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목차
CHAPTER 1. 과업의 개요 8
1. 과업 배경과 목적 9
1) 과업의 배경 9
2) 과업의 목적 10
2. 과업 범위와 방법 11
1) 과업의 범위 11
2) 과업의 방법 12
3. 과업수행체계와 결과의 활용 12
1) 과업의 수행체계 12
2) 결과의 활용 13
CHAPTER 2. 부동산시장 동향과 변화의 특성 14
1. 인구ㆍ사회ㆍ경제적 여건의 변화 15
1) 인구ㆍ가구 변화 15
2) 거시경제적 변화 18
2. 주택시장 현황 21
3. 국민 주거실태 및 주거 선호도 변화 27
4. 시기별 주요 정책과 부동산가격 변동 추이 31
5. 시기별 부동산시장 변동의 특성 41
1) 분석방법 등 41
2) 시기별 주택가격 변동의 특성 41
3) 시기별 주택거래 변동 특성 46
CHAPTER 3. 중장기 부동산시장 진단과 전망 47
1. 부동산시장 구조와 시장분석 방법 48
1) 부동산시장 메커니즘: 공간-자산시장 이론 48
2) 미시적 차원의 주택시장 분석 메커니즘 49
3) 거시적 차원의 주택시장 분석 메커니즘 51
4) 동태적ㆍ시스템적 방법에 의한 주택시장 분석 메커니즘 53
2. 부동산시장 환경변화 전망 59
1) 인구ㆍ가구 여건변화 전망 59
2) 사회ㆍ경제적 여건변화 전망 61
3) 부동산시장 트렌드 전망 64
4) 주택시장 여건변화와 전망 67
3. 중장기 주택수요 전망 70
1) 전망방법 70
2) 신규주택수요 분석: 요인별 73
3) 신규주택 총수요 전망 78
4. 중장기 주택시장 구조변화 진단 및 전망 80
1) 주택시장 순환국면 분석 80
2) 소비자물가 수준과의 비교 83
3) 주택시장 순환국면 주기를 이용한 전망: 전국과 수도권 84
4) 주택시장 순환국면 주기를 이용한 전망: 서울ㆍ강남 3구 87
5) 중장기 주택시장 전망 90
CHAPTER 4. 부동산정책 변화와 정책효과 분석 97
1. 주택시장안정 대책과 시장지표 반응분석: 8.2대책 분석 98
1) 주택시장 안정대책의 정책효과 98
2) 시장지표 반응분석: 주택 거래와 가격 간의 관계분석 100
3) 시장지표 반응분석: 미분양주택 위험성 진단 103
4) 시장지표 반응분석: 주택인허가실적 변화분석 106
5) 시장지표 반응분석: 지역별 주택담보대출 변동분석 108
2. 부동산정책 효과에 대한 가상실험과 시사점 110
1) 정책변화 파급효과분석모형 110
2) 정책변화 시나리오별 시장파급효과 분석과 시사점 112
CHAPTER 5. 부동산시장 선진화를 위한 중장기 정책방향과 과제 114
1. 부동산시장 선진화를 위한 중장기 정책방향 115
1) 부동산정책의 성과와 시장 선진화 방향 115
2) 중장기 정책추진방향 116
2. 중장기 정책과제 119
1) 여건변화와 수요에 맞는 주택 및 택지 공급 119
2) 지역ㆍ세대ㆍ계층별 맞춤형 주거지원 강화 122
3) 주거환경 개선 및 노후주택 등 재고주택관리 선진화 123
4) 주택시장의 안정적 관리 125
참고문헌 131
[부록 1] 국가별 주택관련 지수 비교 135
표 2-1. 가구원수별 장래가구 추계 17
표 2-2. 점유형태별 가구수 및 비중 추이(표, 1980~2015) 28
표 2-3. 주택유형별 경과연수별 주택재고 추이 29
표 2-4. 참여정부의 주요 부동산정책 32
표 2-5. 이명박 정부의 주요 부동산정책 34
표 2-6. 박근혜 정부 이후의 주요 부동산정책 36
표 2-7. 문재인 정부의 주요 부동산정책(2017.5~12) 37
표 2-8. 정부별 부동산정책 유형별 추이 38
표 3-1. MW 모형과 HD11 모형 비교 71
표 3-2. 지역별 가구원수별 주택소비량 모수 추정 결과 75
표 3-3. 권역별 가구요인 신규주택수요(중위수 기준, 천 호) 75
표 3-4. 소득증가율 및 표준편차 예측값 76
표 3-5. 권역별 소득요인 신규주택수요(천 호) 77
표 3-6. 권역별 멸실요인 신규주택수요(천 호) 78
표 3-7. 권역별 신규주택 총수요(천 호) 79
표 3-8. 전국 주택시장 순환국면 주기 81
표 3-9. 수도권 주택시장 순환국면 주기 82
표 3-10. 주택매매가격과 소비자물가지수와의 장기균형식 추정결과 84
표 3-11. 주택시장 내외부 영향요인 92
표 4-1. 투기지역 및 투기과열지구 등의 적용내용 비교 98
표 5-1. 시기별 시장 위험 요인 및 정책방향 127
그림 1-1. 과업수행 체계도 13
그림 2-1. 인구 및 가구 변화 추이 15
그림 2-2. 합계 출산율 및 연령별 인구 추이 16
그림 2-3. 가구원수별 비중 추계 17
그림 2-4. 경제성장률 및 가구소득 증가율 추이 19
그림 2-5. 기준금리변화 및 주택담보대출 증가추이 20
그림 2-6. 주택매매가격, 주택전세가격 변동률 추이 21
그림 2-7. 주택공급 추이(건설 인허가 기준) 22
그림 2-8. 수도권과 비수도권의 주택공급 변동 추이(건설인허가 기준, 만호) 23
그림 2-9. 신주택보급률 추이 24
그림 2-10. 천인당 주택수 추이 24
그림 2-11. 미분양주택 및 준공후 미분양주택 추이(만호) 25
그림 2-12. 전국 빈집 현황 26
그림 2-13. 점유형태별 가구수 변화추이(그래프, 1980~2015) 27
그림 2-14. 노후주택과 멸실주택 변화추이 29
그림 2-15. 부동산가격변동률과 주요 정책 39
그림 2-16. 주요 부동산정책과 주택매매가격지수 변동률, 주택매매시장 소비심리지수 40
그림 2-17. 주요 부동산정책과 주택전세가격지수 변동률, 주택전세시장 소비심리지수 40
그림 2-18. 주택매매가격 변동률 추이 42
그림 2-19. 수도권과 비수도권의 주택매매가격 변동 추이 43
그림 2-20. 주택전세가격 변동률 추이 43
그림 2-21. 수도권과 비수도권의 주택전세가격 변동 추이 44
그림 2-22. 아파트매매가격대비 전세가격비율 추이 45
그림 2-23. 주택매매거래 변동 추이 46
그림 3-1. 부동산시장의 공간-자산시장 모형 49
그림 3-2. 미시적ㆍ지역적 차원의 연계구조 50
그림 3-3. 거시적 차원의 연계구조 : 부동산 부문 51
그림 3-4. 거시적 차원의 연계구조 : 임대차시장을 포함한 주택시장 52
그림 3-5. 주택시장 관련변수간 인과관계도(인과지도) 55
그림 3-6. 공간-자산시장 4분면 모형을 고려한 인과지도 56
그림 3-7. 인과지도 : 임대료 순환루프 56
그림 3-8. 인과지도 : 주택가격 순환루프 58
그림 3-9. 인과지도 : 주택공급 순환루프 58
그림 3-10. 인과지도 : 주택재고 순환루프 58
그림 3-11. 고령인구(1965-2065년) 59
그림 3-12. 생산가능인구(1965-2065년) 59
그림 3-13. 1인 가구 비중 변화(1990~2015) 61
그림 3-14. 1인 가구 연령별 구성비(2015~2045) 61
그림 3-15. 부동산시장 메가트렌드와 세부 트렌드 66
그림 3-16. 분야별 변화요인과 부동산시장의 변화 전망 66
그림 3-17. 소득요인 주택수요 전망 절차 72
그림 3-18. 멸실요인 주택수요 전망 절차 73
그림 3-19. 전국 주택매매시장 순환국면 81
그림 3-20. 수도권 주택매매시장 순환국면 82
그림 3-21. 소비자물가지수와 주택매매가격지수 추이(1999=100) 83
그림 3-22. 주택매매가격지수 변동 진단 84
그림 3-23. 전국 주택시장 순환국면 전망 85
그림 3-24. 수도권 주택시장 순환국면 전망 87
그림 3-25. 수도권ㆍ서울 주택시장 순환국면 비교 88
그림 3-26. 강남 3구와 수도권 주택시장 순환국면 비교 89
그림 3-27. 강남 3구 주택시장 순환국면 전망 90
그림 3-28. 지역별 추세적 요인 분석 결과 91
그림 3-29. 지역별 순환적 요인 분석 결과(전국, 수도권(서울), 강남3구) 91
그림 3-30. 시나리오별 전국 주택가격의 장기 전망 94
그림 3-31. 시나리오별 수도권 주택가격의 장기 전망 95
그림 3-32. 시나리오별 서울의 주택가격의 장기 전망 95
그림 3-33. 사나리오별 강남3구의 주택가격의 장기 전망 96
그림 4-1. '8.2대책' 계량분석의 분석의 한계 100
그림 4-2. 벌집순환모형 100
그림 4-3. 8.2대책 이후 주택가격 및 거래의 동태적 움직임 101
그림 4-4. 월별 서울 아파트가격 변동률 102
그림 4-5. 양도세 부과 시기와 주택매매거래량 및 주택가격변동률 103
그림 4-6. 시도별 미분양주택 비교(2018년 1월 현재, 만호) 104
그림 4-7. 미분양주택 위험성 진단 결과(2018년 1월 현재, 만호) 105
그림 4-8. 미분양주택수 장기 추이 105
그림 4-9. 월별 주택인허가실적(호) 106
그림 4-10. 주택건설인허가실적 추이(만호) 107
그림 4-11. 주택건설인허가실적과 미분양주택과의 관계 108
그림 4-12. 지역별 주택담보대출 증분 기여도 분석(십억원) 109
그림 4-13. 주택모형의 유량-저량 흐름도(Stock-Flow Diagram) 111
그림 5-1. 부동산시장 선진화를 위한 정책대상 확대 118
그림 5-2. 주택정책의 추진 방향 119
〈부표 1〉 실질주택가격지수(2010년=100) 135
〈부표 2〉 Price to Income Ratio(2010년=100) 136
〈부표 3〉 Price to Rent Ratio(2010년=100) 136
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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