상업용 부동산중 오피스 시장에 대한 연구와 관심은 2008년 금융위기 이후 외국 자본의 유입으로 국내 오피스시장은 많은 변화를 맞이하며 질적 성장을 하여왔다. 하지만 학계나 정부의 정책과 지원은 주로 주거용 부동산에 많은 부분을 차지하고 있는 것이 현실이다. 상업용 부동산 중 오피스빌딩에 관련 연구는 더욱 미미한 수준이고 내용 또한 거시경제와 실물경기와의 연관성에 관련된 연구들이 다수를 차지하고 있다. 이에 본 연구에서는 상업용 부동산에 속한 오피스 빌딩의 공실률 변화를 거시경제 및 실물경기 상황과 교통체계 변화에 따른 물리적 변화가 오피스 빌딩 공실률의 변화를 고찰 하였다. 연구 대상으로는 새로운 교통체계로 2011년 10월 개통한 신분당선(DX LINE)이며 새로운 고속철도운행이 해당지역인 강남권(GBD)과 분당권(BBD)에 속한 오피스 빌딩의 공실률 변화를 통해 "빨대효과" 의 의미를 고찰하고. 해당지역에 속한 오피스 빌딩 중 프라임빌딩을 중심으로 메이트플러스, 젠스타의 시계열 자료중 2006년부터 2015년4월 까지 월별 데이터를 시계열 회귀분석을 통해 거시경제변수와 실물변수들과의 관계를 분석하고 상호 간의 인과관계를 고찰 하였다. 분석결과 신분당선(DX LINE) 개통 전 보다 개통 후 서울 전 지역에서 강남권의 공실률이 타 지역(CBD, YBD)에 비해 높게 나타났으며. 강남권과 분당권의 공실률 비교에서는 분당권 공실률이 강남권 공실률에 비해 정(+)의 부호를 나타나 유의미한 결과를 도출 하였다. 연구 결과 새로운 교통체계의 등장은 접근성의 향상으로 해당지역 주거용 부동산외 상업용 부동산에 속한 오피스 시장에도 "빨대효과" 의 영향을 주는 것으로 해석할 수 있다. 본 연구를 통해 향후 유사한 운행 시스템을 계획 중인 SRT, GTX와 같은 사업 지역 상업용 부동산 변화를 예측할 수 있는 참고 자료로 활용할 수 있을 것으로 본다.