신도시를 개발하는 경우에 개발대상지역의 토지가격은 수용보상가격에 의해서 결정되지만, 인접지역에 놓여있는 보상제외지역의 경우에는 대토용, 또는 개발수요의 기대심리에 따라서 지가가 상승하게 된다. 이러한 경우에 지가의 상승률은 개발대상지역과의 거리, 지목, 환경, 신도시의 개발 경과 등에 따라서 다르기 때문에 투자자나 토지수요자의 토지거래에 관한 의사결정을 어렵게 만든다.
이 논문은 이러한 관점에서 신도시 개발에 따른 보상제외지역의 지가변동의 추세를 내포신도시 주변지역을 중심으로 고찰하였다. 조사 대상은 내포신도시주변에 위치한 내덕리, 대동리, 상하리 등 3개리에 위치한 전, 답, 대로 구분하여 345필지를 대상으로 거래당사자 또는 부동산 중개업자를 대상으로 조사하였다.
분석결과 다음과 같은 결과를 얻을 수 있었다. 첫째, 신도시 개발에 따른 보상제외지역의 지가의 추세치를 살펴볼 때 지역에 관계없이 신도시 개발초기에는 지가가 급상승하다고, 그 후에는 지가가 하락한 후 일정가격을 유지하는 것으로 나타났다. 이는 신도시개발의 초기에는 개발지역에서 보상받은 사람들이 인근 지역에 토지를 구입하고, 또한 지가상승의 기대심리에 의해서 지가가 상승하였으나, 시간이 경과함에 따라서 주변지역과의 지가의 괴리에 의해서 안정세를 유지하는 것으로 생각된다.
둘째, 지목별로는 인접지역의 개발로 인하여 전이 가장 큰 영향을 받으며, 그 다음으로 답, 그리고 택지가 가장 영향을 받지 않는 것으로 나타났다. 이는 대지는 전이나 답에 비해서 지가가 높으며, 신도시 개발에 따른 대토의 대상이 되지 않기 때문에 지가의 상승률이 낮은 것으로 생각된다. 또한 답에 비해서 전이 지가 상승률이 높은 것은 답은 농업진흥지역에 포함된 것이 대부분이며, 신도시 개발에 따른 인접지역의 개발수요가 답에 비해서는 전이 많기 때문인 것으로 생각된다.
셋째, 2008-2013년간의 연평균지가 상승률은 신도시 개발대상지역과 가까울수록 지가상승률이 높은 것으로 나타났다. 넷째, 같은 지역이라도 지목에 따라서 지가상승률이 다르게 나타났다.
이러한 결과로 판단해 볼 때 신도시 개발에 따른 보상제외지역에 토지를 보유하고 있거나 투자하는 경우에 신도시 개발이 확정된 시점에서 시간이 경과함에 따라서 위치별, 지목별로 지가가 어떻게 변화하는지를 고려해야 할 것이다.