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표제지
목차
연구요약 5
제1장 연구개요 22
1. 연구배경 및 목적 23
1.1. 연구배경 및 필요성 23
1.2. 연구목적과 주요 내용 25
2. 연구범위와 구성 27
2.1. 연구범위와 방법 27
2.2. 연구 구성 28
3. 선행연구 동향 및 연구 차별성 29
제2장 공공임대주택 공급확대를 위한 리츠활용과 정책방향 32
1. 부동산금융의 개념과 주요 기법 33
1.1. 개발사업에서의 부동산금융 활용 33
1.2. 부동산금융 투자방식과 주요 유형 36
2. 임대주택 공급을 위한 리츠 활용(LH 금융사업 사례) 40
2.1. 공공임대(10년)주택리츠 운용 44
2.2. 민간임대주택리츠(구 뉴스테이) 운용 46
3. 리츠를 이용한 장기공공임대주택 공급방식 다변화 48
3.1. 장기공공임대주택 공급기조 변화 48
3.2. 행복주택 공급 현황 51
4. 행복주택 공급 재원조달 및 사업추진구조 54
4.1. 행복주택리츠 도입 이전의 사업구조 54
4.2. 행복주택리츠 사업구조와 특징 56
4.3. 행복주택리츠ㆍ공공임대(10년) 리츠ㆍ민간임대주택리츠 사업구조 비교 60
5. 행복주택리츠 유사 사례 비교 63
5.1. 서울주택도시공사의 서울리츠 1, 2호 63
5.2. 경기도시공사의 따복하우스 68
5.3. 시사점 71
제3장 LH 행복주택리츠 경쟁력 분석과 제도개선방향 73
1. 행복주택리츠 설립 및 운용 특징 74
1.1. 행복주택리츠 설립 74
1.2. LH 행복주택리츠 운용현황 77
2. LH 행복주택리츠의 경쟁력과 한계 79
2.1. LH 행복주택리츠 경쟁력 82
2.2. LH 행복주택리츠 사업구조 경쟁력과 운용 한계점 84
3. 행복주택리츠 사업구조에 대한 주요 쟁점 86
3.1. 수선유지비율 기준 설정의 적정성 87
3.2. 임대주택 잔존가치 산정기준 90
4. 행복주택리츠 사업구조 적정성 제고를 위한 제도개선방향 모색 92
4.1. 행복주택리츠 운영합리화를 위한 기준정보 다양성 관점 92
4.2. 행복주택리츠 지속을 위한 제도개선방향 96
제4장 연구결과 요약 및 정책제안 99
1. 연구결과 요약 100
2. 행복주택리츠 지속성 확보를 위한 제도개선 제언 103
참고문헌 107
판권기 2
[표 1-1] 선행연구 동향 30
[표 2-1] 부동산펀드와 리츠 비교(운용기관과 투자자 관점) 39
[표 2-2] 연도별 임대사업 매출손익 41
[표 2-3] LH 리츠사업 현황 43
[표 2-4] 사업방식별 리츠의 재원조달 구조 44
[표 2-5] 공공임대리츠 공급 현황 46
[표 2-6] 인천 도하 뉴스테이 사업 및 자금조달 구조 47
[표 2-7] 행복주택 개념 특징 49
[표 2-8] 공공임대주택 유형 비교 50
[표 2-9] 공공임대주택 공급계획 조정 결과 52
[표 2-10] 2017년 공공임대주택 공급실적(준공기준) 52
[표 2-11] 정부의 장기임대주택 유형별 공급계획 대비 LH 공급물량(준공기준) 53
[표 2-12] 행복주택 재원분담 기준(2014년 기준) 54
[표 2-13] 행복주택 단지규모별 손익구조 비교 56
[표 2-14] 행복주택리츠 재정 및 기금지원방식 60
[표 2-15] 임대주택리츠 유형별 주요 특징 비교 62
[표 2-16] SH의 서울리츠 1, 2호 사업개요 63
[표 2-17] 서울리츠 1호의 자금조달, 투자 및 회수내역 65
[표 2-18] 서울리츠 2호의 자금지출 68
[표 2-19] 경기도시공사의 안양동 따복하우스 사업개요 70
[표 2-20] 공공기관 행복주택 유사 추진사례와 민간임대주택 모델 비교 71
[표 3-1] 공공임대주택리츠 주택도시기금 출자 심사 기준 76
[표 3-2] LH 행복주택리츠 1호 주요 내용 77
[표 3-3] LH 행복주택리츠 1호 재원구조 77
[표 3-4] LH 행복주택리츠 2호 운용계획(2017년) 78
[표 3-5] LH 행복주택리츠 2호 자금조달 구조 79
[표 3-6] LH 행복주택리츠 2호 보증금 및 월임대료 현황 80
[표 3-7] LH 행복주택리츠 주요 지출항목 요약 81
[표 3-8] 임대주택 관련 LH 부채구조 현황 82
[표 3-9] 행복주택 공급방식별 LH 부채규모 비교(행복주택 2호, 이사회 기준) 83
[표 3-10] 리츠 건설단계 자금조달 및 수익배분 구조 85
[표 3-11] 행복주택리츠 도입에 따른 재정지원방식 변경 85
[표 3-12] 장기공공임대주택 수선유지비율 적용 비교 90
[표 3-13] 임대주택 유형별 처분가치 산정기준 91
[표 3-14] 장기공공임대주택 잔존가치 산정기준 비교 91
[표 3-15] 토지임대부주택 거래가격 사례(이촌동 중산 1차, '70년 6월 준공) 94
[표 3-16] 토지임대부주택 거래가격 사례(강남 브리즈힐 분양가 대비 현재 시세비교) 95
[표 3-17] 행복주택리츠 운영관련 주요 쟁점과 의견 95
[표 3-18] 리츠유형별 내부수익률 비교 96
[표 3-19] 공급면적별 기금 융자금리 비교 97
[표 3-20] 임대주택 유형별 기금 융자금리 하향 범위 제안 98
[표 4-1] 행복주택 직접건설ㆍ리츠 사업성분석 적용기준 비교 102
(그림 1-1) 연구구성 및 체계도 28
(그림 2-1) 부동산금융과 일반상업금융 관계도 34
(그림 2-2) 국내 부동산금융 관련 주요 제도 도입 현황 35
(그림 2-3) 부동산 직ㆍ간접투자 비교 36
(그림 2-4) 리츠사업 일반구조 37
(그림 2-5) 부동산펀드 운용구조 38
(그림 2-6) 국내 리츠시장 성장 추이 40
(그림 2-7) 공공임대리츠 자금조달구조 45
(그림 2-8) 민간임대주택리츠 사업 구조 47
(그림 2-9) 행복주택리츠 사업구조(LH 사업 예시) 59
(그림 2-10) 서울리츠 1호 사업구조 64
(그림 2-11) 서울리츠 2호 추진목표 66
(그림 2-12) 서울리츠 2호 사업구조 67
(그림 2-13) 따복하우스 공급지역 69
(그림 3-1) 영구임대주택 수선유지비율 연차별 추이 89
(그림 4-1) 행복주택리츠 운용을 위한 HUB리츠 구조(예시) 105
(그림 4-2) 행복주택리츠 운용을 위한 p-ABS 발행 구조(예시) 106
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