1. 공동주택이라 함은 여러 가구가 모여 각각 다른 생활을 할 수 있게 설계하여 지은 큰집으로서 그 종류와 범위는 주택법 시행령에 정해져 있으며 아파트, 연립주택, 다세대 주택 들이 해당된다. 여기에 집합 건물을 포함하여 건축물관리, 각종 전기, 기계설비, 시설물 운영유지, 보안, 미화, 서비스 관리 등을 별도의 인력체계로 유지하여 관리하고 있다.
이러한 우리나라 주택은 안행부 자료에 의하면 2010년도 기준 14,877천 호이고 이중 공동주택은 10,731천호로서 주택수의 72%를 차지하고 있으며 그 중 아파트가 8,671천호(58.3%)로서 가장 많다. 특히 빌딩은 대형화, 초고층, 지하연계 등으로 high-tech management, total security, multi services 등이 요구되며 재난 발생 시 대규모로 대량 피해가 예상된다. 특히 2014년 4월 발생한 세월호 사고이후 정부 차원에서 다양한 재난에 대비해 조직을 개편하고 사전 대응을 하기 위해 지침을 마련하고 있지만 민간차원 에서의 조직, 준비, 대응은 아직 미흡한 실정이다. 따라서 이러한 공동 주택과 건물 운영 시 현업 위주로 total mind 구축과 업무 flow를 중심으로 가능한 시스템을 통합하고 가장 효율적인 인원을 편성하여 통합관리하게 하고 상황(안전, 재난, 화재, 방범, 기타 등)이 발생 했을 때 현장을 모니터링 하며 효율적으로 지휘통제 하여 초기에 진압하거나 대피토록 하여 피해를 예방, 최소화 하는 목적과 이와 동시 사용자가 원하는 모든 서비스를 확대하고 비용은 최소화 하는데 목표를 두고 개선하는 제안에 중점을 두고자 했다.
2. 이를 위해 공동주택과 건물의 시대적 환경 변화와 더불어 의식변화(기회요인)와 위협요인을 분석해 보면 우선 기회요인은 입주민(입주자, 소유자)의 관리 비용과 관리"질"(서비스) 요구가 높아지고 있고 건축물 구조가 지능형 빌딩, 대형화, 정보화되며 정부 주도하에 유비쿼터스 개념의 지능형 홈네트워크 주택, 건물이 시공 되어져 나오고 있다. 이에 따라 이를 운영하는 인력도 part별 근무에서 시스템 위주의 관리로(통합시스템, 지능형빌딩, 군관리시스템, 전자경비 등)전환되고 있다. 반면에 부정적인 요인은 아직도 시공단계에서 업무별, 기능별로 시스템화는 되어 있지만 자기회사 제품이 아니면 유지보수나 개선이 안 되도록 프로토콜을 개방하지 않고 있다. 이를 위한 소유주(투자자)들의 시스템 적용 필요 의식이 미약 하다는 것이다.
또한 이를 운영하는 업계들도 단순 기능직, 인력경비 위주로 운영하고 있으며 업무 표준화와 교범화가 되지 않고 있다는 것이다.
3. 본 연구는 이러한 공동 주택과 건물에 대하여 사무관리, 시설관리, 보안, 미화 등의 업무시스템과 설치된 전기, 기계, 공조, 화재, 방범, 안전등의 각종 시스템과 이를 운영하는 인력운영 시스템 그리고 사용자(입주자)들의 가장 많은 요구사항이 무엇인지를 파악하여 이에 대한 법적, 현실태 및 문제점들을 분석해 보고 가장 효율적이고 비용절감이 가능한 시스템, 인력운영, 서비스 등을 개선하는데 목적을 두고 있다. 이를 위해 정부의 유비쿼터스 개념의 방침에 따른 실태를 파악하고 주택시장과 건물들의 시공되는 시스템들의 진행을 알아 본 다음 이를 운영하는 실태를 분석하여 이들에 대해 시스템, 사무실, 인력들을 통합하고 이들이 지원 가능한 새로운 서비스 개념을 창출하여 소유자가 원하는 다양하고 많은 서비스를 할 수 있도록 제안 하였다. 그리고 가장 효율적인 조직편성과 운영 방법에 의해 공동주택(건물) 일반관리비를 현실화(최소화)하고 위급한 재난 발생 시 이러한 시스템과 조직을 활용하여 어떻게 대응할 것 인가를 정리하여 제시 하였다. 따라서 이 연구를 토대로 실제 업무에 적용 했을 시 확실한 업무 효율성과 비용 절감이 예상 될 것으로 기대한다.
4. 본 연구의 범위 및 구성은 다음과 같다.
제1장은 서론으로 제1절 에서 본 연구의 목적 및 필요성을 나열하고 제2절은 연구방법 및 범위를 제시 하였다. 제2장은 본론 부분으로 공동주택의 관리체계 분석 및 개선방안을 연구 위주로 제1절에서 공동주택의 운영관리에 관한 법, 지침을 살펴보고 제2절은 공동주택의 현행체계를 분석 하였으며 제3절 에서는 정부의 유비쿼터스 도시계획에 의한 방향을 알아보고 제4절 에서는 현행 관리시스템 운영 실태를 분석하고 문제점을 제시하였으며 제5절 에서는 이에 대한 대응으로 효율적인 관리개선 방안을 제시하였다. 마지막 제3장은 결론으로 본 연구의 내용을 요약해 정리하고 결론을 내림으로서 연구 목적을 달성 하고자 정리 하였다. 본 연구를 하면서 적용한 연구 방법은 각종 법과 규정을 분석하고 정부에서의 각종 추진사업, 현장에서의 적용하고 있는 실태와 사례를 분석하여 나열 하였다. 필요한 부분은 데이터와 그림 또는 수치화 하여 표로 제시 하였다.