재건축의 규제(재건축 연한 및 안전진단 등)로부터 상대적으로 자유로운 증축아파트 리모델링 시장은 그동안 정부의 정책적인 지원(전용면적의 30%까지 증축 가능 등)과 리모델링의 필요성(친환경, 주택의 질 및 도시 경쟁력 제고등) 및 장점 등(짧은 사업기간, 간소한 절차 등)으로 그 시장이 확대되어 가고 있고 따라서 민간 건설업체 및 공공부문에서 증축 아파트 리모델링 시장에 대한 관심이 커지고 있다.
주요 건설업체가 아파트 리모델링 사업수주 경쟁을 벌이고 있고 공기업인 대한주택공사와 SH공사도 아파트 리모델링 시장에 참여하였다.
그런데 재건축사업과는 달리 아파트 리모델링사업은 순수한 민간부문의 영역으로 왜 불필요하게 공기업이 개입할 필요가 있는가 하는 측면에서 공기업의 리모델링 사업참여를 부정하는 견해도 있다. 하지만 아파트 리모델링사업은 대규모 자금이 투여되는 사업이고 사업관리의 투명성이 확보되지 않을 경우에 그 피해가 사회적인 문제가 될 수 있을 정도로 클 수 있다. 즉 단지 발전을 위해서 일하는 조합간부도 있지만 개인 이익을 취하려는 조합간부도 많고 이들이 건설사와 담합할 경우에 규모가 큰 자금이 불투명하게 집행될 수 있어 주거환경개선을 꿈꾸는 입주민들에게 상당한 폐해로 전가되므로 최근에 서울시에서 각종 부정·비리가 끊이지 않았던 재건축·재개발사업 등 도시정비사업 전 과정에 걸쳐 공공이 적극적으로 참여하는 것을 기본방향으로 하여 '공공관리자 제도'를 도입(2009.6.10 발표) 한 것처럼 증축 아파트 리모델링에도 정책의 개입 또는 공공부문의 참여가 필요하며 따라서 공기업의 리모델링 사업 참여는 의의가 있다고 본다. 한편 2008년 11월 3일 실물경제 회복대책의 하나로 11.3 부동산 대책이 발표되어 재건축에 대한 규제(소형평형의무비율, 임대주택의무건설 등)가 완화되어 그동안 재건축에 대한 규제로 상대적으로 유리한 위치에 있던 증축 리모델링 사업은 다소 영향을 받지 않을 수 없다.
하지만 리모델링의 장점 등은 여전히 크게 남아 있고 리모델링과 재건축이 모두 가능한 노후 단지의 경우 11.3 부동산 대책으로 사업성이 보다 커진 재건축으로 사업을 진행할 것으로 보이지만 아파트 단지별 여건을 감안하여 정확한 사업성 분석을 하면 오히려 재건축 보다는 리모델링이 더 유리할 수도 있다. 특히 90년대 이후에 지어진 용적율이 높은 노후된 중고층 아파트의 경우에는 사업성 측면에서 재건축은 어렵고 아파트 리모델링이 유일한 대안이다.
본 논문에서는 리모델링 사업을 하기로 결의한 단지에 대해서 공기업 측면에서 리모델링 사업 수주 마케팅 및 사업추진 전략을 제시하는 것이다
우리나라에서는 아파트의 동 또는 단지 전체로 리모델링을 시행한 사례는 많지 않고 특히 공기업차원에서는 유일하게 대한주택공사와 SH공사만이 동 또는 단지 전체로 리모델링사업을 추진한 경험이 있다. 따라서 향후 공기업 차원에서 아파트 리모델링사업을 시행할 경우에 이들 공기업의 사례로부터 시행상 다루어져야할 중요한 부분을 파악하고 시행상의 문제점 등을 파악하여 더욱 발전된 방법으로 공기업 차원의 성공적인 리모델링 사업추진 전략을 수립할 수 있을 것이다.
따라서 본 연구에서는 지방건설공기업중 대표격인 SH공사의 사례를 중심으로 공기업의 리모델링 사업추진 전략과 수주마케팅 전략을 기술하기로 한다.
고객인 리모델링 조합원들이 사업관리의 투명성과 신뢰성 및 저렴한 사업비를 원하고 있고, SH공사를 포함한 공기업이 이러한 조건을 만족시키는데 있어서 적격이므로 리모델링시장에서의 공기업의 경쟁력은 충분히 있다고 본다. 그럼에도 불구하고 공기업(SH공사등)이 리모델링 사업 수주를 못하는 이유를 살펴보면 건설경기의 침체와 정부의 지속적인 재건축 규제완화 및 재건축에 대한 선호로 리모델링시장이 활성화 되어있지 못하기 때문이며 또한 공기업(SH공사등)이 리모델링 사업을 하는 것에 대한 인지도가 낮고, 많은 장점에 대한 정보가 제공되지 않고 있다는 것이다. 따라서 어느 정도 사업성 있는 리모델링 단지를 대상으로 리모델링추진위원회, 입주자대표회의, 부녀회 등을 직접 방문하여 공기업의 리모델링 참여의 의의(사업관리의 투명성 확보등)와 공기업(SH공사등)의 많은 장점(사업비 및 이주대여금의 저리 대여, 임대아파트 제공 및 대관관계의 이점으로 인한 사업기간 단축 등) 및 아파트 리모델링시장에서 민간기업보다 공기업이 참여시 주민에게 돌아가는 더 큰 혜택(시공사 이익보다 적은 사업 대행수수료를 받아 사업추진등)을 정확히 전달하고 주민이 원하는 리모델링의 평면구성 및 설계에 대하여 사전조사 및 기술적 설명이 가능한 기술 영업력이 있는 직원을 통해서 프로모션을 추진하고 홍보하는 전략을 수행하면 리모델링 시장에서 공기업의 수주 마케팅 경쟁력은 있다고 본다.
추가로 공기업 아파트 브랜드의 취약점은 브랜드 가치가 있는 중견건설 업체와의 전략적 제휴로 약점을 보완(예들 들어 서강시범아파트 시공사인 중앙건설과의 제휴로 준공된 리모델링 아파트에 대해서 중앙하이츠 브랜드를 사용하는 방안등)하여 수주 마케팅을 추진시 아파트 리모델링 수주 가능성은 더 커질 것이고, 점진적으로 사업추진 실적을 늘릴 경우 리모델링 시장에서 인지도와 신뢰감이 높아져 리모델링 시장에서 충분한 경쟁우위를 확보할 것으로 판단되고 따라서 사업다각화 측면에서 공기업의 지속적인 성장과 리모델링 시장에서의 공공의 참여로 주민의 주거복지도 실현 될 것이다.