1997년 외환위기 이전의 부동산개발사업은 시공사, 시행사가 구분되지 않고 시공사에서 시행과 시공을 함께 하면서 기업금융을 활용하여 부동산개발 자금을 조달했다. 외환위기 이후부터 부동산개발사업은 일부 특정 택지공급 등을 제외하고 시행사와 시공사의 업무를 분리하여 사업이 진행되고 있다. 대규모 자원개발사업에서 자금조달의 한 방법이었던 프로젝트 파이낸싱이 일반 부동산개발사업에도 적용되고 있다. 부동산개발사업은 금융기관 등의 외부의 차입에 대한 의존도가 높고, 자기자금으로 부동산개발사업을 진행하기가 어렵기 때문에 프로젝트 파이낸싱은 부동산개발사업의 중요한 자금조달 방법으로 자리매김 하였다.
프로젝트 파이낸싱은 미래에 발생할 현금흐름을 대출의 상환 재원으로 자금을 조달하는 금융기법이라는 원초적 위험을 안고 있기 때문에 높은 위험이 상존하는 개발 프로젝트에서 장래수익에 대한 투자는 많은 문제점과 이에 따른 부작용이 발생하고 있는 실정이다.
국내의 저축은행의 부실로 촉발된 개발 성장 드라이브에 제동이 걸리면서 개발자금조달에 대한 금융기관의 구조도 많은 변화를 가져왔다. 시공사의 입장에서는 부동산개발 PF 금융을 통해 자체사업으로 부동산개발사업을 수행함으로 인해 부채비율이 증가하여, 회사(시공사) 전체의 재무구조가 악화되는 상황을 개선하는 방안들이 마련되었다.
시공사의 신용공여(지급보증)을 통한 자금조달방식의 도입, 정밀한 사업성 검토를 바탕으로 이론적 지식 강화와 각종 전문 디벨로퍼의 양성과 금융기관의 전문화가 그것이다. 특히 부동산개발금융의 도구로서 부동산개발 PF대출 이외의 대안이 필요하게 됨으로 인해 부동산투자회사(REITs)에 대한 관심이 점점 더 높아지게 되었다.
부동산개발의 활성화를 위해 다양한 제도적 접근을 시도할 수 있는 기회가 필요한 것이다.