우리나라 임대주택법 제1조 목적에 "임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대 사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다." 라고 명시되어 있다.
정부는 이에 국민의 주거생활 안정을 위한 다양한 주택 정책을 펼쳐왔다. 1990년부터 입주자 등에 우선적으로 분양 전환하는 공공임대주택을 본격적으로 공급하여 무주택세대의 주거 안정 및 자가 소유를 촉진하여 왔다. 그러나 5년 또는 10년의 임대의무기간을 갖는 공공임대주택 중 5년의 임대주택의 분양 전환은 의무 기간이 짧아 저소득층인 임차인들의 주거 안정에 한계가 있다는 지적이 있었다. 그런데도 5년의 임대 의무의 공공임대주택은 지속해서 공급되어 왔고, 많은 공공임대주택이 분양 전환 되어왔다.
공공임대주택의 우선 분양 전환제도는 공공임대주택의 입주한 임차인의 안정된 주거권을 유지한다는 입법목적을 가졌으면서도 임대주택법의 불명확성으로 인해 많은 분쟁과 소송의 원인이 되고 있다.
본 연구에서는 공공임대주택의 우선분양 전환권을 갖는 임차인의 자격요건에 대해 공공임대주택 관련 법률상의 지위에 대해 알아보고자 한다. 우선 분양 전환 시 적용되는 우선 분양권을 취득할 수 있는 임차인의 자격요건이 구체적으로 명시되어야 한다. 우선분양 전환권 취득에 필요한 임차인의 자격요건을 판별하는 과정에서 많은 분쟁이 일어나고 있다. 이를 판별하고 진행해야 하는 해당 법률에 전문성을 가진 전문가의 판별이 아닌 주택 사업자가 직접 판별 과정을 진행하고 있어, 분양 전환 대상의 자격 적부 판별에 민원이 많이 발생하고 있다.
민원의 요인을 크게 나누면 첫째, 입주 형태에 따른 판별 문제 중 가장 큰 문제는 선착순 입주에 관한 것인데 이는 최초 임대차 계약서를 작성한 세대가 해당 임대주택에 대한 임대차 계약 해지 후 선착순의 방식으로 계약하지 않고 입주한 세대들에 대해 임차인 본인들이 주장하는 선착순 세대로 인정 여부에 따라 주택 소유에 대한 문제가 발생하게 되고, 둘째 임대주택에 거주하고 있는 기간에 임차권의 양도로 발생하는 임차인의 명의변경 또는 양도와 실거주, 주택 소유의 문제로 나눌 수 있다. 우선 분양 전환 시에 실무에서 발생하는 여러 문제는 해당 지방자치단체의 업무 진행의 마비와 민원 해결에 대한 부담감을 안겨주고 있다. 이는 역으로 주택 사업자에게 부담을 지우는 문제로 발생한다. 이러한 문제는 법적 분쟁으로 이어지고 있다. 이러한 갈등을 해결하기 위해 공공임대주택과 관련된 법 규정이 명확하며 구체적인 지침으로 보완되어야 할 필요가 있다.
공공임대주택의 공급은 길고도 복잡한 과정을 거쳐야 한다. 적용되는 법령 또한 임대주택법뿐만 아니라 주택법, 주택 공급에 관한 규칙 등 다양한 법령이 종합적으로 작용한다. 무주택자로서 임차인의 자격에 관하여 법령은 시대상을 반영하여 구체적이고 명확한 지침은 여러 법령을 통하여 수정되고 보완되어야 분양 전환이라는 제도를 통해 무주택 서민의 주거 안정이라는 문제를 해결하고자 하는 국가정책의 목적에 부합될 것이다.