시장에서 거래가 빈번하게 이루어지지 않는 부동산은 평가에 의하여 가격을 산정할 수밖에 없다. 이럴 경우 평가자의 행위적 편의(psychological bias)로 인해 부동산 평가가격에 평활화 문제가 발생할 수 있다. 기존의 연구에서는 부동산의 실제 가치에 대한 정보가 없었기 때문에 감정평가지수만을 사용하여 AR(1) 모형을 추정함으로써 평활화의 문제를 분석하였다.
본 연구에서는 동일한 부동산(서울 지역 아파트)에 대해 실거래가지수와 감정평가지수를 구할 수 있음으로 이들을 비교 분석함으로써 평활화의 정도를 추정하였다. AR(1) 모형, AR(2) 모형, 벡터오차수정모형(VECM)을 추정한 결과 평활화의 정도는 0.648정도로 나타났다. 따라서 서울 지역 아파트 평가지수에 심각한 평활화 문제가 있으며, 기존 연구에서 AR(1) 모형을 사용한 평활화 수준과 크게 다르지 않게 나타났다. 또한 부동산 지수의 평활화 정도는 거시변수와는 큰 연관성이 없는 것으로 나타났다.