) 민간투자사업(PPP, Public Private Partnerships in Infrastructure) 30
2) 민간투자사업 국내 사례 33
III. 국내외 사례분석 38
1. 국내사례 40
1) 국내 간척개발사업 현황 40
2) 계화도(전북 부안) - 새만금 간척사업 지구 내 간척지 43
3) 대호(충남 당진) - 환경친화적 간척의 대표적 사례 45
4) 시화(경기 안산, 시흥) - 산업단지조성으로 시화호 오염문제 발생 47
5) 화옹(경기 화성) - 다원적 토지이용 사례(농업·축산·관광 복합단지) 49
6) 영암(전남 영암, 영산강 3-1지구) - 관광레저형 기업도시 51
7) 서산 A,B(충남 서산) - 민간 최초 대단위 간척사업 54
8) 송도(인천경제자유구역) 57
9) 국내 간척개발사업 사례 종합(시사점) 59
2. 해외사례 60
1) 일본 이사하야만 간척사업 60
2) 일본 하치로가타 간척사업 호소 매립, 오가타촌 조성 62
3) 네덜란드 Zuiderzee(자위더 해) 간척사업 64
4) 중국 온주 오장코 신구 66
5) 중국 주해 헝친신구 68
6) 중국 천진시 임항경제구 70
7) 중국 산토우 화교경제문화협력시험구 72
8) 중국 상해 헝사동탄매립사업 75
9) 중국 탕산 차오페이디엔신구 79
10) 해외 사업 사례 종합 80
3. 중국의 재원조달 사례 82
1) 중국의 매립 등에 의한 부지조성 82
2) 단지개발 추진 방식 및 추진 체계 84
3) 중국의 민관협력사업(PPP사업) 87
4) 재원조달방식 91
5) 중국의 매립부지 등의 조성에 따른 재원조달 시사점 도출 93
IV. 전문가 인터뷰 94
1. 인터뷰의 개요 96
2. 인터뷰 결과 98
1) 건설회사 임원 98
2) 연구기관장 99
3) 부동산자산 투자회사 임원 100
4) 前 기금운용본부장 103
5) 개발 컨설팅 대표 104
6) 디벨로퍼 대표 104
7) 금융투자 전문가(교수) 105
8) 지역 연구기관 박사 107
9) LH공사 국책사업기획처 국책사업지원부 109
3. 시사점 112
V. 매립 및 개발 민간 참여방안 114
1. 전략 및 추진방향 116
2. 민간의 매립참여 유인방안 126
3. 재원확보방안 128
VI. PPP 적용모델 136
1. 매립사업 운영 주체 구성 138
1) PFV, SPC 방식의 비교 138
2) 매립사업 추진을 위한 PFV 구성 및 사업 추진을 위한 기본 가정 143
2. 매립 재원 확보 모델 155
1) 매립재원의 규모 추정 155
2) 매립재원의 조달방식 비교 분석 172
3) 매립재원에 따른 시뮬레이션 결과 요약 186
VII. 맺음말 198
1. 연구의 요약 200
2. 정책제언 및 한계점 203
VIII. 참고문헌 204
〈표 2-1〉 사업운영주체와 재원의 원천 29
〈표 2-2〉 사업운영주체와 재원의 원천 31
〈표 3-1〉 국내 서남해안 간척사업 추진현황 41
〈표 3-2〉 국내 대단위 간척사업 추진현황 42
〈표 3-3〉 국내 간척개발사업 사례 종합 59
〈표 3-4〉 상해 항만의 자연조건 현황 77
〈표 3-5〉 중국의 매립부지 면적 현황(2002~2015년) 83
〈표 3-6〉 매립조성부지원가와 인근토지가격 비교 84
〈표 3-7〉 중국의 단지개발 추진방식 비교 85
〈표 3-8〉 리스크 정도에 따른 PPP모델의 유형 86
〈표 3-9〉 중국의 대표적 민관협력사업 추진방식 89
〈표 4-1〉 전문가 인터뷰 개요 96
〈표 4-2〉 전문가 인터뷰의 주요 질문항목 97
〈표 6-1〉 매립주체 도출을 위한 기본 가정 139
〈표 6-2〉 매립사업 추진을 위한 기본 가정 : 새만금 매립지별 조성원가 139
〈표 6-3〉 시나리오별 특징 요약 145
〈표 6-4〉 새만금 매립사업 추진을 위한 시범지역 147
〈표 6-5〉 새만금 매립사업 가능 부지 면적 추정치 148
〈표 6-6〉 매립사업이후 분양 가능시기 및 분양비율 가정 149
〈표 6-7〉 국채 및 회사채 발행에 따른 이자율(5년 만기 기준) 151
〈표 6-8〉 주요 해외 국부펀드 및 연기금 전체 수익률 비교 152
〈표 6-9〉 국민연금 투자현황 및 운용성과 152
〈표 6-10〉 새만금 매립사업 공정율에 따른 분양 가능시기 153
〈표 6-11〉 새만금 시범지역 매립사업에 따른 매립비용 추정치 158
〈표 6-12〉 매립비용 450억 기준 가능 면적 범위 158
〈표 6-13〉 매립사업이후 분양 가능시기 및 분양비율 예상치 159
〈표 6-14〉 (가)안 : 매립원가 대비 120% 분양가격을 가정할 경우 연도별 예상 매출액 160
〈표 6-15〉 (나)안 : 매립원가 대비 150% 분양가격을 가정할 경우 연도별 예상 매출액 161
〈표 6-16〉 (다)안 : 매립원가 대비 180% 분양가격을 가정할 경우 연도별 예상 매출액 162
〈표 6-17〉 (라)안 : 매립원가 대비 200% 분양가격을 가정할 경우 연도별 예상 매출액 163
〈표 6-18〉 (가)안 : 매립원가 대비 120% 분양가격을 가정할 경우 연도별 예상 매출액-매립비용 예상치 164
〈표 6-19〉 (나)안 : 매립원가 대비 150% 분양가격을 가정할 경우 연도별 예상 매출액-매립비용 예상치 165
〈표 6-20〉 (다)안 : 매립원가 대비 180% 분양가격을 가정할 경우 연도별 예상 매출액-매립비용 예상치 166
〈표 6-21〉 (라)안 : 매립원가 대비 200% 분양가격을 가정할 경우 연도별 예상 매출액-매립비용 예상치 167
〈표 6-22〉 (가)안 : 매립원가 대비 120% 분양가격을 가정할 경우 연도별 필요재원 규모 168
〈표 6-23〉 (나)안 : 매립원가 대비 150% 분양가격을 가정할 경우 연도별 필요재원 규모 169
〈표 6-24〉 (다)안 : 매립원가 대비 180% 분양가격을 가정할 경우 연도별 필요재원 규모 170
〈표 6-25〉 (라)안 : 매립원가 대비 200% 분양가격을 가정할 경우 연도별 필요재원 규모 171
〈표 6-26〉 공공 또는 민간 재원조달을 통한 예상 이자비용 : 모델1 기준 172
〈표 6-27〉 공공(30%) 및 민간(70%) 재원조달을 통한 예상 이자비용 : 모델1 기준 173
〈표 6-28〉 (가)안 : 매립원가 대비 120% 분양가격 기준 연도별 이자비용 부담(금융기관 직접 조달) 174
〈표 6-29〉 (나)안 : 매립원가 대비 150% 분양가격 기준 연도별 이자비용 부담(금융기관 직접 조달) 175
〈표 6-30〉 (다)안 : 매립원가 대비 180% 분양가격 기준 연도별 이자비용 부담(금융기관 직접 조달) 176
〈표 6-31〉 (라)안 : 매립원가 대비 200% 분양가격 기준 연도별 이자비용 부담(금융기관 직접 조달) 177
〈표 6-32〉 (가)안 : 매립원가 대비 120% 분양가격 기준 연도별 이자비용 부담(국부펀드) 178
〈표 6-33〉 (나)안 : 매립원가 대비 150% 분양가격 기준 연도별 이자비용 부담(국부펀드) 179
〈표 6-34〉 (다)안 : 매립원가 대비 180% 분양가격 기준 연도별 이자비용 부담(국부펀드) 180
〈표 6-35〉 (라)안 : 매립원가 대비 200% 분양가격 기준 연도별 이자비용 부담(국부펀드) 181
〈표 6-36〉 (가)안 : 매립원가 대비 120% 분양가격 기준 연도별 이자비용 부담(공공 30% : 민간 70%) 182
〈표 6-37〉 (나)안 : 매립원가 대비 150% 분양가격 기준 연도별 이자비용 부담(공공 30% : 민간 70%) 183
〈표 6-38〉 (다)안 : 매립원가 대비 180% 분양가격 기준 연도별 이자비용 부담(공공 30% : 민간 70%) 184
〈표 6-39〉 (라)안 : 매립원가 대비 200% 분양가격 기준 연도별 이자비용 부담(공공 30% : 민간 70%) 185
〈표 6-39〉 모델별 필요재원 규모 187
〈표 6-40〉 모델1에 기초한 필요재원에 따른 이자 부담 규모 189
〈표 6-41〉 모델2 기준 필요재원에 따른 이자 부담 규모(금융기관 직접 조달 : 4.00%) 190
〈표 6-42〉 모델2 기준 필요재원에 따른 이자 부담 규모(국부펀드 : 7.76%) 192
〈표 6-43〉 모델3 기준 필요재원에 따른 이자 부담 규모(공공 30% : 민간 70%, 최소 이자율기준) 193
〈그림 2-1〉 사업추진단계별 추진주체 및 재원 29
〈그림 2-2〉 수익형 민자사업과 임대형 민자사업의 기본구조 32
〈그림 3-1〉 계화도 간척지 위치 43
〈그림 3-2〉 계화도간척지와 청호저수지 44
〈그림 3-3〉 대호지구 간척지 위치 45
〈그림 3-4〉 대호간척지 전경 46
〈그림 3-5〉 시화지구 간척지 위치 47
〈그림 3-6〉 시화호 및 시화지구 계획도면 48
〈그림 3-7〉 화옹지구 간척지 위치 49
〈그림 3-8〉 에코팜랜드 조감도 50
〈그림 3-9〉 영암지구 간척지 위치 51
〈그림 3-10〉 영암해남 관광레저도시 조감도 52
〈그림 3-11〉 서산지구 간척지 위치 54
〈그림 3-12〉 태안기업도시 위치도 56
〈그림 3-13〉 태안 기업도시 조감도 56
〈그림 3-14〉 송도지구(인천경제자유구역 송도국제도시) 간척지 위치 57
〈그림 3-15〉 인천경제자유구역 송도국제도시 토지이용계획도 58
〈그림 3-16〉 이사하야만 간척지 위치 61
〈그림 3-17〉 일본 하치로가타 간척지 위치 62
〈그림 3-18〉 하치로가타 간척지 중심시설 지구 현황 63
〈그림 3-19〉 네덜란드 쥬다찌 간척사업 위치 64
〈그림 3-20〉 쥬다지 간척사업 위치 65
〈그림 3-21〉 오장코 신구의 위치 66
〈그림 3-22〉 헝친신구 위치 및 계획도면 68
〈그림 3-23〉 2005년과 2014년 천진시 해안선 비교 71
〈그림 3-24〉 천진임항경제구 위치 및 계획도면 72
〈그림 3-25〉 산토우 화교경제문화협력 시험구 위치 및 계획도면 73
〈그림 3-26〉 산토우 남빈신도시 계획도면 74
〈그림 3-27〉 산토우 동해안 신도시 계획도면 75
〈그림 3-28〉 상해시의 주요 매립사업 현황 76
〈그림 3-29〉 상해동탄 매립사업 위치 및 계획도면 77
〈그림 3-30〉 상해시 화학공업단지 매립사업 78
〈그림 3-31〉 상해시 남회동탄(南汇东滩) 방조제 사업 78
〈그림 3-32〉 탕산 차오페이디엔 신구 위치 80
〈그림 3-33〉 BT 모델 86
〈그림 3-34〉 BOT 모델 87
〈그림 3-35〉 PPP 모델 기본 구조 89
〈그림 3-36〉 민관협력사업 추진 프로세스 90
〈그림 3-37〉 청도시 PPP 운영 메커니즘 91
〈그림 3-38〉 산업도지 조성 단계에 따른 융자 92
〈그림 3-39〉 프로젝트의 경영가능성에 따른 융자 방식 93
〈그림 4-1〉 인터뷰 결과에 따른 시사점 113
〈그림 5-1〉 전략적 추진방향 116
〈그림 5-2〉 새만금 사업의 차별화와 포지셔닝 117
〈그림 5-3〉 새만금이라는 브랜드를 활용한 전략(예시) 119
〈그림 5-4〉 선도사업 추진 가능지역 및 단계별 접근 120
〈그림 5-5〉 선도사업 추진을 위한 전략적 접근(5W1H) 120
〈그림 5-6〉 새만금 매립 및 개발 추진을 위한 두 가지 접근법 121
〈그림 5-7〉 새만금 매립 및 개발 추진을 위한 단계별 추진방안 121
〈그림 5-8〉 선도사업 추진을 위한 접근(1) 122
〈그림 5-9〉 선도사업 추진을 위한 접근(2) 123
〈그림 5-10〉 선도사업 추진을 위한 접근(3) 124
〈그림 5-11〉 선도사업 추진을 위한 접근(4) 124
〈그림 5-12〉 선도사업 추진을 위한 접근(5) 125
〈그림 5-13〉 선도사업 추진을 위한 민관협력(PPP) 추진방식(제안) 125
〈그림 5-14〉 민간참여 촉진을 위한 투자자 인센티브의 접근법 126
〈그림 5-15〉 민간투자 참여 인센티브의 Concept 127
〈그림 5-16〉 새만금 사업비 현황 128
〈그림 5-17〉 맞춤형 재원확보방안의 마련 129
〈그림 5-18〉 연도별 순자산총액 증가 현황 132
〈그림 5-19〉 리츠 투자자산별 2015년 평균 수익률/한미일 3국의 리츠 투자자산 비중 132
〈그림 5-20〉 맥쿼리인프라 구조 133
〈그림 5-21〉 매립단계에서의 민간재원 투자유도에 있어 문제점 및 해결방향 134
〈그림 6-1〉 새만금 매립사업 추진을 위한 PPP모델 도출을 위한 기본가정 138
〈그림 6-2〉 SPC v.s. PFV 운영주체 방식별 비교 141
〈그림 6-3〉 부동산 SPC 설립(예시) 141
〈그림 6-4〉 새만금 매립사업 추진을 위한 PFV 구성 143
〈그림 6-5〉 공공참여형 PFV 구성(예시) 144
〈그림 6-6〉 PFV 구성에 대한 시나리오 146
〈그림 6-7〉 재원조달에 따른 PFV의 부담 이자율 가정 151
〈그림 6-8〉 재원별 이자비용 부담액 : 모델1 기준 173
〈그림 6-9〉 모델 2기준 이자부담 최소-최대 기준 194
〈그림 6-10〉 모델 3기준 이자부담 최소-최대 기준 195
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