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Ⅰ 도시재생의 의의와 추진현황
A. 도시재생의 의의2
A-1. 도시재생의 등장과 개념2
A-1-a. 도시재생의 등장2
A-1-b. 도시재생의 개념3
A-2. 한국 도시재생의 범위와 목표 및 방향5
A-2-a. 도시재생의 범위(공간적, 내용적 범위)5
A-2-b. 도시재생의 목표 및 방향7
A-3. 도시재생의 필요성8
A-4. 한국 도시재생 계획수립 체계 및 지원조직10
A-4-a. 도시재생 계획수립 체계10
A-4-b. 도시재생 추진조직11
B. 도시재생사업의 유형13
B-1. 도시재생사업의 유형화13
B-2. 대상에 따른 도시재생사업의 유형15
B-3. 접근방법에 따른 도시재생사업 유형18
B-4. 한국의 도시재생사업 유형23
C. 도시재생사업의 추진현황25
C-1. 한국의 도시재생사업 추진현황25
C-1-a. 선도지역사업 추진현황25
C-1-b. 일반지역사업 추진현황27
C-1-c. 문재인 정부 도시재생 뉴딜사업 추진현황 29
C-1-d. 한국 도시재생사업 현황37

D. 도시정비법과 도시재생법의 차이39
D-1. 한국의 도시계획법제39
D-1-a. 한국의 도시계획법제 구분39
D-2. 기존 도시정비법과 도시재생법의 차이점40
D-2-a. 「도시 및 주거환경정비법」(「도정법」)40
D-2-b. 「도시재정비촉진을 위한 특별법」(「도촉법」)41
D-2-c. 「도시재생법」43
D-2-d. 기존 도시정비법과 도시재생법의 차이44
D-3. 기존 도시재개발법의 평가46
D-3-a. 도시재개발법의 역사46
D-3-b. 「도정법」과 「도촉법」의 평가47
D-3-c. 기존 도시정비법 성과와 한계49
D-3-d. 기존 도시재개발법의 문제점50
D-4. 도시재생으로 새로운 패러다임 변화51


Ⅱ 한국과 일본의 도시재생법 비교분석
A. 한국과 일본의 법리적 측면 비교54
A-1. 한국의 「도시재생법」 54
A-1-a. 한국의 「도시재생법」 구성 및 주요내용54
A-1-b. 한국의 「도시재생법」 특징 58
B. 일본의 「도시재생특별법」 도시재생 관련법60
B-1. 일본의 도시재생 관련법 체계 60
B-1-a. 민간 활력을 중심으로 하는 「도시재생특별법」 60
B-1-b. 원도심 기능 및 활력을 도모하는 「중심시가지활성화법」 61
B-1-c. 지역경제의 활성화를 도모하는 「지역재생법」 62
B-1-d. 국가의 신성장 동력에 대한 창출을 위한 「총합특별지구법」 63
B-1-e. 국제적 경제활동 거점 마련 위한 「국가전략특별구법」 64
B-1-f. 일본의 도시재생 관련법 특징 66
B-2. 일본의 「도시재생특별법」 구성 및 주요내용68
B-3. 일본의 「도시재생특별법」 중 민간참여 관련 법규69
B-3-a. 도시재생민간사업자의 도시재생긴급정비협의회 조직 요청70
(1) 도시재생긴급정비지역에서의 도시재생긴급정비협의회 조직 요청70
(2) 민간도시재생사업계획의 인정70
(3) 민간도시재생사업계획의 인정기준 등71
(4) 민간도시재생사업계획 인정에 관한 처리 기간71
(5) 민간도시재생사업계획 계획인정의 통지72
(6) 민간도시재생사업계획 변경72
(7) 민간도시기구가 실시하는 도시재생사업 지원 업무72
(8) 「민간도시개발법」 특례73
B-3-b. 도시재생정비계획에 관한 특별조치(「도시재생특별법」 제5장)74
(1) 민간도시재생정비사업계획의 인정74
(2) 민간도시재생정비사업계획의 인정기준 등74
(3) 민간도시재생정비사업계획 인정의 통지75
(4) 민간도시재생정비사업계획 변경75
(5) 민간도시기구가 실시하는 도시재생정비사업 지원 업무75
B-3-c. 도시편리증진 협정(「도시재생특별법」 제5장 6절)76
(1) 도시편리증진 협정76
(2) 민간도시기구가 실시하는 도시편리증진 협정추진 지원업무77
B-3-d. 입지적정화계획에 관한 특별 조치(「도시재생특별법」 제6장)77
(1) 민간유도시설 등 정비사업계획의 인정77
(2) 민간유도시설 등 정비사업계획의 인정기준 등78
(3) 유도사업계획 인정의 통지79
(4) 민간유도시설 등 정비사업계획 변경79
(5) 유도사업계획의 인정 취소79
(6) 민간도시기구가 실시하는 유도시설 등 정비사업 지원 업무80
(7) 「민간도시개발법」의 특례81
B-3-e. 도시재생 추진법인(「도시재생특별법」 제8장)81
(1) 추진 법인의 업무81
(2) 민간도시기구가 실시하는 추진법인 지원업무83


C. 한국과 일본의 도시재생법 비교분석 결론85
C-1. 한국과 일본의 도시재생법 비교85
C-2. 한국과 일본의 도시재생법 차이점 비교91
C-3. 소결론 및 시사점95


Ⅲ 한국과 일본의 도시재생사업(경제)적 비교
A. 일본의 도시재생사업에 대하여101
A-1. 일본의 도시재생사업에 대한 구조101
A-2. 일본의 도시재생사업 특징102
A-2-a. 민간 활력을 중심으로 한 도시재생사업102
(1) 민간 활력의 도시재생긴급정비지역 등 지정 기준 102
(2) 민간 활력의 도시재생긴급정비지역 추진103
A-2-b. 민간의 공익시설 정비 등에 의한 전국도시재생사업105
(1) 민간 공·공익시설의 전국도시재생사업 추진105
(2) 민간 공·공익시설의 도시재생정비계획 주요 내용106
A-2-c. 토지이용유도 등에 의한 콤팩트시티(집약도시) 추진 사업108
A-3. 일본의 도시재생사업 시사점110
A-3-a. 일본식 도시재생 ‘민관 상생’의 경험110
A-3-b.일본 도시재생사업의 구조와 방식의 시사111
B. 한국의 도시재생사업에 대하여 113
B-1. 한국의 도시재생사업 구조113
B-1-a. 한국의 도시재생이란?113
(1) 도시 쇠퇴지표114
(2) 도시재생 추진절차115
(3) 추진배경116
(4) 국가 도시재생 비전 및 목표 116
(5) 국가 도시재생 중점 시책117
(6) 도시재생 선도지역 지정 기준 등117
(7) 도시재생에서 각 주체별 역할117
B-1-b. 도시재생 뉴딜사업 유형119
B-1-c. 기존 도시재생과 문재인 정부의 도시재생 뉴딜과의 차이점120
B-2. 한국의 도시재생사업 구조121
B-2-a. 도시재생사업의 정의121
B-2-b. 도시재생사업의 구조121
B-3. 「도시재생법」 제정 이전의 도시재생사업122
B-3-a. 살고 싶은 도시 만들기 사업과 시범마을 만들기 사업122
B-3-b. 지역행복생활권사업 내에서의 도시 활력 증진사업123
B-3-c. 새뜰 마을사업124
B-3-d. 국가도시재생 기본방침 2013년 12월 31일 공고125
B-3-e. 2020년 소규모재생사업 75곳 선정136
B-4. 문재인 정부의 도시재생 뉴딜정책 141
B-4-a. 도시재생 뉴딜정책 공약 및 추진141
B-4-b. 도시재생 뉴딜사업 유형144
B-4-c. 기존 도시재생과 문재인 정부의 도시재생 뉴딜과의 차이점145
B-4-d. 2020년 신규 사업은 3단계 절차를 거쳐 선정145
B-4-e. 2020년 주요 사례와 활성화계획도 ㆍ 실행계획도 147
B-4-d. 20.11월 도시재생 뉴딜사업과 그린도시재생 선정 주요내용 154
C. 한국과 일본의 도시재생 사업(경제)적 비교결과158
C-1. 한·일 도시재생사업의 현황비교158
C-2. 한·일 도시재생사업의 구조비교159
C-2-a. 한국의 도시재생사업 구조159
C-2-b. 일본의 도시재생사업 구조160
C-3. 한·일 도시재생사업의 내용비교161
C-3-a. 한국 도시재생사업161
C-3-b. 일본 도시재생사업162
C-4. 한·일의 민간 도시재생사업 비교162
C-4-a. 한·일의 민간 도시재생사업 비교162
C-4-b. 한국과 일본의 도시재생의 진행결과의 비교164
C-4-c. 한국과 일본의 도시재생의 관련법의 비교165
C-4-d. 도시재생과 일본의 경제165
Ⅳ 민간 도시재생 활성화 방안의 실증분석
A. 일본의 민간 도시재생 법률적 측면사례170
A-1. 일본의 민간참여 관련 도시재생 법규170
A-2. 일본의 민간중심 도시재생172
A-2-a. 도시재생긴급정비지역·특정도시재생긴급정비지역 제도 172
A-2-b. 도시재생긴급정비지역·특정도시재생긴급정비지역 지원제도174
(1) 법제상 지원제도174
(2) 재정지원175
(3) 금융지원176
(4) 세제지원176
A-2-c. 민간도시재생사업을 위한 지역정비방침 및 정비계획 수립177
B. 일본의 민간 도시재생사업(경제)적 측면사례178
B-1. 일본의 민간 도시재생사업 현황과 지원제도178
B-1-a. 일본의 민간 도시재생사업 현황178
B-2. 일본의 민간 도시재생사업 활성화 184
B-2-a. 중심시가지형 활성화제도184
(1) 법령의 목적과 중심시가지의 선정 184
(2) 중심시가지 활성화의 사업내용 186
(3) 사업영역과 변화와 기본계획과 기본방침의 법령186
(4) 중심시가지 활성화사업과 관련된 재정지원 제도189
B-3. 민간참여를 통한 다카쓰키시(高槻市) 중심시가지 활성화 사례192
B-3-a. 다카쓰키시(高槻市) 중심시가지 활성화사업 개요192
B-3-b. 다카쓰키시(高槻市) 중심시가지 활성화사업 내용195
C. 도시재생의 민간참여의 필요성197
C-1. 민간참여의 필요성197
C-2. 서울시 도시재생 추진의 한계와 민간참여 지원방안199
C-2-a. 서울시 도시재생의 한계와 과제199
C-2-b. 서울시 민간참여를 유인하기 위한 지원방안201
D. 한국의 도시재생 소결론 및 시사점206
D-1. 한국의 「도시재생법」 보완 필요성206
D-2. 한국적 도시재생사업 모델208
D-2-a. 한국의 도시재생사업 유형 208
D-2-b. 한국 도시재생사업의 유형에 따른 사업현황210
D-3. 민간참여를 통한 중심시가지 도시재생사업 활성화 필요211
D-4. 한국적 도시재생사업 모델214


Ⅴ 실증분석 연구
A. 연구의 배경 및 목적218
A-1. 연구의 배경 218
A-2. 연구의 목적219
B. 연구의 범위와 방법223
B-1. 연구의 범위223
B-2. 연구의 방법224
C. 선행연구 고찰227
D. 표본적 특성230
E. 차이분석 특성231
E-1. 빈도분석과 교차분석231
E-2. 문항별 차트(막대그래프, 원형 그래프)231
F. Kruskal-Wallis Test233
G. 명목분석(단수응답) 그룹 간 비교240
G-1. (단수응답 2가지 그룹 간 비교): 개인정보의 특성 240
G-2. (단수응답 2가지 성별에 따른 명목빈도와 비율분석)246
G-3. (단수응답 2가지 직업에 따른 명목 비율분석)252
G-4. (단수응답 2가지 학력에 따른 명목빈도와 비율분석)259
H. 명목분석(복수응답 3가지) 그룹 간 비교, 그룹 내 비교266
H-1. (복수응답 3가지 성별에 따른 명목빈도와 비율분석)266
H-2. (복수응답 3가지 직업에 따른 명목비율분석)266
H-3. (복수응답 3가지 공동 가족 수에 따른 명목비율분석)266
H-4. (복수응답 3가지 학력에 따른 명목빈도와 비율분석)266
H-5. (복수응답 3가지 혼인에 따른 명목빈도와 비율분석)267
H-6. (복수응답 3가지 소득에 따른 명목빈도와 비율분석267
I. 그래프 분석268
I-1. 그래프 분석과 해설268
I-2. 그래프 분석의 소결론274


Ⅵ 결론 및 시사점
A. 결론 및 요약276
B. 한국 도시재생의 발전방안280
C. 연구의 한계285

참고문헌286
설문지292

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2차 세계대전 이후 선진국들은 낙후된 도시를 살리기 위해서 1950년대 이후 도시의 재건과 도시의 재개발, 도시의 재건축 등 도시정비 사업으로 도시들을 되돌려 놓거나 도시의 기능적 회복을 위하여 새로운 건축 등에 의해 물리적인 정비와 수선으로 침체된 도시의 경제를 활성화시키는 형태로 기존 시가지의 확대 및 경제, 문화까지를 회복시키는 데 있어서 한계를 보여 왔다.
한국 역시 도시기반시설의 노후화와 기능쇠퇴 및 도심공동화 등의 문제를 해결하기 위해 1990년대 이후 재개발과 재건축 위주의 도시정비 사업으로 추진해 왔으나, 한국 역시 물리적 정비를 벗어나지 못하면서 도시의 기능을 회복하고, 도시경제를 활성화 시키는 데 한계를 보여 왔다. 선진국에 이어 한국 역시 도시의 기능을 회복시키는 데 한계를 보임에 따라 새로운 대안과 대처로 부상한 것이 ‘도시재생’이다.
한국에서 도시재생에 관심을 가지기 시작한 것은 1990년대부터이지만, 2013년에 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」(이하 「도시재생법」으로 표기함)이 입법화되면서부터 본격화되었으며 2017년엔 문재인 정부가 ‘도시재생 뉴딜사업’으로 추진하였고 유형은 다양화하게 ‘우리동네살리기(소규모 주거)’, ‘주거정비지원형(주거)’, ‘일반근린형(준주거)’, ‘중심시가지형(상업)’, ‘도시경제기반형(산업)’ 등 5개 사업유형으로 나누어졌다.
문재인 정부 뉴딜사업의 도시재생 목적과 추구하는 방향은 물리적 정비에서 탈피하여 낙후된 도시에 새로운 형태의 기능을 도입하여 새롭게 추가적인 창출을 통해 도시를 경제적·사회적·물리적으로 부흥시키는 것이라는 측면인 것이 강조되었다. 그러나 이 역시 한계가 있으며 문제점 역시 도출되고 있다.
현재 한국의 도시재생은 해결해야 할 과제가 많고, 발전을 위한 법적·제도적 보완이 필요한 실정이다. 특히, 한정된 공적 재정투입의 한계를 극복해야 하고, 도시재생의 활성화를 위해서는 ‘도시재생’ 과정에서 민간의 적극적 참여로 재정과 신기술의 아이템 등이 필수적이지만 현실에서는 정부가 아닌 민간으로 볼 때 지역주민과 민간업체의 참여가 미비하여 도시재생의 목적과 방향에 못 미치고 있다.
즉 한국 도시재생에서는 정부 외 민간참여가 미흡한 것이 현실이다. 한국 도시재생에서 민간참여가 미흡한 이유를 일본의 도시재생에서 찾아볼 수 있다. 일본의 「도시재생특별조치법」(이하 「도시재생특별법」으로 표기함)처럼 주민의 참여와 민간업체 참여에 관해서 구체적이고, 상세한 법적 규정에서 볼 수 있다.
본 연구는 한국보다 도시재생법이 19년 앞서 입법화되었고, 도시재생의 과정에서 민간참여를 적극 활용하고 있는 일본의 도시재생법을 비교·분석하여 한국 도시재생의 활성화 방안과 발전방안을 제시하고자 한다. 이를 통해 한국의 도시재생이 시행착오를 최소화하면서 빠른 시일 내에 정착되어 더욱 발전하기를 바란다.

구체적으로 볼 때
첫째, 한국의 ｢도시재생법｣에는 민간참여의 관련된 내용이 미흡하고, 구체적이지 않기 때문에 한국의 ｢도시재생법｣에 민간참여에 관한 내용을 충분히 담고, 구체화 및 상세히 하여 민간참여를 통한 도시재생을 활성화시켜야 한다.
둘째, 한국은 경제적 파급효과와 더불어 일자리까지 창출이 되는 큰 도시경제기반형 또는 중심시가지형 도시재생사업을 더욱 확대해야 한다. 현재 한국의 경우 경제적 파급효과와 지역경제 활성화에 필요한 도시경제기반형 또는 중심시가지형보다는 주거환경개선사업으로 일반근린형, 우리동네살리기, 주거지지원형의 비중에 치우쳐 있다. 따라서 도시의 경쟁력을 키우고, 지역경제 활성화 및 일자리창출을 위해서는 도시의 핵심 경제기반형 또는 중심시가지형을 확대해야 한다는 것이다.
셋째, 주민이 적극 참여하는 커뮤니티의 도시재생이 필요하다. 특히 농어촌의 피폐화로 활력을 잃어가는 작금에 지역별 특별성으로 존재하는 시스템의 도시재생이 필요하다. 물론 중심시가지재생과 경제기반형의 도시재생사업 활성화에 있어서 도시재생은 민간자금과 아이템, 기술력이 들어온다고 하면 농어촌의 경우 사업성에서 떨어지기 때문에 민간자금이 들어오는 경우 수는 적을 것이다. 그래서 우선 중앙정부와 지방정부, 각 부처들의 자금이 필요할 것이다. 금융은 물론 지역주민의 교육과 정보제공, 알선, 규제완화 등으로 진행하고 향후엔 지역적 특성이 반영이 될 수 있도록 해야 하는데 현재 한국은 충분한 교육과 지원이 없는 현실에서 계획만 받아서 평가하여 정부의 선택을 기다리는 형태이기 때문에 한계가 있다. 예를 들어 전문적인 여러 민간의 업체 컨설팅과 주민에게서 진정 주민의 커뮤니티가 있고 지속가능한 아이템이 부합된다면 효율적이고, 능률적으로 성공적인 도시재생이 될 것이다. 마찬가지로 농어촌의 경우도 민간업체의 컨설팅과 아이템의 지원이 민간차원에서 부족하다.
이상에서 제시한 3가지의 도시재생으로 ‘농어촌의 도시재생’, ‘중소도시의 경제기반형도시재생’, ‘대도시의 융합콤팩트(중심형)도시재생’으로 이루어지면서 민간자금과 업체의 기술력, 아이템, 주민의 참여자가 주체가 된다면 현재 한국에서 진행하는 도시재생의 일반근린형, 우리동네살리기, 주거지지원형은 더욱 자동으로 변환이 될 것이며 환경과 함께 경제라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것이다.
도시재생의 근본이 사회적, 문화적, 경제적 변화를 요구하여 보다 삶을 풍요롭게 하는 것이다. 그러나 현재 한국의 도시재생은 사회적인 면과 문화적인 면이 형식에 불과하다는 결론이자 결과이다. 경제적 측면에 대하여 부족한 상태라고 볼 수 있다.
현재 한국은 민간자금과 기술력이 없다고 보면 될 것이고 현재 진행되고 있는 도시재생의 구조를 현실에서 보면 정부에서 각 지자체에 선발 방식과 요건에 대하여 매년 제시하고 그 기준에 맞추어서 지자체에서는 주민에게 일정교육으로 진행하기 때문에 교육자체가 미비하고 그것을 바탕으로 의견을 수렴하여 계획을 작성하여 중앙에 제출하면 중앙에서 지역별 평가기준으로 한다. 다시 말해 어느 정도의 기준에 따라서 평가하고 도시재생사업 선정지역을 결정하여 중앙정부와 지자체 그리고 각 부처의 도움으로 진행되고 있는 것이 대부분이다.
이때에 각 부처에 도움을 청해야 하는데 각 부처에서 불승인되거나 또는 자금이 부족한 경우와 지자체에 자금이 없는 경우엔 축소하여 계획서를 작성하는 것이다. 그 이후 지역별 지방정부에서 예를 들어 15개의 지자체가 도시재생에 대한 계획성을 제출하면 그중 중앙에서 선택되어 확정되면 지역의 도시재생을 진행한다. 즉 허가를 위한 평가이다. 그러나 민간업체와 주민의 의견이 지역별 계획서가 여러 가지 만들어지고 민간업체와 주민 지방정부가 도시재생을 한다면 자금과 기술력에서 많은 효과와 함께 정부의 한정된 자금으로 한계에 도달하지 않을 것이다. 즉 평가해서 인정을 위한 시스템이 필요한 것이지 허가를 해주기 위한 평가제도가 계속해서 되면 안 될 것이다.
특히, 현재 한국의 경제적 상황과 도시의 상황을 감안한다면 사회와 문화의 중심도 중요하지만 경제성과 일자리 창출에 효과가 있는 도시재생사업이 요구되는 시점이다. 빠른 시일 내 추진해야 할 듯하다.

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