최근 주택을 비롯한 자산 가격의 상승폭이 커짐에 따라 아파트의 대체재로 오피스텔에 대한 수요가 증가하고 있다. 오피스텔은 1억 내외의 소액으로 투자가 가능한데다 청약통장이 필요 없고 청약가점제와 같이 까다로운 규제도 해당되지 않기 때문에 비교적 진입장벽이 쉽다는 것이 구매자들의 높은 선호를 받는 이유이다.
그 중에서도 도심 지역 내 대학교 인근 오피스텔은 풍부한 대학생 배후 수요를 기반으로 안정적인 수익을 기대할 수 있어 인기가 높다. 오피스텔은 대학생들의 기숙사 대체 주거지로서 기숙사의 대체재로 오피스텔이나 도시형 생활주택을 선호하는 경향이 있다. 작은 소형 평수로 1인 가구 거주가 가능하고 여러 제한이 있는 기숙사와는 달리 자율적인 주거 공간으로 기숙사 수용 여부를 떠나 대학 청춘들의 주거지로 높은 선호를 받고 있다.
위와 같은 현실을 고려하여 대학가가 밀집한 도심 지역 내 서대문구, 마포구, 동대문구를 중심으로 원룸형 오피스텔 매매가격에 영향을 미치는 요인들을 찾아보고, 대학가 원룸 또는 대학생의 주거 시설 선호도 요인이 임대료에 영향을 미치는지 확인해본다면 의미가 있을 것이다.
따라서 본 연구는 실거래 자료, 부동산종합증명서 등을 통해서 구축된 데이터를 기준으로 대학가 원룸형 오피스텔 매매 가격 결정에 어떠한 요인들이 영향을 미치는지와 그 요인들과의 관계를 분석하고자 한다. 분석을 위해 2019년 6월 30일부터 2022년 6월 30일까지 부동산거래관리시스템(RTMS)의 서대문구, 마포구, 동대문구 거래내역 중 563건의 매매사례를 표본으로 하여 실거래 자료, 부동산종합증명서를 통하여 개별주택 특성자료를 획득하였으며 네이버·다음의 포털사이트가 제공하는 로드 뷰 및 항공사진 서비스를 이용하여 입지, 토지, 주택특성을 가지고 토지면적당 실거래가격을 종속변수로 하는 헤도닉가격모형을 통해 실증분석을 실시하였다.
분석 결과를 보면, 지하철역과의 거리>2020년 거래여부>아파트 세대 비율 순으로 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다음으로는 노후도, 전용률, 2021년 거래 여부 순으로 이어졌다. 특성별 변수로 살펴보면 건물 특성에서는 관리비와 노후도(건축경과 년수)가 낮을수록 복층이 포함되었을 경우 그리고 전용률이 높을 경우에 그렇지 않은 경우에 비해 매매가격이 높은 것으로 나타났다. 접근성 측면에서는 지하철과의 거리가 반경 500m이내인 경우, 백화점과의 거리가 반경 500m이내인 경우가 매매가격에 유의한 영향을 끼쳤으며, 대학까지의 이격거리는 유의한 값으로 분석되지 않았다. 이는 서울 도심지 내 소재한 오피스텔을 대상으로 조사 및 분석한 결과에 따른 영향으로 보인다. 서울 도심지에 소재한 대학가의 경우 대학의 존재 유무보다는 도심지 내 편의시설 및 산업에 대한 수요가 더 크게 작용 했을 것으로 사료된다. 지역 특성에서는 아파트 세대 비율, 산업종사자 밀도, 세대당 인구수가 유의한 값으로 나타났다. 아파트 세대 비율이 높을수록 음(-)의 영향을 나타냈으며, 산업종사자 밀도가 높을수록, 세대당 인구수가 낮을수록 매매가격이 높은 것으로 나타났다.
이러한 결과 값에 경제성, 편의성, 투자성 3가지 측면에서 각각의 가설을 세워 본 연구 결과의 유의함을 검증하고자 하였다. 첫 번째 가설은 '공용 관리비가 낮은 오피스텔이 높은 오피스텔보다 주거 선호도가 높을 것이다.' 으로 유의한 가설로 검증되었다. 두 번째 가설은 '대학과의 이격거리, 백화점과의 거리, 지하철역과의 거리가 보다 높은 주거 선호를 나타낼 것이다.'으로 백화점과 지하철역과의 거리는 유의한 값으로 검증되었지만 대학과의 이격거리는 유의하지 않음으로 나타났다. 세 번째 가설은 '주거지역 여부(용도지역지구), 인근 대학별 기숙사 수용률은 오피스텔 매매 가격에 영향을 끼칠 것이다.' 으로 모두 유의하지 않음으로 나타났다.
이러한 결과 값을 종합 분석해본 결과, 오피스텔 매매가격 결정요인은 이전 선행연구들이 분석한 것과 같이 지하철 등의 대중교통으로의 접근성과 백화점 등과의 접근성과 관련된 요인이 중요하며, 건물의 노후화와 전용률 그리고 관리비의 영향을 받는다는 것을 확인할 수 있었다.
본 연구는 단순 문헌조사를 통해 알아낸 공시가격을 종속변수로 사용하기 때문에 실제 시장 가격을 반영하지 못하는 한계를 보완하기 위하여 부동산거래관리시스템 (RTMS)에서 직접 발췌한 실거래로 등록된 오피스텔의 전용면적당 가격을 종속변수로 한다. 이에 원룸형 오피스텔에 영향을 미칠 수 있는 요인인 입지특성, 토지특성, 주택특성 및 2019년을 기준시점으로 2020년, 2021년 그리고 2022년 거래여부를 더미 처리하여 독립변수로 설정하여 다중회귀분석을 활용했다는 것에 의의가 있다.
다만 연구의 공간적 범위가 서울 도심지 서대문구, 동대문구, 마포구로 한정되어 있으며, 시간적 범위가 3년으로 짧다는 점이 본 연구의 한계로 존재한다. 또한, 대학가이지만 도심지에 위치함으로써 대학의 영향보다는 도심지의 편의시설 영향을 받아 매매가격 분석 결과에 영향을 끼쳤다는 점이 아쉬움이 남는다. 차후에는 이러한 한계들을 보완하여 보다 대학가 원룸형 오피스텔에 대한 더 실질적이며 정교한 가격결정요인 모형이 개발되기를 바란다.