표제지
목차
제1장 서론 9
1.1. 연구의 배경 및 목적 9
1.2. 사업성 평가요소의 문제점 11
1.3. 연구의 범위 및 방법 13
1.4. 용어의 정의 14
제2장 지식산업센터 개발사업에 관한 이론적 고찰 15
2.1. 지식산업센터 제도 15
1) 지식산업센터의 배경 15
2) 지식산업센터의 정의 및 역할 16
3) 지식산업센터 개발 현황- 해외 18
4) 지식산업센터 개발 현황- 대한민국 서울 21
2.2. 부동산 개발사업의 분양제도 23
1) 분양제도에 대한 이해 23
2) 선분양제도의 구조 23
3) 후분양제도의 구조 24
4) 분양제도별 비교 25
2.3. 부동산 개발사업의 금융구조 28
1) 부동산 개발금융의 변화 28
2) 부동산 개발사업의 다양한 자금조달 방안 29
2.4. 사업성 평가방식에 대한 실무적 고찰 34
1) 사업성 평가의 정의 34
2) 사업성 평가제도의 국가별 비교 34
3) 부동산개발 사업 평가기준에 대한 이해 37
제3장 지식산업센터 사업성 평가방식의 분석 39
3.1. 현행 평가방식의 핵심 요소 분석 39
1) 사업성 평가보고서 상 한계 정의 39
2) 사업의 개요 40
3) 시공사 분석 41
4) 자금조달 41
5) 사업환경 분석 43
6) 핵심결론: 수지분석 57
3.2. 현행 평가방식의 문제점 63
1) 사업성 평가를 위한 고려 요인 63
2) 현행 평가방식에서 간과되는 요소 66
제4장 현행 평가방식에 대한 개선안 도출 68
4.1. 이해관계자(Stakeholders) 68
4.2. 내부수익률(IRR, Internal Rate of Returns) 71
제5장 개선안에 대한 검증 73
1) 사업 자체의 Cash Flow 73
2) 토지소유자 75
3) Project Manager 75
4) 시공사 77
5) 재무적 투자자 77
제6장 결론 80
6.1. 연구 요약 80
6.2. 향후 연구과제 83
참고문헌 84
초록 85
Abstract 87
[표 1] 용어의 정의 14
[표 2] 지식산업센터 입주가능업체 16
[표 3] 지식산업센터의 금융지원 및 세제혜택 17
[표 4] 싱가포르 빌딩 개발의 조합 18
[표 5] 싱가포르 지식산업센터 지원제도 19
[표 6] 일본 공장아파트의 유형 20
[표 7] 지식산업센터 권역별 구분 21
[표 8] 서울지역 지식산업센터 지역별 공급현황 22
[표 9] 선분양제도의 구조 및 역할 24
[표 10] 후분양제도의 구조 및 역할 25
[표 11] 분양제도별 비교분석 26
[표 12] 부동산 개발사업 평가기준 38
[표 13] 사업비용 예시 42
[표 14] PF 금융조건 예시 43
[표 15] 입지 주변 산업분류별 공장등록 현황 52
[표 16] 지식산업센터 입주가능업체 53
[표 17] 자금수지 분석 항목 예시 62
[표 18] 수익요인 64
[표 19] 비용요인 65
[표 20] 이해관계자요인 66
[표 21] 재무적투자자의 분류 70
[표 22] H지식산업센터 Cash Flow 74
[표 23] Project Manager 내부수익률 산정 76
[표 24] 재무적투자자 내부수익률 산정 78
[표 25] CB방식 재무적투자자 내부수익률 산정 79
[그림 1] 사업지 광역입지도 예시 44
[그림 2] 사업지 협역입지도 예시 45
[그림 3] 사업지 주변 교통노선도 예시 45
[그림 4] 경기종합지수 추이 46
[그림 5] 제조업현황 BSI추이 47
[그림 6] ESI추이 47
[그림 7] 벤처기업 증가추이 48
[그림 8] 입지주변 인구 및 세대 구성비 추이 49
[그림 9] 입지주변 지하철역사 1일 승하차 인구 추이 49
[그림 10] 서울시 지식산업센터 밀집지역 사업체 수 추이 50
[그림 11] 서울시 지식산업센터 밀집지역 종사자 수 추이 50
[그림 12] 서울시 지식산업센터 밀집지역 사업체 및 종사자 수 증가율 51
[그림 13] 서울시 지식산업센터 권역별 공급현황 54
[그림 14] 서울시 지식산업센터 공급 추이 55
[그림 15] 서울시 지식산업센터 분양가(3.3㎡당) 추이 55
[그림 16] 서울시 지식산업센터 매매가(3.3㎡당) 추이 56
[그림 17] 서울시 지식산업센터 임대료(3.3㎡당) 추이 56
[그림 18] 비교대상 입지도 예시 59
[그림 19] 분양대금 유입추이 분석 예시 61