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표제지
목차
Ⅰ. 연구의 개요 14
1. 연구의 배경 14
2. 연구의 목적 14
3. 연구의 범위 15
1) 공간적 범위 15
2) 내용적 범위 15
4. 연구의 수행절차 16
Ⅱ. 연합기숙사 운영현황 및 성과 17
1. 연합기숙사 운영 현황 17
1) 연합기숙사 운영유형 17
2) 연합기숙사 추진현황 19
2. 연합기숙사 운영성과와 향후 과제 21
1) 대학의 기숙사 공급여건을 개선 21
2) 학생들의 기숙사 주거여건을 개선 21
3) 정부정책과 연계 추진하여 정책성과 창출에 기여 24
4) 공공기숙사 확대를 위한 정책적 기반강화 방안 25
Ⅲ. 부동산 직접 매입 및 개발 프로세스 수립 26
1. 개발 가능 부동산(토지 및 건물) 확보 방안 26
1) 분석절차 26
2) 분석내용 28
3) 분석결과 51
2. 개발 가능 부동산(토지 및 건물) 매입 절차 및 개발방식 조사 54
1) 매입절차 54
2) 개발방식 58
3. 도시재생사업 연계방안 62
1) 도시재생뉴딜 사업의 개요 62
2) 도시재생뉴딜 사업과 연계 방안 62
3) 도시재생뉴딜정책과 연계한 공공(연합)기숙사 사업추진 방안 65
4. 유관기관 사례 조사 70
1) 지방자치단체 사례 70
2) 공기업 사례 74
3) 시사점 76
Ⅳ. 부동산 매입 및 소유권 보유에 따른 세무관계 파악 77
1. 토지를 직접 매입하는지 여부에 따른 개발방식 77
2. 세제혜택을 받기 위한 개발방식 78
3. 직접 매입을 통한 개발방식에 따른 매입단계의 세무관계 79
1) 기숙사 형태의 개발방식 79
2) 주택임대 형태의 개발방식 80
4. 보유단계의 세무관계 82
1) 보유단계의 세금 82
2) 기숙사 형태의 개발방식 82
3) 주택 형태의 개발방식 82
4) 세목별 감면내역(주택) 82
5. 부동산 매각단계의 세무관계 85
6. 다른 사업들의 지원내역 86
7. 관리 주체에 따른 세무관계 86
1) 재단이 특수목적법인(SPC)으로 관리권한을 이전하는 경우 86
2) 재단이 기숙사의 관리권한을 보유하는 경우 86
3) 재단의 직접 또는 SPC설립을 통한 연합기숙사 건립 및 운영사업 87
Ⅴ. 부동산 직접 매입 및 개발을 통한 연합기숙사 사업타당성 검토 89
1. 부동산 직접 매입 시 투자비용과 적정성 검토 89
1) 시나리오 설정 및 분석의 기본 가정 89
2) 시나리오 및 타 사례와 비교를 통한 적정성 검토 90
2. 기숙사 운영기간 동안의 재무흐름 추정을 통한 사업타당성 검토 91
1) 사업타당성 분석 개요 91
2) 사업 개요 91
3) 비용추정 92
4) 수입추정 93
5) 수익성분석 결과 94
6) 민감도분석 결과 95
7) 재무흐름분석 100
8) 시나리오 분석을 통한 기숙사 건축 시 토지매입 가이드라인 제시 111
9) 사업성 확보를 위한 건축비 검토 112
10) 재단의 출구전략 검토 117
3. 사업부지 확보방안에 따른 표준기숙사비 산정 118
1) 표준기숙사비 산정개요 118
2) 대안/시나리오별 표준기숙사비 산정 118
Ⅵ. 결론 및 정책제언 124
1. 결론 124
2. 정책제언 125
참고문헌 127
〈표 Ⅱ-1〉 행복(공공)기숙사 건립 지원 현황(2017년 8월 기준) 17
〈표 Ⅱ-2〉 행복(공공)기숙사 건립 지원 현황(2017년 8월 기준) 19
〈표 Ⅱ-3〉 서울 홍제동 연합기숙사 사업 시행 현황 19
〈표 Ⅱ-4〉 부산 연합기숙사 사업 시행 현황 20
〈표 Ⅱ-5〉 공공기숙사 수용률 변화 21
〈표 Ⅲ-1〉 분석항목별 필요자료 및 출처 27
〈표 Ⅲ-2〉 수도권 국ㆍ공유지 현황 28
〈표 Ⅲ-3〉 지목의 구분 29
〈표 Ⅲ-4〉 수도권 국유지 중 대지 현황 29
〈표 Ⅲ-5〉 수도권 개발제한구역 현황 30
〈표 Ⅲ-6〉 기숙사 건축가능 용도지역 31
〈표 Ⅲ-7〉 용도지역별 법정 용적률ㆍ건폐율 상한 33
〈표 Ⅲ-8〉 수도권 개발가능 부동산 현황 34
〈표 Ⅲ-9〉 개발가능 부동산 목록(서울특별시) 34
〈표 Ⅲ-10〉 개발가능 부동산 목록(인천광역시) 35
〈표 Ⅲ-11〉 개발가능 부동산 목록(경기도) 37
〈표 Ⅲ-12〉 최종 도출된 개발 가능 부동산(수도권) 39
〈표 Ⅲ-13〉 수도권 분석결과 종합 40
〈표 Ⅲ-14〉 지방광역시 국ㆍ공유지 현황 41
〈표 Ⅲ-15〉 지방광역시 국유지 중 대지 현황 41
〈표 Ⅲ-16〉 지방광역시 개발제한구역 현황 42
〈표 Ⅲ-17〉 지방광역시 개발가능 부동산 현황 44
〈표 Ⅲ-18〉 개발가능 부동산 목록(지방광역시) 44
〈표 Ⅲ-19〉 최종 도출된 개발 가능 부동산(지방광역시) 47
〈표 Ⅲ-20〉 지방광역시 분석결과 종합 48
〈표 Ⅲ-21〉 우정재산 중 유휴부지 49
〈표 Ⅲ-22〉 기숙사 입지평가 기준표 49
〈표 Ⅲ-23〉 토지매입방식 기숙사 입지평가 결과(GIS분석결과) 50
〈표 Ⅲ-24〉 토지사용허가방식 기숙사 입지평가 결과(우정재산 유휴부지) 50
〈표 Ⅲ-25〉 대상지 일반현황(대안1_대전) 51
〈표 Ⅲ-26〉 대상지 일반현황(대안2_과천) 52
〈표 Ⅲ-27〉 대상지 일반현황(대안3_광주) 53
〈표 Ⅲ-28〉 개발방식에 따른 장단점 61
〈표 Ⅲ-29〉 도시재생뉴딜의 정책추진 유형과 정부지원 63
〈표 Ⅲ-30〉 캠퍼스타운 조성사업 내용 64
〈표 Ⅲ-31〉 선정방식별 선정규모('17년의 경우) 64
〈표 Ⅲ-32〉 소규모 주택정비사업의 유형 67
〈표 Ⅲ-33〉 공유지 재생사업 68
〈표 Ⅲ-34〉 도시재생사업 연계방식 비교분석 69
〈표 Ⅲ-35〉 서울시 역세권 청년주택 운영현황 70
〈표 Ⅲ-36〉 경기도 따복기숙사 운영현황 71
〈표 Ⅲ-37〉 향토학사 운영현황 72
〈표 Ⅲ-38〉 서울장학숙 운영현황 73
〈표 Ⅲ-39〉 탐라영재관 운영현황 73
〈표 Ⅲ-40〉 SH희망하우징(대학생임대주택) 운영현황 74
〈표 Ⅲ-41〉 LH대학생전세임대주택(쉐어하우스) 운영현황 75
〈표 Ⅳ-1〉 국공유지를 매입하여 기숙사를 신축하는 경우의 개발방식 77
〈표 Ⅳ-2〉 개발방식 비교 78
〈표 Ⅳ-3〉 세제혜택이 가능한 개발방식 79
〈표 Ⅳ-4〉 개발방식별 취득세 80
〈표 Ⅳ-5〉 취득세율의 구분 81
〈표 Ⅳ-6〉 주택의 취득세 감면 구분 81
〈표 Ⅳ-7〉 준공공임대주택과 기업형임대주택의 차이 83
〈표 Ⅳ-8〉 임대주택사업자 혜택 요약 85
〈표 Ⅴ-1〉 시나리오별 개요 89
〈표 Ⅴ-2〉 분석의 기본 가정 90
〈표 Ⅴ-3〉 시나리오에 따른 토지비용 및 재무성 분석(대전) 90
〈표 Ⅴ-4〉 타 사례와의 비교 90
〈표 Ⅴ-5〉 사업의 개요 91
〈표 Ⅴ-6〉 총 투자비 산출결과 92
〈표 Ⅴ-7〉 관리비 산출 내역 93
〈표 Ⅴ-8〉 장기수선충당금 산출 내역 93
〈표 Ⅴ-9〉 기숙사 입실률 산정 93
〈표 Ⅴ-10〉 기숙사 입실수익 산정 94
〈표 Ⅴ-11〉 부속시설 수익(임대료) 산정 94
〈표 Ⅴ-12〉 수익성분석 결과 95
〈표 Ⅴ-13〉 대안1(대전, 시나리오1) 민감도 분석결과 96
〈표 Ⅴ-14〉 대안2(과천, 시나리오1) 민감도 분석결과 97
〈표 Ⅴ-15〉 대안1(대전, 시나리오2) 민감도 분석결과 97
〈표 Ⅴ-16〉 대안2(과천, 시나리오2) 민감도 분석결과 98
〈표 Ⅴ-17〉 대안1(대전, 시나리오3) 민감도 분석결과 98
〈표 Ⅴ-18〉 대안2(과천, 시나리오3) 민감도 분석결과 99
〈표 Ⅴ-19〉 대안3(광주, 시나리오3) 민감도 분석결과 99
〈표 Ⅴ-20〉 운영기간 동안의 재무흐름(대안1, 시나리오1) 100
〈표 Ⅴ-21〉 운영기간 동안의 재무흐름(대안1, 시나리오2) 102
〈표 Ⅴ-22〉 운영기간 동안의 재무흐름(대안1, 시나리오3) 103
〈표 Ⅴ-23〉 운영기간 동안의 재무흐름(대안2, 시나리오1) 104
〈표 Ⅴ-24〉 운영기간 동안의 재무흐름(대안2, 시나리오2) 105
〈표 Ⅴ-25〉 운영기간 동안의 재무흐름(대안2, 시나리오3) 106
〈표 Ⅴ-26〉 운영기간 동안의 재무흐름(대안3, 시나리오3) 107
〈표 Ⅴ-27〉 재무흐름분석 결과 108
〈표 Ⅴ-28〉 토지매입비 가이드라인(최소 누적DSCR 〉 1.00) 111
〈표 Ⅴ-29〉 건축비 검토(대안1, 시나리오1) 112
〈표 Ⅴ-30〉 건축비 검토(대안1, 시나리오2) 113
〈표 Ⅴ-31〉 건축비 검토(대안1, 시나리오3) 114
〈표 Ⅴ-32〉 건축비 검토(대안2, 시나리오1) 114
〈표 Ⅴ-33〉 건축비 검토(대안2, 시나리오2) 115
〈표 Ⅴ-34〉 건축비 검토(대안2, 시나리오3) 116
〈표 Ⅴ-35〉 건축비 검토(대안3, 시나리오3) 116
〈표 Ⅴ-36〉 토지관련 비용에 따른 지가상승률 검토 117
〈표 Ⅴ-37〉 표준기숙사비 산정(대안1, 시나리오1) 119
〈표 Ⅴ-38〉 표준기숙사비 산정(대안1, 시나리오2) 119
〈표 Ⅴ-39〉 표준기숙사비 산정(대안1, 시나리오3) 120
〈표 Ⅴ-40〉 표준기숙사비 산정(대안2, 시나리오1) 121
〈표 Ⅴ-41〉 표준기숙사비 산정(대안2, 시나리오2) 121
〈표 Ⅴ-42〉 표준기숙사비 산정(대안2, 시나리오3) 122
〈표 Ⅴ-43〉 표준기숙사비 산정(대안3, 시나리오3) 123
〈표 Ⅴ-44〉 표준기숙사비 산정(대안1, 시나리오2, 표준건축비적용) 123
〈그림 Ⅰ-1〉 연구의 공간적 범위 15
〈그림 Ⅰ-2〉 연구의 수행절차 16
〈그림 Ⅱ-1〉 사학진흥재단의 기숙사 건립사업 추진 현황 20
〈그림 Ⅱ-2〉 행복기숙사의 주거만족도 조사 내용 21
〈그림 Ⅱ-3〉 전체 거주만족도 22
〈그림 Ⅱ-4〉 기숙사비 만족도 22
〈그림 Ⅱ-5〉 생활문화 만족도 23
〈그림 Ⅱ-6〉 쾌적성 만족도 23
〈그림 Ⅱ-7〉 안전성 만족도 24
〈그림 Ⅱ-8〉 행복기숙사의 범죄안전 및 친환경관련 인증서 24
〈그림 Ⅲ-1〉 개발가능 부동산 선정 Process 26
〈그림 Ⅲ-2〉 수도권 국공유지에서 공유지 제외 28
〈그림 Ⅲ-3〉 국유지+대지에서 개발제한구역 제외 30
〈그림 Ⅲ-4〉 (국유지+대지+개발제한구역 제외)에 교통접근성 적용 31
〈그림 Ⅲ-5〉 기숙사 건축가능 용도지역 검토 32
〈그림 Ⅲ-6〉 용도지역 검토후 나대지(건축물 대장기준) 추출 32
〈그림 Ⅲ-7〉 GIS분석결과(145개) 33
〈그림 Ⅲ-8〉 경기도 용인시 기흥구 중동 866 39
〈그림 Ⅲ-9〉 경기도 용인시 기흥구 서천동 748 39
〈그림 Ⅲ-10〉 인천광역시 연수구 송도동 177-3 39
〈그림 Ⅲ-11〉 인천광역시 연수구 송도동 313-7 39
〈그림 Ⅲ-12〉 부산(17개) 43
〈그림 Ⅲ-13〉 대구(16개) 43
〈그림 Ⅲ-14〉 광주(9개) 43
〈그림 Ⅲ-15〉 대전(19개) 43
〈그림 Ⅲ-16〉 울산(1개) 43
〈그림 Ⅲ-17〉 부산 동래구 낙민동 135-1 46
〈그림 Ⅲ-18〉 대구 달성군 다사읍 죽곡리 817 46
〈그림 Ⅲ-19〉 대구 달성군 유가면 봉리 599-2 46
〈그림 Ⅲ-20〉 광주광역시 북구 각화동 586 46
〈그림 Ⅲ-21〉 대전 유성구 복용동 552 46
〈그림 Ⅲ-22〉 대전 유성구 추목동 410 46
〈그림 Ⅲ-23〉 대전 중구 문화동 1-225 46
〈그림 Ⅲ-24〉 울산 동구 일산동 963 46
〈그림 Ⅲ-25〉 대상지 현황(대안1_대전) 51
〈그림 Ⅲ-26〉 대상지 현황(대안2_과천) 52
〈그림 Ⅲ-27〉 대상지 현황(대안3_광주) 53
〈그림 Ⅲ-28〉 개발방식 58
〈그림 Ⅲ-29〉 토지사용허가방식의 사업구조 59
〈그림 Ⅲ-30〉 위탁개발방식의 사업구조 59
〈그림 Ⅲ-31〉 신탁개발방식의 사업구조 60
〈그림 Ⅲ-32〉 민간참여개발방식의 사업구조 61
〈그림 Ⅲ-33〉 도시재생뉴딜의 정책추진 유형(국토교통부, 2017) 63
〈그림 Ⅲ-34〉 일자리 창출형 청년창업 지원 뉴딜사업과 (행복)기숙사 65
〈그림 Ⅲ-35〉 유사사례의 시사점 76
〈그림 Ⅴ-1〉 사업타당성 분석방법(원문불량) 91
〈그림 Ⅴ-2〉 운영기간 동안의 세후 자금수지(대안1, 백만원) (원문불량) 109
〈그림 Ⅴ-3〉 운영기간 동안의 단순 DSCR(대안1) (원문불량) 109
〈그림 Ⅴ-4〉 운영기간 동안의 누적 DSCR(대안1) (원문불량) 109
〈그림 Ⅴ-5〉 운영기간 동안의 세후 자금수지(대안2, 백만원) (원문불량) 110
〈그림 Ⅴ-6〉 운영기간 동안의 단순 DSCR(대안2) (원문불량) 110
〈그림 Ⅴ-7〉 운영기간 동안의 누적 DSCR(대안2) (원문불량) 110
〈그림 Ⅴ-8〉 운영기간 동안의 세후 자금수지 및 단순/누적 DSCR(대안3, 백만원) (원문불량) 111
〈그림 Ⅴ-9〉 표준기숙사비 산정개요(원문불량) 118
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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