재건축 사업은 도시지역 내에서 주택공급의 역할 및 주택 품질수준의 향상, 도시기능 활성화의 긍정적인 기능을 가지고 있지만, 이면에는 개발이익에 편승한 무분별한 재건축에 따른 자원의 낭비, 기반시설의 과부담 초래, 재건축에 따른 노후주택 가격의 급등이라는 많은 문제점들을 발생시켰다.
그 중 노후주택 가격의 급등에 대한 문제는 가장 심각하다고 할 수 있다. 재건축 아파트의 가격은 집값 상승기에는 일반 아파트에 비해 일반적으로 선행하고 큰 폭으로 상승하는 경향을 보였다. 특히 강남권의 재건축 아파트 가격여부에 따라 인근 지역으로의 가격 상승 동반효과를 보여 왔다.
강남권 재건축 아파트의 가격에 대한 분석이 중요하게 인식되면서, 다양한 방식에 의해 연구되어 왔다. 재건축 사업 추진에 따른 가격 변화 분석, 재건축 아파트의 가격 안정화에 대한 연구, 재건축 사업에 따른 개발이익에 대한 분석 연구 등 여러 가지 방법에 의해 연구되어 왔다.
본 연구에서는 설문조사와 실증분석을 통해 재건축 거주자와 비거주자 간의 아파트 구입시 가격결정요인에 차이가 있는지의 여부와 중요시하는 요인에 대해 조사하였다. 더불어, 재건축 사업에 대한 사업추진과정의 문제점과 재건축 투자 인식성향 등을 분석하여 재건축 아파트가 나아가야 할 방향을 제시하였다.
본 연구 분석의 공간적 범위는 서울시 강남구로 선정하였으며 사례단지로 강남구의 대표적인 재건축 추진단지인 개포동 주공 1단지를 선정하여 연구하였다. 문헌연구의 시간적 범위는 재건축 사업이 제도화된 시점인 1980년대 후반부터 2009년 11월 시점이며, 설문조사 시점은 2009년 11월으로 설정하였다.
분석결과, 재건축 거주자들은 비재건축 거주자보다 내·외부적 요인에서 모두 높게 고려하는 것으로 나타나 현재 노후화된 건물이나 뒤떨어진 설계·평면, 부족한 편의시설 등이 재건축으로 인하여 거주시설의 개선 욕구를 표출하였다.
재건축 거주 여부에 따른 외부적 요인 차이에서, 경제적인 요인, 행정/제도적인 요인, 외부적 요인 전체에서 재건축 거주자가 비거주자보다 높게 고려하는 것으로 나타났다. 내부적 요인 차이에서는 단지내 환경 요인, 설계형태 요인, 내부적 요인 전체에서 재건축 거주자가 비거주자보다 높게 고려하는 것으로 나타났다.
인구통계학적 특성에 따른 외부적 요인 차이를 분석한 결과, 소득이 높을수록, 주택 점유형태가 자가인 경우, 재건축 거주자인 경우에 외부적 요인이 높게 나타났다. 내부적 요인 차이를 분석한 결과, 재건축 거주자가 비거주자보다 내부적 요인이 높게 나타났다.
재건축 사업추진에 대해서는 재건축 거주 여부에 상관없이 개발되어야 한다의 비율이 높았으며, 재건축 추진과정에서의 문제점에서는 재건축 관련 정책과 시공사에 대한 불만, 재건축 사업의 장기간 진행을 문제로 삼았다.
재건축이 비록 가격상승의 근원이라고는 하지만, 강남권에 대한 잠재적인 수요가 많음을 연구결과 나타났기 때문에 정부는 재건축을 투기의 온상이라는 생각에서 벗어나 시장원리에 맡겨 주택공급이 원활하게 이루어지게 해야 하며, 문제점에 대해 면밀한 검토를 거쳐 대책을 마련해야 할 것이다.
또한, 주택 공급자는 수요자들이 아파트 구입시 어떠한 요인들을 많이 고려하는지를 본 연구결과를 토대로 향후 좀 더 심층적으로 연구하여 주택공급시기와 주택가격결정에서 본 연구가 밑거름이 되었으면 한다.