아파트 매매시장 관망세가 경매시장에도 영향을 미치는 가운데, 특히 청약을 통한 아파트 입주의 어려움으로 경매시장에 대한 수요자들의 관심이 늘고 있다. 또한, 정부의 부동산 규제 정책인 조정대상지역 지정이 경매시장에도 영향을 미치는 것으로 판단되어 이에 대한 규명이 필요하다.
본 논문은 아파트 낙찰가격에 영향을 미치는 요인에 대한 연구로 경매 특성, 물리적 특성, 입지 특성, 경제적 특성으로 구분하여 영향 및 그 정도를 조사 분석하였다. 또한 부산시 전역과 함께 기존 조정대상지역, 기타 지역으로 나누어 비교 분석하였다. 실증분석을 위한 자료는 법원경매 시스템 신고자료 중 2021년 1월에서 2021년 6월까지 부산시 낙찰 거래 완료된 아파트를 조사하여 구축하였다. 총 323건의 자료를 대상으로 하여 아파트가 거래된 지역별로 나누어 실증분석을 진행하였다.
실증분석 방법으로 헤도닉 가격모형을 바탕으로 SPSS 26.0을 활용하여 다중회귀분석을 실시하였다. 종속 변수는 낙찰가에 자연로그(ln)을 적용하여 사용하였고, 설명변수는 특성별로 구분하여 사용하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다.
첫째, 경매 특성이 낙찰가에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 나타났다. 경매 특성의 모든 변수인 유찰 횟수, 대항력, 응찰자 수는 부산시 전역과 기타 지역의 낙찰가에 모두 유의미한 영향을 미쳤으며 유찰 횟수 및 대항력은 기존 조정대상지역에 유의미한 영향을 미쳤다. 반면 물리적 특성과 입지 특성의 변수는 부분적으로 유의미한 영향이 있었다. 이를 통해 네 가지 설명변수 중 경매 특성이 낙찰가에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 밝혀졌다.
둘째, 경매 낙찰가에 영향을 미치는 요인은 낙찰건의 특징에 따라 다양한 영향력을 가지는 것으로 나타났다. 예를 들어 분양면적은 기존 조정대상지역에는 부(-)의 영향을 미쳤지만 기타 지역에는 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 낙찰건의 특성에 따라 차이점을 보이며 낙찰건에 대한 구체적이고 상세한 자료의 필요성을 보여준다.
셋째, 기존 조정대상지역은 상대적으로 높은 응찰자 수와, 낮은 유찰 횟수, 높은 낙찰가를 보이는데 이는 정부의 부동산 규제는 경매시장과도 연관이 있음을 보여준다. 또한 정부의 부동산 정책은 매매시장에 대한 간섭으로 이해할 때 매매시장과 경매시장의 높은 관련성을 실증적으로 보여준다.
본 연구는 부산시 아파트 경매 낙찰가격에 미치는 영향 요인과 그 정도를 기존 조정대상지역과 기타 지역으로 구분하여 살펴 보았다. 이러한 연구 결과는 실무적으로 경매 입찰자들에게 유용한 지표로 활용될 수 있다. 또한 향후 부동산 및 경매 연구 분야에 기초적인 틀을 제시하며 부동산 경매 연구 확장에 이바지할 것으로 여겨진다.