우리나라에서 화폐 유동성이 가장 많이 집중되는 시장은 단연코 부동산 시장이라고 할 수 있다. 부동산 시장은 일단 채권이나 여타 금융시장이 다소 발달되지 않은 우리나라에서 가장 많은 화폐 유동성이 집중되면서 부동산 시장의 거품(bubble)을 쉽게 형성하는 분야라고 할 수 있는데, 이로 인해 우리 정부에서는 다양한 정책 등을 도입하여 부동산 시장에 대한 규제와 활성화 정책을 실시해 왔던 것이다.
부동산 시장에 대한 정부의 관심이 높은 이유는 부동산 시장이야말로 통화량이 가장 많이 집중되고 있고, 특히 서민들도 주택담보대출과 같은 대출 상품을 통해 소득 대비 막대한 자산을 빌려와서 주택 시장에 투자하고 있기 때문에 부동산 시장에서 거품이 더욱 빠르게 형성되고 있기 때문이다.
특별히 문재인 정부에서는 부동산 시장에서 형성되는 버블과 가계 경제가 막대한 대출을 통해 부동산 시장에 투자하는, 이른바 '투기 현상'을 지양하고, 가계부채의 증가 속도를 완화시키고자 다양한 부동산 규제 정책을 도입하였다. 여기에는 LTV, DTI 등과 같은 대출 규제 정책을 포함하여 분양가 상한제 정책, 임대료 상한제 정책과 같이 서민 금융 시장을 안정시키고 부동산 시장의 버블을 완화시키고자 노력하였다. 따라서 본 연구에서는 분양가 상한제 정책에 대한 실효성과 서민 금융 안정에 대한 연구를 진행하였다.
본 논문의 연구결과는 다음과 같다.
첫째, 고소득자가 아닌 서민들은 정부의 정책에 단기적으로 민감하게 반응하며, 이는 부동산 시장이 유일한 안전 금융 자산으로 인식되게 만드는 주된 유인이 된다.
둘째, 서민 금융시장의 지표는 가계부채이며, 분양가 상한제 정책을 도입한다고 하더라도 가계부채 비중에는 큰 변화가 없다.
셋째, 서민 금융시장은 정부의 부동산 정책에 민감하게 반응하게 되며, 이는 최적 정책의 동태적 비일관성에 따라 현재 긍정적인 기대효과를 초래할 것이라고 보는 분양가 상한제 정책이 오히려 시장 내부의 불확실성만 가중화시킬 수도 있다.
넷째, 따라서 정부의 정책은 장기적인 관점에서 실효성을 분석하여 신중하게 실행하는 것이 필요하다.
이러한 연구결과는 결국 부동산 시장에 대한 정부의 규제 정책을 도입하였을 때 단기적으로 부동산 시장에 집중되는 유동성을 억제할 수는 있다고 하더라도, 장기적으로는 서민들이 제1 금융권과 같이 낮은 이자율을 통해 유동성을 확보하여 자본 수익을 얻지 못하여 오히려 정부에서 해결하고자 하는 소득 양극화 현상 등을 원만하게 해결하기 어려워진다는 점을 시사한다. 따라서 본 연구를 통한 제언은 우리나라와 같이 채권 등의 자본 시장이 발달하지 못한 경제의 경우, 부동산 시장에 대한 정부의 다양한 규제 정책이 오히려 경기 전체의 순환과 활성화를 저해할 수 있다는 것이다.