오피스빌딩의 꾸준한 공급으로 인하여 건물관리 시장은 태동기를 지나 성장단계로 접어들고 있으며 건물관리시장 규모도 점차 커지고 있는 실정이다. 그러나 이와 같은 양적 발전에 뒤따라야 할 전문적이고 효율적인 관리기법과 과학적 관리에 필요한 체계적인 법·제도의 부재로 인하여 안전사고 및 건물의 내용연수 단축과 같은 경제적 손실 등의 문제가 빈번하게 발생하고 있다. 또한 법·제도적 측면에서 건물 이해당사자간의 고질적인 문제가 끊임없이 제기되고 있다.
본 연구는 건물관리와 관련된 기존 문헌조사를 통하여 건물관리의 필요성과 문제점을 분석하고 효율적인 개선방향을 연구하였다. 건물관리회사의 증가로 인하여 전문성과 기술력이 부족한 영세한 회사가 늘어나면서 낮은 서비스 질, 덤핑수주 등의 문제가 계속 발생하고 있다. 이러한 문제점에 대한 건물관리회사의 개선방향을 제시하였고 건물유지관리제도에 대한 문제점과 개선방향을 살펴보았다.
또한 건물 관리방식별 만족도 조사를 위해 연면적 6,611㎡(2,000평)이상의 중대형 오피스빌딩의 자가관리 건물주 및 위탁관리 건물주를 상대로 설문조사를 실시하였고, 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다.
위탁관리 건물주의 만족도가 자가관리 건물주보다 높음을 알 수 있었다. 특히 임대관리나 자산관리 등 PM성격의 질문에서는 대부분의 항목에서 위탁관리의 만족도가 높았다. 또한 청소, 주차, 경비, 시설물, 유지보수 등 FM성격의 항목에서도 위탁관리의 만족도가 자가관리보다 높게 나타났다. 또한 자가관리 건물주들은 건물관리에 애로가 있어 건물관리만족도가 낮아 향후 자가관리 건물주들이 위탁관리로 전환할 가능성이 높을 것으로 사료된다. 하지만 위탁관리 시에 관리비가 증가할 것을 우려하며, 위탁관리회사의 업무전문성에 대한 신뢰가 낮다 보니 쉽게 위탁관리를 하지 못하고 있었다.
상기의 설문결과 및 시사점을 바탕으로 효율적인 건물관리 방안을 살펴보면 첫째, 전문인력을 양성해야 한다. 건물관리의 핵심인 임대관리와 자산관리에 대한 실무중심의 교육제도를 마련하여 전문인력을 양성하여 양질의 서비스를 제공하고 인력 이동이 발생하더라도 적시에 채용할 수 있는 인력시장이 형성되도록 해야 할 것이다. 그래서 인력이동에 따른 업무공백을 막고 위탁관리시장 확대에도 기여할 수 있을 것이다.
둘째, 건물관리회사들은 건물주가 가장 관심을 가지고 있는 공실해소 및 우량 임차인유치를 통한 수익성확보와 자산가치 향상을 위해 이 부분에 대한 업무역량을 집중하고 효율적 예산편성을 통해 비용절감을 할 수 있도록 해야 할 것이다. 불필요한 공사는 자제하고 수익적 지출 공사 감리를 통한 합리적인 비용집행이 될 수 있도록 통제해야 할 것이다.
셋째, 시설관리를 비롯하여 임대관리, 회계관리는 물론이고 부동산 수익성 분석, 적정매각가치 산정, 부동산시장 및 부동산정책에 대한 조언, 세무 및 법률 관련 서비스 등 건물관리회사가 부동산에 대한 종합토탈 서비스를 제공할 수 있어야한다.
넷째, 전문성이 있는 관리인을 채용하고 지속적인 교육을 통해 관리인의 친절도를 향상시켜 인물이미지를 향상시키고 적절한 보상을 통해 근무태만과 이직을 방지함으로써 관리인이 책임감을 가지고 성실하게 업무을 수행할 수 있도록 해야 한다. 또한 시설물 유지관리에 대한 관리 매뉴얼을 만들어 수시로 점검 및 보완하여 시설물이 최적의 상태로 유지될 수 있도록 해야 할 것이다.
다섯째, 건물관리 만족도 요인분석을 통하여 건물주의 건물관리 만족도에 미치는 중요한 영향으로 임대관리, 청소관리, 시설물유지보수관리, 주차관리, 경비·안내관리가 도출되었다. 건물관리회사들은 위의 5가지 요인들을 충족시킬때 건물주의 건물관리 만족도가 높아진다는 점을 참고하여야 할 것이다.
본 연구에서는 건물관리 수요자이자 건물관리회사 결정자인 건물주 상대로 설문조사를 함으로써 실질적으로 소유주가 느끼는 애로사항과 만족도를 파악하였다. 자가관리보다는 위탁관리가 만족도가 높았으며, 건물관리회사가 어떤 부분에 집중해서 건물관리를 해야 하는지에 대한 답안을 제시한 점에 의의가 있다. 또한 위탁관리 건물주들의 만족도가 높아 추후 자가관리 건물주들이 위탁관리회사에 건물을 위탁하는 사례가 증가할 것으로 예상되므로 향후 위탁관리시장의 성장가능성은 높을 것으로 사료된다.