주택은 인간이 삶을 영위하는 데 있어서 중요한 요소 중 하나이며 사회 생활함에 있어 정신적, 육체적으로 안락함을 제공하는 물적 동기라고 볼 수 있다. 주택 소유로 인한 주거안정은 경제적 재화로서 부의 축적 수단인 동시에 삶의 질을 평가하는 유용한 정책지표로 경제적, 사회적으로 중요한 의미를 갖는다.
주택시장은 크게 주택소유시장과 주택임대시장으로 분류 할 수 있는데, 주거서비스를 제공하는 주택임대시장은 외국에서는 월세시장이지만 우리나라에서는 전세시장이 대표역할을 하고 있다.
전세제도는 전 세계적으로 유일하게 우리나라 임대차시장에만 있는 독특한 임대차방식으로 서민주택의 주거안정을 위하여 전세 입주 시 부족자금을 지원해주는 전세금융은 국내 주택금융의 한축으로 크게 성장하고 있으나, 주택금융시스템이 선진국에 비해 많이 뒤떨어져 있는 우리나라의 경우 전세 수요자의 욕구를 충족시켜줄 수 있도록 보다 많은 연구와 발전이 필요하다고 본다.
주택전세시장은 주택소유시장과 함께 주택정책에 있어서 중요한 지표로서 주택거래현황 통계자료로 수시로 발표되어 공론화 되고 있다. 최근 서울시 및 수도권지역의 뉴타운 추가지정, 재건축 등으로 수도권 도심을 중심으로 개발하는 주택 공급정책이 실 거주 주택 부족을 양산해 전세대란과 중소형 주택 값 폭등으로 이어지고 있어 이슈화 되고 있다.
본 연구의 목적은 서울시 중랑구지역에 거주하는 가구의 잠재 전세금융 수요자를 대상으로 전세금융의 대출금리와 대출한도에 대한 만족도를 측정하고, 수요자의 특성에 따른 만족도의 차이를 통계적으로 검증하여 전세금융의 문제점과 개선방안에 대한 시사점을 얻고자 하였다.
먼저 본 연구에서는 서울지역 중 서민의 밀집도가 가장 높은 강북의 중랑구지역에 거주하는 서민을 대상으로 설문조사를 통한 자료를 기초로 빈도분석과, 교차분석 등을 통해 주택관련대출에 대한 이용사항과 인구통계학적 특성별 정부지원 전세자금대출 금리와 대출한도액, 제도권 금융기관의 전세자금대출 금리와 대출한도액에 대한 분포의 차이를 분석하였다.
전세금융 만족도 분석결과 정부지원 전세자금대출에서는 기혼보다 미혼인 경우 대출금리에 대해 부담을 느꼈으며, 가구원수가 많고 자녀가 교육기인 가족생활주기에서는 대출 한도액이 충분하지 않게 느끼는 것으로 나타났다. 제도권 금융기관 전세자금대출에서는 자녀 미취학기인 응답자가 금리에 대하여 부담을 느꼈고, 대출한도에 대하여 적정한 것으로 나타났다.
현재 전세자금대출 취급시 적용하고 있는 대출고객의 신용등급(CB) 및 급여소득 등으로 획일적으로 적용하는 문제점이 도출되었다고 보며, 대출을 필요로 하는 수요자를 대상으로 전세자금대출 금리 및 한도액 결정시 결혼예정자, 신혼여부, 자녀수, 부양가족여부 등 가족생활주기에 대한 세밀한 부분까지 감안하는 방안으로 개선되어야 할 것이다.
전세관련 일반적 특성 분석결과 전세보증금이 상승할 경우 주택구입에 대한 의지는 41.8%로 나타나 주택금융 지원제도가 발전 되면서 서민들의 주택소유 의식이 변화되고 있음을 알 수 있고, 임대차계약 만료 시 집주인이 전세보증금 상승에 대한 불안감이 매우 많은 것으로 나타났다. 이는 최근 서울지역의 뉴타운개발, 재건축, 재개발에 따른 주거불안요소에서 나타나는 현상이라 보고 일시적인 난 개발보다는 점진적인 주택개발이 필요하다고 본다.
주택보급률 100%달성과 정부의 임대아파트 및 보금자리주택의 지속적인 공급의지는 주택가격을 안정화 시켰으며, 향후 저출산에 따른 인구감소로 주택 투자가치에 대한 매력이 감소되고, 임대주택에 대한 선호도가 바뀜으로써 주거안정에 대한 만족감이 높아진 것으로 기대된다.
서민층을 대상으로 조사한 이상의 결과는 서민층의 전세자금대출에 대한 금리 및 한도액 등을 세부적으로 조정하는 기초자료로 보고, 향후 출구전략에 따른 금리인상 등으로 전세금융 수혜자의 이자부담이 많아지는 만큼 세심한 부분까지 고려한다만 전세금융 대출활동에 유용하게 활용될 수 있으며, 서울 및 수도권의 무계획적인 난개발 보다는 안정적이고 체계적인 주택개발과 선진화된 주택금융시스템 도입은 서민의 주거문화 수준을 높일 수 있다고 본다.