표제지

목차

제출문 3

I. 자성대부두 4

목차 5

제1장 총설 22

1.1. 과업의 개요 23

1.1.1. 과업의 목적 23

1.1.2. 과업의 범위 23

1.1.3. 과업의 추진경위 25

1.2. 주요 활성화 방안 개요 26

1.2.1. 주요 쟁점사항 26

1.2.2. 사업시행방안 27

1.2.3. 재무적 타당성 및 경제적 파급효과 28

1.2.4. 투자유치 활성화방안 29

1.2.5. 종합분석 및 결론 32

제2장 기초자료조사 및 분석 33

2.1. 입지여건 조사 34

2.1.1. 도시일반 현황 34

2.1.2. 대상지 및 주변지역 현황 분석 58

2.1.3. 원도심 내 부동산시장 현황 80

2.1.4. 주변지역 신규공급 토지와 입지 경쟁력 110

2.2. 관련 계획 및 용역 조사 121

2.2.1. 상위 및 지역계획 121

2.2.2. 교통 관련계획 124

2.2.3. 항만 관련계획 126

2.2.4. 주변지역 개발사업 관련 계획 129

2.2.5. 제3차 관광개발기본계획(2012~2021) 131

2.3. 항만현황 조사 및 분석 133

2.3.1. 항만의 개요 133

2.3.2. 항만시설 현황 135

2.3.3. 항만이용 현황 140

2.4. 관련 법규 검토 142

2.4.1. 항만 관련 법규 142

2.4.2. 도시 관련 법규 146

2.4.3. 관광 관련 법규 148

2.4.4. 기타 법규 150

2.5. 사업화방안 설정 시 주요요인 검토 153

2.5.1. 사업방식 설정 시 영향요인 153

2.5.2. 사업단계 설정 시 영향요인 157

2.5.3. 사업화에 영향을 미치는 법적 요인 162

2.5.4. 항만재개발 관련 정책적 요인 169

2.6. 해외 항만재개발 사례 조사 174

2.6.1. 해외 항만재개발 개요 174

2.6.2. 북아메리카 Waterfront 개발 사례 177

2.6.3. 유럽 Waterfront 개발 사례 182

2.6.4. 일본 및 호주 Waterfront 개발 사례 186

2.6.5. 해외 주요항만 사례 분석의 시사점 188

2.7. 종합분석 및 시사점 도출 192

제3장 기본계획 재검토 194

3.1. 기본계획 고시내용 분석 195

3.1.1. 기본계획 고시내용 195

3.1.2. 재검토 항목 및 문제점 197

3.2. 개발방향 및 개발컨셉 재검토 198

3.2.1. 항만재개발 방향 198

3.2.2. 개발 Concept 및 목표 198

3.3. 도입시설 및 규모 재검토 199

3.3.1. 도입기능 검토 199

3.3.2. 지구별 도입가능 시설 검토 200

3.4. 부분별 재검토 202

3.4.1. 토지이용계획 202

3.4.2. 단계별 개발 방안 205

3.4.3. 인구수용 및 주택계획 207

3.4.4. 교통·동선계획 209

3.4.5. 공원·녹지계획 213

3.5. 주요 쟁점사항 검토 216

3.5.1. 항만재개발 관련 보도자료 검토 216

3.5.2. 항만재개발 관련 주요의견 검토 223

3.5.3. 제시된 의견 검토 226

제4장 사업시행 방안 228

4.1. 항만재개발 기본방향 229

4.1.1. 기본방향 설정 229

4.1.2. 설문 및 기초수요 조사 229

4.1.3. 재개발사업 컨셉(Concept) 243

4.1.4. 도입 가능한 유치시설 247

4.1.5. 재개발 기본구상 251

4.1.6. 토지이용 구상 및 계획 253

4.2. 사업시행방식 검토 257

4.2.1. 사업방식 검토 257

4.2.2. 사업시행자 및 사업범위 검토 259

4.2.3. 사업시행 유형 260

4.3. 사업추진방안 267

4.3.1. 검토개요 267

4.3.2. 보상비 및 토지사용 268

4.3.3. 국유지 개발 272

4.3.4. 총사업비 항목 검토 276

4.3.5. 법령별 사업방식 및 정산 278

4.4. 단계별 개발계획 281

4.4.1. 기본방향 281

4.4.2. 단계별 개발계획 282

4.5. 사업시행 로드맵(Roadmap) 291

제5장 사업성 분석 293

5.1. 재무성 분석 294

5.1.1. 분석의 개요 294

5.1.2. 재무성(사업성) 분석 결과 299

5.2. 경제적 파급효과 분석 321

5.2.1. 분석의 전제 321

5.2.2. 개발에 따른 파급효과 분석 322

5.3. 재원조달 방안 검토 322

5.3.1. 재원조달 기본원칙 322

5.3.2. 재원조달 방안별 검토 322

제6장 투자유치 활성화 방안 마련 332

6.1. 사업의 조기 활성화 방안 333

6.1.1. 국내·외 투자자 리스트 작성 333

6.1.2. 유사사례 마케팅 및 적용 가능성 모색 339

6.1.3. 예상 수요자들의 요구사항 파악 348

6.1.4. 예상되는 갈등 지원요구 사항 351

6.2. 투자자 유인책 검토 356

6.2.1. 투자자 유치 기본방향 356

6.2.2. 잠재적 투자자 발굴 362

6.2.3. 투자자의 요구사항 파악 364

6.2.4. 투자유치 전략 수립 366

6.3. 기타 투자유치 활성화 방안 제안 391

6.3.1. 용적률 상향 조정과 세제 혜택 391

6.3.2. 토지대금 분납과 테넌트 유치 등 393

6.3.3. 법령개정 및 기타요인 등 393

제7장 결론 및 정책적 제언 394

7.1. 종합분석 및 결론 395

7.2. 정책적 제언 398

II. 용호부두 399

목차 400

제1장 총설 414

1.1. 과업의 개요 415

1.1.1. 과업의 목적 415

1.1.2. 과업의 범위 415

1.1.3. 과업의 추진경위 416

1.2. 주요 활성화방안 417

1.2.1. 주요 쟁점사항 417

1.2.2. 사업시행방안 418

1.2.3. 재무적 타당성 및 경제적 파급효과 419

1.2.4. 투자유치 활성화방안 420

1.2.5. 종합분석 및 결론 421

제2장 기초자료조사 및 분석 422

2.1. 입지여건 조사 423

2.1.1. 도시일반 현황 423

2.1.2. 대상지 및 주변지역 현황 분석 442

2.1.3. 원도심 내 부동산시장 현황 454

2.1.4. 주변지역 신규공급 토지와 입지 경쟁력 485

2.2. 관련 계획 및 용역 조사 491

2.2.1. 상위 및 지역계획 491

2.2.2. 교통 관련계획 493

2.2.3. 항만 관련계획 494

2.2.4. 주변지역 개발사업 관련계획 498

2.2.5. 제3차 관광개발기본계획(2012~2021) 501

2.3. 항만 형황조사 및 분석 503

2.3.1. 부산항 일반 현황 503

2.3.2. 용호부두 항만시설 및 인근 현황 506

2.4. 관련 법규 검토 508

2.4.1. 항만 관련 법규 508

2.4.2. 도시 관련 법규 511

2.4.3. 관광 관련 법규 513

2.4.4. 기타 법규 515

2.5. 사업화 방안 설정 시 주요요인 검토 518

2.5.1. 사업방식 설정 시 영향요인 518

2.5.2. 사업단계 설정 시 영향요인 521

2.5.3. 사업화에 영향을 미치는 법적 요인 522

2.5.4. 항만재개발 관련 정부의 정책방향 검토 529

2.6. 해외 항만재개발 사례 조사 534

2.6.1. 해외 항만재개발 개요 534

2.6.2. 북아메리카 Waterfront 개발 사례 536

2.6.3. 유럽 Waterfront 개발 사례 541

2.6.4. 일본 및 호주 Waterfront 개발 사례 546

2.6.5. 해외 주요항만 사례 분석의 시사점 548

2.7. 종합분석 및 시사점 도출 551

제3장 기본계획 재검토 553

3.1. 기본계획 고시내용 분석 554

3.1.1. 기본계획 고시내용 554

3.1.2. 재검토 항목 및 문제점 554

3.2. 개발방향 및 개발컨셉 재검토 555

3.2.1. 개발컨셉 555

3.2.2. 개발목표 556

3.2.3. 검토의견 556

3.3. 도입시설 및 규모 재검토 556

3.3.1. 도입기능 검토 556

3.3.2. 도입시설 557

3.4. 부분별 계획 재검토 557

3.4.1. 토지이용계획 재검토 557

3.4.2. 교통 및 동선계획 559

3.4.3. 공원·녹지계획 재검토 560

3.5. 주요 쟁점사항 검토 562

3.5.1. 항만재개발 관련 보도자료 검토 562

3.5.2. 사업주체 의견 검토 564

3.5.3. 제시된 의견 검토 565

제4장 사업시행 방안 566

4.1. 항만재개발 기본방향 567

4.1.1. 기본방향 설정 567

4.1.2. 설문 및 기초수요 조사 567

4.1.3. 재개발사업 Concept 581

4.1.4. 도입 가능한 유치시설 검토 582

4.1.5. 재개발 기본구상 584

4.1.6. 토지이용 구상 및 계획 585

4.2. 사업시행방식 검토 590

4.2.1. 사업방식 검토 590

4.2.2. 사업시행자 및 사업범위 검토 592

4.2.3. 사업시행 유형 593

4.3. 사업추진방안 598

4.3.1. 검토개요 598

4.3.2. 보상비 및 토지사용 599

4.3.3. 총사업비 항목 검토 603

4.3.4. 법령별 사업방식 및 정산 605

4.4. 단계별 개발계획 608

4.4.1. 기본방향 608

4.4.2. 단계별 개발계획 608

4.5. 사업시행 로드맵(Roadmap) 617

제5장 사업성 분석 618

5.1. 재무성 분석 619

5.1.1. 분석의 개요 619

5.1.2. 재무성(사업성) 분석 결과 624

5.2. 경제적 파급효과 분석 639

5.2.1. 분석의 전제 639

5.2.2. 개발에 따른 파급효과 분석 640

5.3. 재원조달 방안 검토 640

5.3.1. 재원조달 기본원칙 640

5.3.2. 재원조달 방안별 검토 640

제6장 투자유치 활성화 방안 마련 650

6.1. 사업의 조기 활성화 방안 651

6.1.1. 국내·외 투자자 리스트 작성 651

6.1.2. 유사사례 마케팅 및 적용 가능성 모색 657

6.1.3. 예상 수요자들의 요구사항 파악 664

6.1.4. 예상되는 갈등 지원요구 사항 667

6.2. 투자자 유인책 검토 672

6.2.1. 투자자 유치 기본방향 672

6.2.2. 잠재적 투자자 발굴 677

6.2.3. 투자자의 요구사항 파악 680

6.2.4. 투자유치 전략 수립 682

6.3. 기타 투자유치 활성화 방안 제안 701

6.3.1. 용적률 상향 조정과 세제 혜택 701

6.3.2. 토지대금 분납과 테넌트 유치 등 701

6.3.3. 법령개정 및 기타요인 등 701

제7장 결론 및 정책적 제언 702

7.1. 종합분석 및 결론 703

7.2. 정책적 제언 704

참고문헌 705

참여자명단 706

I. 자성대부두 25

〈표 1.1.1〉 내용적 범위 변경 25

〈표 1.2.1〉 관계기관 협의 시 주요 의견사항 26

〈표 1.2.2〉 사업방식 비교 및 분석 : 자성대부두(1) 27

〈표 1.2.3〉 총 사업비 정산방식 재무성 분석 결과 29

〈표 1.2.4〉 사업시행자 분양방식 재무성 분석 결과 29

〈표 2.1.1〉 기상개요 35

〈표 2.1.2〉 지역별 인구추이 37

〈표 2.1.3〉 인구의 사회적 변화 37

〈표 2.1.4〉 인구의 자연적 변화 38

〈표 2.1.5〉 도시기본계획상 인구 및 인구추정치 38

〈표 2.1.6〉 부산광역시 인구구조 및 인구밀도 39

〈표 2.1.7〉 부산광역시 가구구조 40

〈표 2.1.8〉 주택유형별 현황 41

〈표 2.1.9〉 주택규모별 현황 42

〈표 2.1.10〉 부산광역시 주택규모별 가구구조현황(2015년) 43

〈표 2.1.11〉 건축연도별주택 현황(2015년) 43

〈표 2.1.12〉 주택유형별 주택멸실 현황 44

〈표 2.1.13〉 지역 내 총생산액의 산업별 비중 및 입지계수(LQ) 45

〈표 2.1.14〉 제조업 현황 45

〈표 2.1.15〉 제조업 입지계수(LQ) 및 특화도 46

〈표 2.1.16〉 산업단지 현황 47

〈표 2.1.17〉 해양산업 현황 48

〈표 2.1.18〉 해양플랜트산업의 정의 및 관련산업 49

〈표 2.1.19〉 해양플랜트산업 현황 49

〈표 2.1.20〉 해양플랜트산업 입지계수(LQ) 및 특화도 50

〈표 2.1.21〉 서비스업 사업체수, 종사자수 및 매출액 증가율 50

〈표 2.1.22〉 서비스산업 입지계수(LQ) 및 특화도 51

〈표 2.1.23〉 경제활동인구 현황 52

〈표 2.1.24〉 부산광역시 지역내총생산(GRDP) 53

〈표 2.1.25〉 부산광역시 지목별 토지이용 현황 54

〈표 2.1.26〉 용도지역 현황 54

〈표 2.1.27〉 용도지구 현황 55

〈표 2.1.28〉 부산광역시 도로와 철도 현황 56

〈표 2.1.29〉 김해국제공항 운항편수 및 여객/화물 수송현황 : 국내선 57

〈표 2.1.30〉 김해국제공항 운항편수 및 여객/화물 수송현황 : 국제선 57

〈표 2.1.31〉 부산항여객터미널 여객선 수송실적 57

〈표 2.1.32〉 소유자별 토지이용 현황 58

〈표 2.1.33〉 지목별 토지 현황 59

〈표 2.1.34〉 도시계획시설 현황 61

〈표 2.1.35〉 건축물 현황(2015년) 62

〈표 2.1.36〉 지하매설물 조서 63

〈표 2.1.37〉 세력권 정비예정구역 현황 65

〈표 2.1.38〉 세력권 내 주요상권 업소 수 변화 66

〈표 2.1.39〉 부산광역시 구별 업력 현황 67

〈표 2.1.40〉 사업 대상지 인접지역 가로 및 교차로 현황 69

〈표 2.1.41〉 차량종류별 교차로 교통량 비중 70

〈표 2.1.42〉 인접 가로구간 소통현황 분석 70

〈표 2.1.43〉 인접 교차로 소통현황 분석결과 71

〈표 2.1.44〉 우암선 화물 수송 실적(톤수) 71

〈표 2.1.45〉 관련계획 73

〈표 2.1.46〉 사일로 활용 예시 76

〈표 2.1.47〉 창고 활용 예시 77

〈표 2.1.48〉 안벽 활용 예시 77

〈표 2.1.49〉 크레인 활용 예시 78

〈표 2.1.50〉 자성대 공원 78

〈표 2.1.51〉 주변지역의 관광시장 및 자원 현황 79

〈표 2.1.52〉 외국인 국내 입국 추세 89

〈표 2.1.53〉 국내 쇼핑몰의 발전 단계 92

〈표 2.1.54〉 국내 주요 복합쇼핑몰 현황 93

〈표 2.1.55〉 국내 주요 복합쇼핑몰 사업주 실적 94

〈표 2.1.56〉 중대형 상가 지역별 투자수익률 97

〈표 2.1.57〉 중대형 상가 지역별 공실률 98

〈표 2.1.58〉 중대형 상가 지역별 임대료 및 임대가격지수 98

〈표 2.1.59〉 중대형상가 부산 투자수익률 99

〈표 2.1.60〉 중대형상가 부산 임대료 99

〈표 2.1.61〉 특1급 호텔사업자 비즈니스호텔 공급 현황 104

〈표 2.1.62〉 투자수익률 추세 106

〈표 2.1.63〉 오피스 지역별 투자수익률 107

〈표 2.1.64〉 오피스 부산 투자수익률 107

〈표 2.1.65〉 오피스 공실률 추세 108

〈표 2.1.66〉 오피스 지역별 공실률 108

〈표 2.1.67〉 오피스 부산 공실률 108

〈표 2.1.68〉 오피스 지역별 임대료 및 임대가격지수 109

〈표 2.1.69〉 오피스 부산 공실률 109

〈표 2.1.70〉 동구 정비예정구역 총괄표 111

〈표 2.1.71〉 동구 정비예정구역 세부조서 112

〈표 2.1.72〉 동구 정비예정구역 : 폐지구역 112

〈표 2.1.73〉 부산 북항 토지이용계획 117

〈표 2.1.74〉 동구 주요상권 현황 119

〈표 2.1.75〉 부산광역시 주요 관광자원 현황 120

〈표 2.2.1〉 부두별 활용방안 125

〈표 2.2.2〉 부산 북항 마리나항만 예정구역 127

〈표 2.2.3〉 북항(1단계) 재개발사업 기본구상 128

〈표 2.2.4〉 가처분용지 분양 현황 129

〈표 2.3.1〉 부산항 시설현황 133

〈표 2.3.2〉 부산항 북항 접안시설 현황 134

〈표 2.3.3〉 자성대부두 시설현황 135

〈표 2.3.4〉 양곡부두 시설현황 136

〈표 2.3.5〉 관공선부두 시설현황 136

〈표 2.3.6〉 ODCY 현황 139

〈표 2.3.7〉 자성대부두 선박 입·출항 실적 140

〈표 2.3.8〉 양곡부두 선박 입·출항 실적 140

〈표 2.3.9〉 화물 처리실적 141

〈표 2.3.10〉 물동량 추이 141

〈표 2.4.1〉 「관광진흥법」에 따른 관광사업의 종류 149

〈표 2.4.2〉 해양산업클러스터 지정절차 152

〈표 2.4.3〉 「해양산업클러스터법」의 주요 내용 152

〈표 2.5.1〉 사업방식 설정에 따른 영향요인 156

〈표 2.5.2〉 항운노조상용화에 따른 생계안정지원금 지급기준 167

〈표 2.5.3〉 제도개선 및 법령개정의 필요성 168

〈표 2.5.4〉 사업타당성 확보 여부 168

〈표 2.5.5〉 기존시설의 이전 및 존치 169

〈표 2.5.6〉 공공개발 방식별 역할분담 및 재원분담 171

〈표 2.5.7〉 제3섹터 개발방식의 역할분담 및 재원분담 172

〈표 2.5.8〉 민간투자 방식의 역할분담 및 재원분담 172

〈표 2.5.9〉 사업 추진단계별 리스크 관리 방안 173

〈표 2.6.1〉 주요 해외 항만의 재개발 추진 배경 175

〈표 2.6.2〉 주요 외국 항만의 재개발 사업주체 및 재원조달 176

〈표 2.6.3〉 2030 마스트플랜의 계획 특성 177

〈표 2.6.4〉 벤치마킹 대상 종합정리 189

〈표 2.6.5〉 해외 사례에서 사업 대상지 내 적용 가능한 벤치마킹 192

〈표 3.1.1〉 구역면적 및 설정기준 196

〈표 3.1.2〉 기본계획 관련 재검토 주요 내용 197

〈표 3.3.1〉 대상구역의 역할 및 기능에 따른 도입가능 지구 200

〈표 3.3.2〉 복합도심지구 도입시설 예시 201

〈표 3.3.3〉 해양문화관광지구 도입시설 예시 201

〈표 3.3.4〉 공공시설지구 도입시설 예시 201

〈표 3.4.1〉 토지이용계획표(예시) 202

〈표 3.4.2〉 용도지역 변경 204

〈표 3.4.3〉 재개발에 충장대로 노선개선사업 포함 시 205

〈표 3.4.4〉 재개발에 충장대로 노선유지 할용 시 206

〈표 3.4.5〉 단계별 토지이용계획표(예시) 206

〈표 3.4.6〉 인구수용 및 주택계획(예시) 208

〈표 3.4.7〉 대상구역 도로 및 주차장 계획(예시) 211

〈표 3.4.8〉 공원·녹지계획표 (예시) 215

〈표 3.5.1〉 대상지별 재개발 추진현황 220

〈표 3.5.2〉 관계기관 협의 시 주요 의견사항 223

〈표 3.5.3〉 부산항 시티 추진협의회 자문 시 주요 의견사항(1) 224

〈표 3.5.4〉 부산항 시티 추진협의회 자문 시 주요 의견사항(2) 225

〈표 3.5.5〉 제시된 의견 검토(1) 226

〈표 3.5.6〉 제시된 의견 검토(2) 227

〈표 4.1.1〉 설문조사 개요 229

〈표 4.1.2〉 설문조사 주요 내용 230

〈표 4.1.3〉 설문조사 결과 231

〈표 4.1.4〉 도입시설별 수요산정 방식 233

〈표 4.1.5〉 개발가능 규모 및 사업부지 면적 234

〈표 4.1.6〉 개발가능 규모 및 사업부지 면적 235

〈표 4.1.7〉 개발가능 규모 및 사업부지 면적 236

〈표 4.1.8〉 개발가능 규모 및 사업부지 면적 237

〈표 4.1.9〉 개발가능 규모 및 사업부지 면적 238

〈표 4.1.10〉 개발가능 규모 및 사업부지 면적 239

〈표 4.1.11〉 토지이용 면적 추정 240

〈표 4.1.12〉 수요추정 비교 및 분석(1) 241

〈표 4.1.13〉 수요추정 비교 및 분석(2) 242

〈표 4.1.14〉 지구별 계획방향 253

〈표 4.1.15〉 기능별 도입가능 시설(예시) 254

〈표 4.1.16〉 토지이용계획표(예시) 255

〈표 4.2.1〉 항만재개발사업의 사업시행자 259

〈표 4.2.2〉 항만재개발 시행주체별 장·단점 분석 261

〈표 4.2.3〉 해외 항만재개발사업 시행주체 사례 종합 261

〈표 4.2.4〉 사업방식 비교 및 분석 : 자성대부두 263

〈표 4.2.5〉 토지신탁의 특징 265

〈표 4.2.6〉 토지신탁의 종류 (신탁사 자금투입 여부에 따른 분류) 265

〈표 4.3.1〉 전제 및 중점 검토사항 267

〈표 4.3.2〉 사업추진시 제약사항 267

〈표 4.3.3〉 토지 보상비 268

〈표 4.3.4〉 국유재산 분류 268

〈표 4.3.5〉 「국유재산법」상 국유지 개발 비교 272

〈표 4.3.6〉 항만재개발 총사업비 비용분류 276

〈표 4.3.7〉 준공 후 총 사업비 내 토지취득(대물변제) 비교 279

〈표 4.4.1〉 단계별 이전계획 281

〈표 4.4.2〉 부동산 개발사업의 투자자 유형 283

〈표 4.4.3〉 사업시행구조 비교 283

〈표 5.1.1〉 분석방법의 장점과 단점 비교 295

〈표 5.1.2〉 분석의 전제 조건 1 : 항만재개발사업 296

〈표 5.1.3〉 분석의 전제 조건 2 : 토지 분양률 297

〈표 5.1.4〉 분석의 전제 조건 3 : 개발이익 재투자 298

〈표 5.1.5〉 SPC 일반시행 총 투자비 (제1안) 300

〈표 5.1.6〉 SPC 사용방식 총 투자비 (제2안) 301

〈표 5.1.7〉 SPC 환지방식 총 투자비 (제3안) 302

〈표 5.1.8〉 BPA 단독시행 총 투자비 (제4안) 303

〈표 5.1.9〉 사업시행자별 총 투자비 비교표 304

〈표 5.1.10〉 토지 보상비 산정 304

〈표 5.1.11〉 사업추진방식별 취득세 산정 305

〈표 5.1.12〉 법인세율(2014년 이후) 305

〈표 5.1.13〉 금융비용 산정 308

〈표 5.1.14〉 잔여 토지매입비 309

〈표 5.1.15〉 잔여 토지매입 면적 309

〈표 5.1.16〉 토지 취득금액 산정(제1안, 제2안, 제4안) 310

〈표 5.1.17〉 토지 분양수입 산정(제1안, 제2안, 제4안) 310

〈표 5.1.18〉 재원조달 규모 311

〈표 5.1.19〉 총 사업비 정산방식 재무성 분석 결과 312

〈표 5.1.20〉 사업시행자 분양방식 재무성 분석 결과 312

〈표 5.1.21〉 사용료 산정을 위한 현금흐름 (제1안) 313

〈표 5.1.22〉 사용료 산정을 위한 현금흐름 (제2안) 313

〈표 5.1.23〉 사용료 산정을 위한 현금흐름 (제3안) 314

〈표 5.1.24〉 사용료 산정을 위한 현금흐름 (제4안) 314

〈표 5.1.25〉 추정 손익계산서 (총 사업비 정산방식) 315

〈표 5.1.26〉 추정 손익계산서 (민간분양방식) 315

〈표 5.1.27〉 추정 현금흐름표 (제1안) 316

〈표 5.1.28〉 추정 현금흐름표 (제2안) 316

〈표 5.1.29〉 추정 현금흐름표 (제3안) 316

〈표 5.1.30〉 추정 현금흐름표 (제4안) 317

〈표 5.1.31〉 개발이익 재투자금액 318

〈표 5.1.32〉 가격 변동에 따른 민감도 분석 (제1안) 319

〈표 5.1.33〉 가격 변동에 따른 민감도 분석 (제2안) 319

〈표 5.1.34〉 가격 변동에 따른 민감도 분석 (제3안) 320

〈표 5.1.35〉 가격 변동에 따른 민감도 분석 (제4안) 320

〈표 5.2.1〉 경제 및 고용 파급효과 산출방법 321

〈표 5.2.2〉 경제 및 고용 파급효과 분석 322

〈표 5.3.1〉 자금조달방식별 특징 및 장·단점 324

〈표 5.3.2〉 부동산 PF대출 및 PF유동화의 장·단점 328

〈표 5.3.3〉 국내·외 투자자의 항만재개발사업 참여방안 예시 331

〈표 6.1.1〉 사업영역별 국내 잠재투자자 334

〈표 6.1.2〉 사업영역별 국내 잠재투자자(계속) 335

〈표 6.1.3〉 사업영역별 해외 잠재투자자 337

〈표 6.1.4〉 중국의 부동산개발 관련 투자자 338

〈표 6.1.5〉 외국인들에게 홍콩의 유용한 투자 제도 343

〈표 6.1.6〉 국내 각종 특구별 비교 345

〈표 6.1.7〉 국내외 주요 경제특구와 인센티브 비교 347

〈표 6.1.8〉 2017년 부동산 시장 이슈 349

〈표 6.1.9〉 예상 수요자(투자자)들의 요구 및 불만 사항 350

〈표 6.1.10〉 항만 갈등의 유형 및 사례(이해당사자 기준) 352

〈표 6.1.11〉 항만 갈등의 유형(이해관계 기준) 353

〈표 6.2.1〉 사업 분야별 투자자 구분 356

〈표 6.2.2〉 부동산 개발사업의 투자자 유형 357

〈표 6.2.3〉 2015년 부동산 투자대상별 글로벌 투자자들의 선호도 359

〈표 6.2.4〉 투자유치 마케팅 포인트 361

〈표 6.2.5〉 2016년 도급순위(시공능력평가순위) 362

〈표 6.2.6〉 부동산신탁회사 현황 363

〈표 6.2.7〉 부동산 디벨로퍼 업체 현황 364

〈표 6.2.8〉 시설별 투자 요구사항 366

〈표 6.2.9〉 2016년 상반기 주요 건설회사 신용평가 결과 375

〈표 6.2.10〉 투자자 유형별 사업참여(투자) 방식(1) 386

〈표 6.2.11〉 투자자 유형별 사업참여(투자) 방식(2) 387

〈표 6.2.12〉 해외 투자자 국내참여 추세 388

〈표 6.2.13〉 투자유치 시 문제점 및 요구사항 390

〈표 6.3.1〉 세제 혜택 사례(1) 391

〈표 6.3.2〉 세제 혜택 사례(2) 392

〈표 6.3.3〉 기타 활성화 방안 393

〈표 7.1.1〉 종합분석 및 결론 397

II. 용호부두 416

〈표 1.1.1〉 내용적 범위 변경 25

〈표 1.2.1〉 관계기관 협의 시 주요 의견사항 417

〈표 1.2.2〉 사업방식 비교 및 분석 : 용호부두 418

〈표 1.2.3〉 사업추진방식별 재무성 분석 420

〈표 2.1.1〉 기상개요 425

〈표 2.1.2〉 지역별 인구추이 427

〈표 2.1.3〉 인구의 사회적 변화 427

〈표 2.1.4〉 인구의 자연적 변화 428

〈표 2.1.5〉 도시기본계획상 인구 및 인구추정치 428

〈표 2.1.6〉 부산광역시 인구구조 및 인구밀도 429

〈표 2.1.7〉 부산광역시 가구구조 429

〈표 2.1.8〉 주택유형별 현황 430

〈표 2.1.9〉 주택규모별 현황 431

〈표 2.1.10〉 부산광역시 주택규모별 가구구조현황(2015년) 431

〈표 2.1.11〉 건축연도별주택 현황(2015년) 432

〈표 2.1.12〉 주택유형별 주택멸실 현황 432

〈표 2.1.13〉 지역 내 총생산액의 산업별 비중 및 입지계수(LQ) 433

〈표 2.1.14〉 제조업 현황 434

〈표 2.1.15〉 제조업 입지계수(LQ) 및 특화도(1) 434

〈표 2.1.16〉 제조업 입지계수(LQ) 및 특화도(2) 435

〈표 2.1.17〉 산업단지 현황(1) 435

〈표 2.1.18〉 산업단지 현황(2) 436

〈표 2.1.19〉 경제활동인구 현황 437

〈표 2.1.20〉 부산광역시 지역내총생산(GRDP) 438

〈표 2.1.21〉 부산광역시 지목별 토지이용 현황 438

〈표 2.1.22〉 용도지역 현황 439

〈표 2.1.23〉 용도지구 현황 439

〈표 2.1.24〉 부산광역시 도로와 철도 현황 440

〈표 2.1.25〉 김해국제공항 운항편수 및 여객/화물 수송현황 : 국내선 441

〈표 2.1.26〉 김해국제공항 운항편수 및 여객/화물 수송현황 : 국제선 441

〈표 2.1.27〉 부산항여객터미널 여객선 수송실적 441

〈표 2.1.28〉 소유자별 토지이용 현황 442

〈표 2.1.29〉 지목별 토지 현황 443

〈표 2.1.30〉 건축물 현황(2015년) 446

〈표 2.1.31〉 지장물 총괄표 446

〈표 2.1.32〉 세력권 내 주요상권 업소 수 변화 449

〈표 2.1.33〉 세력권 구별 업력 현황 450

〈표 2.1.34〉 남구 및 수영구 주요 관광자원 현황 451

〈표 2.1.35〉 구별 관광시장 현황 452

〈표 2.1.36〉 내국인 관광객 현황 453

〈표 2.1.37〉 년도별 외국인 관광객 현황 453

〈표 2.1.38〉 외국인 국내 입국 추세 464

〈표 2.1.39〉 국내 쇼핑몰의 발전 단계 467

〈표 2.1.40〉 국내 주요 복합쇼핑몰 현황 468

〈표 2.1.41〉 국내 주요 복합쇼핑몰 사업주 실적 469

〈표 2.1.42〉 중대형 상가 지역별 투자수익률 472

〈표 2.1.43〉 중대형 상가 지역별 공실률 473

〈표 2.1.44〉 중대형 상가 지역별 임대료 및 임대가격지수 473

〈표 2.1.45〉 중대형상가 부산 투자수익률 474

〈표 2.1.46〉 중대형상가 부산 임대료 474

〈표 2.1.47〉 특1급 호텔사업자 비즈니스호텔 공급 현황 479

〈표 2.1.48〉 투자수익률 추세 481

〈표 2.1.49〉 오피스 지역별 투자수익률 482

〈표 2.1.50〉 오피스 부산 투자수익률 482

〈표 2.1.51〉 오피스 공실률 추세 483

〈표 2.1.52〉 오피스 지역별 공실률 483

〈표 2.1.53〉 오피스 부산 공실률 483

〈표 2.1.54〉 오피스 지역별 임대료 및 임대가격지수 484

〈표 2.1.55〉 오피스 부산 공실률 484

〈표 2.1.56〉 남구 정비예정구역 총괄표 485

〈표 2.1.57〉 남구 정지예정구역 세부조서 486

〈표 2.1.58〉 남구 정지예정구역 폐지구역 487

〈표 2.1.59〉 부산광역시 주요 관광자원 현황 490

〈표 2.2.1〉 부산 북항 마리나항만 예정구역 496

〈표 2.2.2〉 주민의향과 해외사례 벤치마킹 반영 496

〈표 2.3.1〉 부산항 시설현황 504

〈표 2.3.2〉 부산항 북항 접안시설 현황 505

〈표 2.3.3〉 용호부두 시설현황 506

〈표 2.3.4〉 주요 현황 507

〈표 2.3.5〉 용호만 매립지 시설현황 508

〈표 2.4.1〉 해양산업클러스터 지정절차 517

〈표 2.4.2〉 「해양산업클러스터법」의 주요 내용 517

〈표 2.5.1〉 항운노조상용화에 따른 생계안정지원금 지급기준 527

〈표 2.5.2〉 제도개선 및 법령개정의 필요성 528

〈표 2.5.3〉 사업타당성 확보 여부 529

〈표 2.5.5〉 공공개발 방식별 역할분담 및 재원분담 531

〈표 2.5.6〉 제3섹터 개발방식의 역할분담 및 재원분담 531

〈표 2.5.7〉 민간투자 방식의 역할분담 및 재원분담 532

〈표 2.5.8〉 사업 추진단계별 리스크 관리 방안 533

〈표 2.6.1〉 주요 해외 항만의 재개발 추진 배경 534

〈표 2.6.2〉 주요 외국 항만의 재개발 사업주체 및 재원조달 535

〈표 2.6.3〉 2030 마스트플랜의 계획 특성 536

〈표 2.6.4〉 벤치마킹 대상 종합정리 549

〈표 2.6.5〉 해외 사례에서 사업 대상지 내 적용 가능한 벤치마킹 551

〈표 3.3.1〉 대상구역의 역할 및 기능에 따른 도입가능 지구 557

〈표 3.4.1〉 토지이용계획(예시) 558

〈표 3.4.2〉 도로 및 주차장계획(예시) 559

〈표 3.4.3〉 공원·녹지계획(예시) 561

〈표 3.5.1〉 관계기관 협의 시 주요 의견사항 564

〈표 3.5.2〉 제시된 의견 검토 565

〈표 4.1.1〉 설문조사 개요 568

〈표 4.1.2〉 설문조사 주요 내용 568

〈표 4.1.3〉 도입시설별 수요산정 방식 570

〈표 4.1.4〉 내·외국인 국내관광 수요 572

〈표 4.1.5〉 추세선 모형 검토 및 선정 : 내·외국인 국내관광 수요 572

〈표 4.1.6〉 내·외국인 국내관광 수요추정 572

〈표 4.1.7〉 전국 대비 부산시 관광객 수요 점유율 573

〈표 4.1.8〉 전국 대비 부산시 관광객 수요 점유율 추정 573

〈표 4.1.9〉 부산시 내·외국인 관광객 수요 추정 574

〈표 4.1.10〉 사업지 내 관광테마시설 이용 가능한 관광객 추정 574

〈표 4.1.11〉 개발가능 규모 및 사업부지 면적 575

〈표 4.1.11〉 내·외국인 국내관광 수요 577

〈표 4.1.12〉 추세선 모형 검토 및 선정 : 내·외국인 국내관광 수요 577

〈표 4.1.13〉 내·외국인 국내관광 수요추정 577

〈표 4.1.14〉 전국 대비 부산시 관광객 수요 점유율 578

〈표 4.1.15〉 전국 대비 부산시 관광객 수요 점유율 추정 578

〈표 4.1.16〉 부산시 내·외국인 관광객 수요 추정 579

〈표 4.1.17〉 사업지 내 호텔 이용 가능한 관광객 추정 579

〈표 4.1.18〉 사업지 내 호텔 필요 객실 수 추정 580

〈표 4.1.19〉 개발가능 규모 및 사업부지 면적 580

〈표 4.1.20〉 토지이용 면적 추정 581

〈표 4.1.21〉 대상구역의 역할 및 기능에 따른 도입가능 지구 582

〈표 4.1.22〉 포괄적 지구계획 585

〈표 4.1.23〉 지구별 계획방향 585

〈표 4.1.24〉 토지이용계획(예시) 587

〈표 4.1.25〉 용도지역별 입지 가능시설 검토 589

〈표 4.1.26〉 용도지역 변경(예시) 589

〈표 4.1.27〉 용호부두 도시관리계획 589

〈표 4.2.1〉 항만재개발사업의 사업시행자 592

〈표 4.2.2〉 항만재개발 시행주체별 장·단점 분석 594

〈표 4.2.3〉 해외 항만재개발사업 시행주체 사례 종합 594

〈표 4.2.4〉 사업방식 비교 및 분석 : 용호부두 595

〈표 4.2.5〉 토지신탁의 특징 596

〈표 4.2.6〉 토지신탁의 종류 (신탁사 자금투입 여부에 따른 분류) 597

〈표 4.3.1〉 전제 및 중점 검토사항 598

〈표 4.3.2〉 사업추진시 제약사항 598

〈표 4.3.3〉 토지 보상비 599

〈표 4.3.4〉 국유재산 분류 599

〈표 4.3.6〉 항만재개발 총사업비 비용분류 603

〈표 4.3.7〉 준공 후 총 사업비 내 토지취득(대물변제) 비교 606

〈표 4.4.1〉 단계별 추진계획 608

〈표 4.4.2〉 부동산 개발사업의 투자자 유형 609

〈표 4.4.3〉 사업시행구조 비교 609

〈표 5.1.1〉 분석방법의 장점과 단점 비교 620

〈표 5.1.2〉 분석의 전제 조건 1 : 항만재개발사업 621

〈표 5.1.3〉 분석의 전제 조건 2 : 토지 분양률 622

〈표 5.1.4〉 분석의 전제 조건 3 : 개발이익 재투자 622

〈표 5.1.5〉 사업추진방식별 총사업비 산정 624

〈표 5.1.6〉 부지조성에 따른 총사업비 항목 624

〈표 5.1.7〉 민간(단독 또는 컨소시엄)시행 총 투자비 (제1안) 625

〈표 5.1.8〉 BPA 단독시행 총 투자비 (제2안) 626

〈표 5.1.9〉 토지 보상비 산정 627

〈표 5.1.10〉 법인세율(2014년 이후) 628

〈표 5.1.11〉 금융비용 산정 630

〈표 5.1.12〉 잔여 토지매입비 631

〈표 5.1.13〉 토지 취득금액 산정 631

〈표 5.1.14〉 토지 분양수입 산정 632

〈표 5.1.15〉 재원조달 규모 632

〈표 5.1.16〉 총 사업비 정산방식 재무성 분석 결과 633

〈표 5.1.17〉 사업시행자 분양방식 재무성 분석 결과 633

〈표 5.1.18〉 사용료 산정을 위한 현금흐름 (제1안) 634

〈표 5.1.19〉 사용료 산정을 위한 현금흐름 (제2안) 634

〈표 5.1.20〉 추정 손익계산서(총사업비 정산방식) 635

〈표 5.1.21〉 추정 손익계산서(민간분양방식) 635

〈표 5.1.22〉 추정 현금흐름표 (제1안) 636

〈표 5.1.23〉 추정 현금흐름표 (제2안) 636

〈표 5.1.24〉 개발이익 재투자금액 637

〈표 5.1.25〉 가격 변동에 따른 민감도 분석 (제1안) 638

〈표 5.1.26〉 가격 변동에 따른 민감도 분석 (제2안) 638

〈표 5.2.1〉 경제 및 고용 파급효과 산출방법 639

〈표 5.2.2〉 경제 및 고용 파급효과 분석 640

〈표 5.3.1〉 자금조달방식별 특징 및 장단점 642

〈표 5.3.2〉 부동산 PF대출 및 PF유동화의 장단점 646

〈표 5.3.3〉 국내외 투자자의 항만재개발사업 참여방안 예시 649

〈표 6.1.1〉 사업영역별 국내 잠재투자자 652

〈표 6.1.2〉 사업영역별 국내 잠재투자자(계속) 653

〈표 6.1.3〉 사업영역별 해외 잠재투자자 655

〈표 6.1.4〉 중국의 부동산개발 관련 투자자 656

〈표 6.1.5〉 외국인들에게 홍콩의 유용한 투자 제도 661

〈표 6.1.6〉 국내 각종 특구별 비교 663

〈표 6.1.7〉 2017년 부동산 시장 이슈(1) 665

〈표 6.1.8〉 2017년 부동산 시장 이슈(2) 666

〈표 6.1.9〉 예상 수요자(투자자)들의 요구 및 불만 사항 667

〈표 6.1.10〉 항만 갈등의 유형 및 사례 668

〈표 6.1.11〉 항만 갈등의 유형 및 사례 669

〈표 6.2.1〉 사업 분야별 투자자 구분 672

〈표 6.2.2〉 부동산 개발사업의 투자자 유형 673

〈표 6.2.3〉 2015년 부동산 투자대상별 글로벌 투자자들의 선호도 675

〈표 6.2.4〉 투자유치 마케팅 포인트 677

〈표 6.2.5〉 2016년 도급순위(시공능력평가순위) 678

〈표 6.2.6〉 부동산신탁회사 현황 679

〈표 6.2.7〉 부동산 디벨로퍼 업체 현황 680

〈표 6.2.8〉 시설별 투자 요구사항 682

〈표 6.2.9〉 2016년 상반기 주요 건설회사 신용평가 결과 691

〈표 6.2.10〉 지구별 도입가능 시설 693

〈표 6.2.11〉 투자자 유형별 사업참여(투자) 방식(1) 697

〈표 6.2.12〉 투자자 유형별 사업참여(투자) 방식(2) 698

〈표 6.2.13〉 해외 투자자 국내참여 추세 699

〈표 6.2.14〉 투자유치 시 문제점 및 요구사항 700

I. 자성대부두 24

〈그림 1.1.1〉 공간적 범위 변경 23

〈그림 1.1.2〉 위치도 24

〈그림 1.2.1〉 자성대부두 항만재개발사업 시행방식 28

〈그림 1.2.2〉 단계별 투자유치 PROCESS 30

〈그림 1.2.3〉 항만재개발사업의 투자유치 전략 모델(안) 31

〈그림 2.1.1〉 부산광역시 지형 현황 34

〈그림 2.1.2〉 부산광역시 세력권도 36

〈그림 2.1.3〉 부산광역시 연령별 구성비 39

〈그림 2.1.4〉 부산광역시 가구구조 40

〈그림 2.1.5〉 부산광역시 주택규모별 현황 42

〈그림 2.1.6〉 부산광역시 광역교통 현황 55

〈그림 2.1.7〉 용도지역·지구 현황도 60

〈그림 2.1.8〉 지장물 현황도 62

〈그림 2.1.9〉 지하매설물 현황도 63

〈그림 2.1.10〉 주변지역 조망권 64

〈그림 2.1.11〉 동구 정비예정구역 현황 65

〈그림 2.1.12〉 주요상권 분포도 67

〈그림 2.1.13〉 사업대상지 교통 환경 68

〈그림 2.1.14〉 사업 대상지 인접지역 가로 및 교차로 조사지점 69

〈그림 2.1.15〉 차량종류별 교차로 교통량 현황 70

〈그림 2.1.16〉 철도시설 현황도 72

〈그림 2.1.17〉 구조물 현황 74

〈그림 2.1.18〉 군사시설 위치도 75

〈그림 2.1.19〉 최근 2년간 주택가격 상승률 80

〈그림 2.1.20〉 부산 주택가격지수 및 변동률 80

〈그림 2.1.21〉 부산 주택유형별 매매거래량 81

〈그림 2.1.22〉 부산 주택거래 및 가격변동률 추이 81

〈그림 2.1.23〉 지역별 청약경쟁률 82

〈그림 2.1.24〉 지방광역시 평균분양가 추이 82

〈그림 2.1.25〉 동일 시·도 거주자 매수 비율 82

〈그림 2.1.26〉 20년 경과 노후주택 비율 82

〈그림 2.1.27〉 지역별 매매가격지수 추이 83

〈그림 2.1.28〉 지역별 실질 매매가격지수 추이 83

〈그림 2.1.29〉 APT 분양 및 입주물량 추이 84

〈그림 2.1.30〉 부산 지역 부동산심리지수 추이 84

〈그림 2.1.31〉 국내 유통업계 매출액 85

〈그림 2.1.32〉 주요 백화점 3사의 영업이익 85

〈그림 2.1.33〉 평균 구매 단가 추세 86

〈그림 2.1.34〉 VIP 고객의 성장률 86

〈그림 2.1.35〉 국내 아울렛 시장 규모 87

〈그림 2.1.36〉 주요 SPA 국내 매출액 추세 87

〈그림 2.1.37〉 백화점 품목별 매출 비중 추세 88

〈그림 2.1.38〉 남성 고객 매출 비중 추세 88

〈그림 2.1.39〉 주요 백화점에 입점한 SPA 매장 89

〈그림 2.1.40〉 증강현실을 이용한 Virtual Fitting 90

〈그림 2.1.41〉 Google Glass를 이용한 쇼핑 90

〈그림 2.1.42〉 Omni-Channel Retailing 90

〈그림 2.1.43〉 국내 아울렛 시장 추이 95

〈그림 2.1.44〉 프리미엄, 도심몰 아울렛 시장 추이 95

〈그림 2.1.45〉 입국자수 현황 100

〈그림 2.1.46〉 입국자수 증가율(전년동월대비) 100

〈그림 2.1.47〉 서울 특1급 호텔 영업효율성 101

〈그림 2.1.48〉 부산 특1급 호텔 영업효율성 101

〈그림 2.1.49〉 월별 면세점 매출액 102

〈그림 2.1.50〉 서울 특1급 호텔 영업효율성 103

〈그림 2.1.51〉 부산 특1급 호텔 영업효율성 103

〈그림 2.1.52〉 관광호텔업 등록 현황 : 호텔 수 105

〈그림 2.1.53〉 관광호텔업 등록 현황 : 객실 수 105

〈그림 2.1.54〉 동구 정비예정구역 도면 113

〈그림 2.1.55〉 부산역 일원 철도시설 현황과 종합개발 계획안 115

〈그림 2.1.56〉 부산 북항 재개발계획 118

〈그림 2.1.57〉 주요상권 위치도 119

〈그림 2.1.58〉 교통 현황도 120

〈그림 2.2.1〉 부산권 공간구조 122

〈그림 2.2.2〉 도시발전축 구상도 122

〈그림 2.2.3〉 동구 정비예정구역 123

〈그림 2.2.4〉 ODCY 현황도 124

〈그림 2.2.5〉 ODCY 기능재배치 구상도 124

〈그림 2.2.6〉 부산역 주변 현황 130

〈그림 2.2.7〉 도시경제기반형 복합재생... 130

〈그림 2.2.8〉 부·울·경 관광권... 131

〈그림 2.3.1〉 항만시설 현황도 135

〈그림 2.3.2〉 관광선 부두 전경 137

〈그림 2.3.3〉 관공선 이용현황 137

〈그림 2.3.4〉 급유선·급유부선의 주요 계류지(4~5부두) 138

〈그림 2.5.1〉 토지소유자별 현황 153

〈그림 2.5.2〉 토지소유자별 역학관계와 문제해결 154

〈그림 2.5.3〉 C-Bay~Park선 : 9.1km... 158

〈그림 2.5.4〉 해외에서 운행 중인... 158

〈그림 2.5.5〉 양곡부두 159

〈그림 2.5.6〉 충장대로와 자성대부두 160

〈그림 2.5.7〉 55 Supply Depot 161

〈그림 2.6.1〉 Baltimore Inner Harbor 178

〈그림 2.6.2〉 사우스스트리트 씨포트(South... 180

〈그림 2.6.3〉 풀톤마켓(Fulton Market) 180

〈그림 2.6.4〉 뉴욕 베터리파크시티(Battery Park City) 182

〈그림 2.6.5〉 London Dockland 182

〈그림 2.6.6〉 유로메디테라네 지역 184

〈그림 2.6.7〉 유로메디테라네 2단계 신규... 184

〈그림 2.6.8〉 Marseille 184

〈그림 2.6.9〉 CMA CGM Tower 184

〈그림 2.6.10〉 Minato Mirai 21 186

〈그림 2.6.11〉 Darling Harbour 188

〈그림 2.6.12〉 부산 북항 재개발사업 개발구상 190

〈그림 3.4.1〉 토지이용계획도(예시) 203

〈그림 3.4.2〉 단계별 토지이용계획도(예시) 207

〈그림 3.4.3〉 주거용지 면적 207

〈그림 3.4.4〉 주택 계획도(예시) 209

〈그림 3.4.5〉 교통계획 구상 210

〈그림 3.4.6〉 교통계획도 (예시) 212

〈그림 3.4.7〉 교통계획 변경 212

〈그림 3.4.8〉 공원·녹지계획 구상도 214

〈그림 3.4.9〉 공원·녹지계획도 (예시) 215

〈그림 3.5.1〉 원도심 연계 발전방향 216

〈그림 3.5.2〉 국제적 게이트웨이 연계방안 217

〈그림 3.5.3〉 자성대부두 재개발... 218

〈그림 3.5.4〉 제2차 항만재개발 기본계획 개요 219

〈그림 4.1.1〉 북항 그랜드 마스터 플랜과 자성대부두 재개발 기본방향 243

〈그림 4.1.2〉 주변지역 연계구상 245

〈그림 4.1.3〉 국제적 게이트웨이 연계 245

〈그림 4.1.4〉 Zone별 도입기능 및 시설구성 개념 247

〈그림 4.1.5〉 Landmark 구현 방향 248

〈그림 4.1.6〉 항만재개발 기본구상 방안 252

〈그림 4.1.7〉 토지이용구상도 254

〈그림 4.1.8〉 토지이용계획도(예시) 256

〈그림 4.2.1〉 공모방식에 의한 투자자 모집 절차 257

〈그림 4.2.2〉 제안방식에 의한 투자자 모집 절차 258

〈그림 4.2.3〉 자성대부두 항만재개발사업 시행방식 264

〈그림 4.2.4〉 토지신탁의 구조 266

〈그림 4.2.5〉 국유지 민간참여개발 사업추진 흐름도(예시) 274

〈그림 4.4.1〉 도입시설의 단계별 사업시행 282

〈그림 4.4.2〉 BPA 단독시행 284

〈그림 4.4.3〉 공동시행(민간 컨소시엄 또는 BPA + 민간) 284

〈그림 4.4.4〉 BPA 단독시행 사업구조 예시 285

〈그림 4.4.5〉 BPA + 민간 공동시행 사업구조 예시 286

〈그림 4.4.6〉 상부시설(건축물) PF 대출의 증권화 구조(예시) : PF ABS 287

〈그림 4.4.7〉 항만재개발 사업추진 절차(예시) 288

〈그림 4.4.8〉 사업제안단계 289

〈그림 4.4.9〉 실시계획단계 289

〈그림 4.4.10〉 부지조성(기반시설 등) 단계 290

〈그림 4.4.11〉 사업완료단계 291

〈그림 4.5.1〉 사업시행 로드맵(Roadmap) 292

〈그림 5.1.1〉 재무성 분석 절차(Flow) 294

〈그림 5.1.2〉 개발이익 재투자 산출 과정 317

〈그림 5.3.1〉 PF사업의 일반적인 구조 325

〈그림 5.3.2〉 신디케이티드대출의 일반적인 구조 326

〈그림 5.3.3〉 재원조달 구조 예시 : BPA 단독시행 330

〈그림 5.3.4〉 재원조달 구조 예시 : SPC(민간 컨소시엄 또는 BPA+민간) 330

〈그림 6.1.1〉 두바이의 4無, 2多 & 4 Competitive 정책 341

〈그림 6.1.2〉 정부 대책에 반짝하다 다시 얼어붙는 부동산 심리 348

〈그림 6.2.1〉 단계별 투자유치 PROCESS 367

〈그림 6.2.2〉 투자유치 기본방향 및 목표 368

〈그림 6.2.3〉 항만재개발사업의 투자유치 전략 모델(안) 369

〈그림 6.2.4〉 투자유치 조직 구성 예시 370

〈그림 6.2.5〉 항만재개발사업 투자유치 수행체계 예시 : BPA 단독시행 371

〈그림 6.2.6〉 항만재개발사업 투자유치 수행체계 예시 : BPA + 민간 공동시행 372

〈그림 6.2.7〉 국내외 투자자 Target Group 설정 373

〈그림 6.2.8〉 국내외 투자자 선정기준 예시 374

〈그림 6.2.9〉 투자유치 Marketing 전략 예시 376

〈그림 6.2.10〉 투자유치 Marketing 예시 377

〈그림 6.2.11〉 투자유치 Marketing 시설 : 랜드마크 타워(예시) 378

〈그림 6.2.12〉 투자유치 Marketing 시설 : 명품 주거타운, 역사박물관 및 전시시설(예시) 379

〈그림 6.2.13〉 투자유치 Marketing 시설 : 수변상가 및 쇼핑몰(예시) 380

〈그림 6.2.14〉 투자유치 Marketing 시설 : 국제금융센터 및 타운하우스(예시) 381

〈그림 6.2.15〉 투자유치 Marketing 시설 : 관광테마시설(예시) 382

〈그림 6.2.16〉 잠재적 투자자 발굴을 위한 단계별 마케팅 실행 단계 383

〈그림 6.2.17〉 투자자 접촉 및 투자유치 PROCESS 389

II. 용호부두 415

〈그림 1.1.1〉 위치도 415

〈그림 1.2.1〉 용호부두 항만재개발사업 시행방식 419

〈그림 1.2.2〉 단계별 투자유치 PROCESS 421

〈그림 2.1.1〉 부산광역시 지형 현황 423

〈그림 2.1.2〉 하천수계 현황 424

〈그림 2.1.3〉 부산광역시 세력권도 426

〈그림 2.1.4〉 부산광역시 연령별 구성비 428

〈그림 2.1.5〉 부산광역시 가구구조 429

〈그림 2.1.6〉 부산광역시 주택규모별 현황 431

〈그림 2.1.7〉 부산광역시 광역교통 현황 440

〈그림 2.1.8〉 소유자별 토지이용 현황도 442

〈그림 2.1.9〉 지목별 토지 현황도 443

〈그림 2.1.10〉 용도지역·지구 현황도 444

〈그림 2.1.11〉 도시계획시설 현황 445

〈그림 2.1.12〉 지장물 및 지하매설물 현황도 447

〈그림 2.1.13〉 해안경관축 상의 조망권 448

〈그림 2.1.14〉 주요상권 분포도 450

〈그림 2.1.15〉 사업대상지 교통 환경 451

〈그림 2.1.16〉 최근 2년간 주택가격 상승률 454

〈그림 2.1.17〉 부산 주택가격지수 및 변동률 454

〈그림 2.1.18〉 부산 주택유형별 매매거래량 455

〈그림 2.1.19〉 부산 주택거래 및 가격변동률 추이 455

〈그림 2.1.20〉 지역별 청약경쟁률 456

〈그림 2.1.21〉 지방광역시 평균분양가 추이 456

〈그림 2.1.22〉 동일 시·도 거주자 매수 비율 457

〈그림 2.1.23〉 20년 경과 노후주택 비율 457

〈그림 2.1.24〉 지역별 매매가격지수 추이 458

〈그림 2.1.25〉 지역별 실질 매매가격지수 추이 458

〈그림 2.1.26〉 APT 분양 및 입주물량 추이 459

〈그림 2.1.27〉 부산 지역 부동산심리지수 추이 459

〈그림 2.1.28〉 국내 유통업계 매출액 460

〈그림 2.1.29〉 주요 백화점 3사의 영업이익 460

〈그림 2.1.30〉 평균 구매 단가 추세 461

〈그림 2.1.31〉 VIP 고객의 성장률 461

〈그림 2.1.32〉 국내 아울렛 시장 규모 462

〈그림 2.1.33〉 주요 SPA 국내 매출액 추세 462

〈그림 2.1.34〉 백화점 품목별 매출 비중 추세 463

〈그림 2.1.35〉 남성 고객 매출 비중 추세 463

〈그림 2.1.36〉 주요 백화점에 입점한 SPA 매장 464

〈그림 2.1.37〉 증강현실을 이용한 Virtual Fitting 465

〈그림 2.1.38〉 Google Glass를 이용한 쇼핑 465

〈그림 2.1.39〉 Omni-Channel Retailing 465

〈그림 2.1.40〉 국내 아울렛 시장 추이 470

〈그림 2.1.41〉 프리미엄, 도심몰 아울렛 시장 추이 470

〈그림 2.1.42〉 입국자수 현황 475

〈그림 2.1.43〉 입국자수 증가율(전년동월대비) 475

〈그림 2.1.44〉 서울 특1급 호텔 영업효율성 476

〈그림 2.1.45〉 부산 특1급 호텔 영업효율성 476

〈그림 2.1.46〉 월별 면세점 매출액 477

〈그림 2.1.47〉 서울 특1급 호텔 영업효율성 478

〈그림 2.1.48〉 부산 특1급 호텔 영업효율성 478

〈그림 2.1.49〉 관광호텔업 등록 현황 : 호텔 수 480

〈그림 2.1.50〉 관광호텔업 등록 현황 : 객실 수 480

〈그림 2.1.51〉 구별 정비예정구역 도면(남구) 488

〈그림 2.1.52〉 용호 씨사이드 사업부지 전경 489

〈그림 2.2.1〉 부산권 공간구조 491

〈그림 2.2.2〉 도시발전축 구상도 492

〈그림 2.2.3〉 유람선 부두 이용계획 497

〈그림 2.2.4〉 용도부두 개발구상 498

〈그림 2.2.5〉 이기대 섶자리 전경 499

〈그림 2.2.6〉 용호 씨사이드 관광단지 조감도 500

〈그림 2.2.7〉 부·울·경 관광권 공간전략 501

〈그림 2.3.1〉 용호부두 시설현황도 506

〈그림 2.3.2〉 용호부두 전경 507

〈그림 2.5.1〉 토지소유자별 현황 518

〈그림 2.5.2〉 토지소유자별 역학관계와 문제해결 519

〈그림 2.6.1〉 Baltimore Inner Harbor 537

〈그림 2.6.2〉 사우스스트리트 씨포트(South... 539

〈그림 2.6.3〉 풀톤마켓(Fulton Market) 539

〈그림 2.6.4〉 뉴욕 베터리파크시티(Battery Park City) 541

〈그림 2.6.5〉 London Dockland 541

〈그림 2.6.6〉 유로메디테라네 지역 544

〈그림 2.6.7〉 유로메디테라네 2단계 신규... 544

〈그림 2.6.8〉 Marseille 544

〈그림 2.6.9〉 CMA CGM Tower 544

〈그림 2.6.10〉 Minato Mirai 21 546

〈그림 2.6.11〉 Darling Harbour 548

〈그림 3.4.1〉 토지이용계획(예시) 558

〈그림 3.4.2〉 교통계획도(예시) 560

〈그림 3.4.3〉 공원·녹지계획도(예시) 561

〈그림 3.5.1〉 용도부두 재개발 시설계획 562

〈그림 3.5.2〉 용호부두 토지이용계획 기본구상도 563

〈그림 4.1.1〉 설문조사 결과 569

〈그림 4.1.2〉 관광수요에 따른 관광테마시설 수요추정 흐름 571

〈그림 4.1.3〉 숙박시설(호텔) 수요추정 흐름 576

〈그림 4.1.4〉 도입기능별 도입시설 예시 583

〈그림 4.1.5〉 도입기능별 도입시설 예시 583

〈그림 4.1.6〉 도입기능별 도입시설 예시 583

〈그림 4.1.7〉 용호부두 항만재개발 기본구상 584

〈그림 4.1.8〉 토지이용 구상 586

〈그림 4.1.9〉 토지이용계획(예시) 588

〈그림 4.2.1〉 공모방식에 의한 투자자 모집 절차 590

〈그림 4.2.2〉 제안방식에 의한 투자자 모집 절차 591

〈그림 4.2.3〉 용호부두 항만재개발사업 시행방식 596

〈그림 4.2.4〉 토지신탁의 구조 597

〈그림 4.4.1〉 BPA 또는 민간 단독시행 610

〈그림 4.4.2〉 2개 이상 민간 컨소시엄 구성 후 시행 610

〈그림 4.4.3〉 BPA 또는 민간 단독시행 사업구조 예시 611

〈그림 4.4.4〉 민간 공동시행 사업구조 예시 612

〈그림 4.4.5〉 상부시설(건축물) PF 대출의 증권화 구조(예시) : PF ABS 613

〈그림 4.4.6〉 항만재개발 사업추진 절차(예시) 614

〈그림 4.4.7〉 사업제안단계 615

〈그림 4.4.8〉 실시계획단계 615

〈그림 4.4.9〉 부지조성(기반시설 등) 단계 616

〈그림 4.4.10〉 사업완료단계 617

〈그림 5.1.1〉 재무성 분석 절차(Flow) 619

〈그림 5.1.2〉 개발이익 재투자 산출 과정 637

〈그림 5.3.1〉 PF사업의 일반적인 구조 643

〈그림 5.3.2〉 신디케이티드대출의 일반적인 구조 644

〈그림 5.3.3〉 재원조달 구조 예시 : BPA 또는 민간 단독시행 648

〈그림 5.3.4〉 재원조달 구조 예시 : 민간 컨소시엄 648

〈그림 6.1.1〉 두바이의 4無, 2多 & 4 Competitive 정책 659

〈그림 6.1.2〉 정부 대책에 반짝하다 다시 얼어붙는 부동산 심리 664

〈그림 6.2.1〉 단계별 투자유치 PROCESS 683

〈그림 6.2.2〉 투자유치 기본방향 및 목표 684

〈그림 6.2.3〉 항만재개발사업의 투자유치 전략 모델(안) 685

〈그림 6.2.4〉 투자유치 조직 구성 예시 686

〈그림 6.2.5〉 항만재개발사업 투자유치 수행체계 예시 : BPA 또는 민간 단독시행 687

〈그림 6.2.6〉 항만재개발사업 투자유치 수행체계 예시 : 민간컨소시엄(SPC) 688

〈그림 6.2.7〉 국내·외 투자자 Target Group 설정 689

〈그림 6.2.8〉 국내·외 투자자 선정기준 예시 690

〈그림 6.2.9〉 투자유치 Marketing 전략 예시 692

〈그림 6.2.10〉 투자유치 Marketing 예시 693

〈그림 6.2.11〉 투자유치 Marketing 시설 : 숙박시설(호텔) 694

〈그림 6.2.12〉 잠재적 투자자 발굴을 위한 단계별 마케팅 실행 단계 694

〈그림 6.2.13〉 투자자 접촉 및 투자유치 PROCESS 700