본 연구는 서울시 대형 오피스 임대시장의 오피스 임대료에 영향을 미치는 요인을 파악하는데 있다. 임대료는 오피스의 수요와 공급 및 경제상황 및 개별빌딩의 물리적, 입지적, 내부적 요인에 의해 영향을 받으리라고 판단된다. 그러나 오피스의 임대료는 각각의 빌딩의 다양한 계약형태, 보증금의 비율, 전환율의 차이 때문에 통일화된 수치가 어려워 이들 모두를 반영할 수 있는 환산임대료를 바탕으로 연구를 진행하였다. 이는 환산임대료와 임대료는 비례관계에 있으며 영향을 미치는 요인은 같다고 판단되기 때문이다. 오피스 수요와 공급 및 경제상황은 최근 5년간 시계열 자료를 이용하여 환산임대료와 상관관계를 추정하였고 개별빌딩의 물리적, 입지적, 내부적 요인은 각종공부 열람 및 축척 된 데이터를 통하여 분석할 수 있었다.
연구의 결과는 첫째 환산임대료는 오피스의 공급량보다 수요량이 많은 초과수요 시 상승하였으며 경기변동과는 인플레이션 헷지(Hedge)기능을 가지면서 그에 대한 부담을 즉시 임대료에 반영하여 동반상승하는 정의 상관관계를 보여주었다.
둘째 환산임대료에 영향을 줄 수 있는 주요 변수들을 종합해 보면 물리적 특성은 연면적의 규모, 입지적인 특성은 지하철역으로부터 거리와 공시지가, 내부적 요인은 소유주의 차이, 100대기업의 입주 유무로 나타났다.
즉 연면적이 클수록, 지하철역과의 거리가 가까울수록, 공시지가가 높을수록 법인소유의 건물일수록, 100대기업의 입주가 가능할 수 록 높은 환산 임대료를 나타냈다. 또한 지역별 임대료수준의 차이를 의미하는 지역더미변수를 추가 분석한 결과 강남지역과 여의도지역이 가지고 고유한 특성에 따라 환산 임대료에 차이가 있었으며 강남지역의 오피스는 다른 모든 조건이 동일한 경우 도심지역에 비해 환산임대료가 3.3㎡당 1,669천원이 낮았으며 여의도 지역은 1,956천원이 낮게 분석 되었다.이는 개별 지역 간 상이한 지역특성이 오피스 임대료에 반영되었기 때문이다.
결론적으로 오피스 환산임대료의 결정요인은 복합적인 요소들의 결합임을 알 수 있었으며,그것은 경제전반의 환경과 빌딩의 물리적 특성, 입지적 특성, 내부적 요인, 지역특성과 같이 동시 다발적으로 영향을 미침을 알 수 있다.