기성시가지 내 노후된 건축물, 주거환경 등을 개선하기 위해 1990년대 후반부터 도시정비사업이 시행되어왔다. 정비사업에 따른 개발 밀도, 수용인구 등이 증가함에 따라 공공은 도시기반시설 설치 및 개발이익 환수 등의 이유로 사업시행자에게 제도적으로 공공기여를 유도하고 있다. 공공기여는 도시계획에서 공공을 위한 계획이란 의미로 해석된다. 그러나 그 기준과 규정이 모호하다는 의견이 일부 존재한다.
정비사업의 공공기여는 2000년 토지기부채납이 도입되어, 대부분 공원 또는 도로의 형태로 제공되었고 이에 대한 실효성에 대한 논의가 제기되었다. 이를 개선하고자 2011년 건축물 기부채납, 2013년 현금기부채납, 2021년 공공임대주택 등 지속적으로 그 유형이 다양화되었다. 이처럼 공공기여 방식은 점차 다양화되어 가고 있으나, 그 실효성과 합리적인 적용에 대해서는 지속적인 논의가 계속되고 있다.
공공기여 방식 및 적합성에 대한 꾸준한 논의를 바탕으로 관련 법 및 제도가 변경되고 공공기여 방식도 다양화되었다. 이에 실제 정비 계획에서도 이를 충분히 반영하고 있는지, 어떠한 조건에서 어떠한 공공기여 방식이 활용되고 있는지 등을 다각도로 비교분석하고 그 적정성에 대하여 검토하는 것이 연구의 목적이다.
기존의 연구에서는 단일시점 또는 일부 대상지에 한정하여 기부채납 기준의 적정성에 대해서 주로 분석하였다. 본 연구는 10년간 고시된 재건축구역을 대상으로 공공기여 유형에 따른 트랜드를 분석하였다는 점에서 차별성을 가진다. 실제 대상지의 공공기여의 변화를 시계열적으로 사례분석하여 정비계획에서 공공기여를 적용하는 방식과 그 내용에 대해 세부적으로 분석하고자 한다.
본 연구의 범위는 2012년부터 2022년까지 10년간의 최초 지정고시된 서울시 재건축구역 51개를 대상으로 하였다. 사례분석을 위해 둔촌주공아파트 재건축구역, 신반포21차아파트 재건축구역의 계획내용을 시계열적으로 분석하였다.
10년간 고시된 재건축구역을 대상으로 공공기여 특성을 비교분석 해본 결과 제도적 변화에 따라 공공기여 방식도 함께 변화되고 있는 것으로 파악하였다. 대상지 규모에 따라, 용도지역변경여부에 따라서 그 특성에도 차이가 있음을 확인하였다. 이는 다양한 공공기여수단을 제공하여 관리하는 것이 중요함을 의미한다.
사례분석 결과 대규모 대상지인 둔촌주공아파트의 경우 다양한 공공기여방식을 모색하였다는 특징을 가진다. 소규모 대상지인 신반포 21차의 경우 다양한 기부채납보다는 현금기부채납을 함으로서 사업에 효율적인 공공기여 방안이 고려함을 확인하였다.
공공기여 방식에 따라 공공과 민간의 입장이 서로 다를 수 밖에 없고, 이를 잘 조율해야할 필요가 있다고 판단된다. 기부채납 받은 토지나 건물은 영구적으로 존재할 수 있다는 장점을 가짐과 동시에 이를 활용하는 범위는 제한적일 수 있다. 현금의 경우 활용범위는 다양하지만 사용처나 증빙의 기준이 모호하여 오히려 처분이 어려운 경우도 발생할 수 있을 것이라 판단된다.
본 연구는 10년간의 최초고시를 기준으로 하여, 최대한 일반화를 하고자 노력하였다는데 그 의미가 있다. 그러나 최초고시 이후 대상지별 정비계획의 변경이 지속적으로 발생하고 있는 내용을 상세히 검토하지 못하였다는 한계점을 가진다.