우리나라의 주택시장이 침체됨에 따라 주택가격 및 전세가격이 큰 폭으로 하락하였고, 금리 상승에 따라 매수심리가 위축되어 거래량 또한 감소하였다. 주택 미분양 물량 또한 증가하고 있으며 수도권의 주택 시장 소비심리지수는 하강국면을 유지하고 있다. 이처럼 주택시장의 장기적인 침체가 우려되고 있는 가운데, 인구 및 가구구조 또한 급속히 변화하고 있다. 2021년 인구주택총조사 결과에 따르면 총 인구는 전년 대비 감소했으나, 총 가구수는 전년 대비 증가하는 것으로 나타나 가구분화가 가속화되고 있음을 보여준다.
본 연구는 주택시장의 방향을 가늠하기 위하여 수도권 주택시장의 현황을 파악한 후 주택수요에 영향을 미치는 요인인 인구 및 가구에 대해 검토하여 향후 주택의 수요를 추정하고자 한다. 이를 위해 2010년 데이터를 이용하여 수정된 M-W 모형, 비선형 M-W 모형, 가구기반 M-W 모형의 사후검증을 통해 현재 상황에 가장 적합한 모형을 도출하였다. 2010년의 주거실태조사를 기반으로 2021년의 주택수요를 추정한 결과, 실제 2021년의 주택면적과 가장 근접한 추정치를 가진 모형은 가구기반 M-W 모형으로 나타난다.
이러한 방향으로 2030년까지의 주택수요증가율을 추정한 결과, 실질소득 증가율과 주거비용 증가율의 변화에 따라 주택수요 증가율은 점차 감소할 것으로 나타났다. 주택수요는 주거비용보다는 소득의 변화에 민감한 것으로 나타난다.
연구 결과, 모형수립의 효율성과 주택 수요 검증을 통한 추정치를 보면 가구기반 M-W 모형이 주택수요 예상에 가장 적절한 모형인 것으로 나타났다. 가구의 분화가 활발하게 진행되어 가구의 특성이 우세해지는 현재로서는 가구기반 M-W 모형이 주택 수요를 추정하는데 가장 적합하게 사용될 수 있을 것이다.