적정가격은 부동산 공시가격의 기준이 되는 부동산의 가치·가격개념이다. 그러나 제도가 운용된 지 30여 년이 지난 지금까지 적정가격의 개념에 대한 확고한 입장이 정리되지 않은 상태이며, 적정가격이 부동산 가격공시제도 전반에 적용되는 만큼 적정가격에 대한 일관적이지 못한 해석은 제도 운용에 많은 지장을 주고 있다. 적정가격은 최초 지가공시제도 시행 당시 공시지가를 위해 마련된 기준가격이지만, 도입 배경을 달리하는 주택가격과 비주거용 부동산가격에 그대로 적용되고 있다. 이러한 사실은 적정가격 개념 정립에 혼동을 주는 원인으로 작용한다.
적정가격은 부동산 가치추계의 기준이 되는 가치·가격이라는 점에서 시장가치와 공통점을 가지고 있으며, 부동산 시장 관측을 통해 확인되는 현상의 하나인 시가·시세와는 구분된다. 과세가치는 조세법령이 정한 바에 따라 산정된 부동산의 가격이다. 일부 세목이 과표 산정의 기초로 공시가격을 활용하고 있다고 해서 적정가격이 과세가치로 대체되는 것은 아니다.
부동산 가격공시제도가 근거한 법률의 발전 모습, 공시가격의 효력 및 법적 성질, 일반적인 감정평가와 구분되는 공시가격 평가·산정의 절차와 기준, 공시가격에 요구되는 가격 균형성, 공시가격 현실화율의 존재와 조정 가능성은 적정가격이 시장가치와 구분되는 특징이며, 적정가격 개념 재정립의 근거가 된다.
부동산 가격공시제도가 국민의 법익 보호를 위해 다양한 권리구제 장치를 마련하고 있는 점, 제도 운용 전반에서 국민의 절차적 참여를 도모하고 있다는 점 등을 고려할 때, 적정가격은 국민의 사회적 합의를 바탕으로 형성되는 가격개념이라고 할 수 있다. 시장경제체제에서 국민은 시장 참여자이자 거래 당사자인 만큼 적정가격은 부동산 시장의 움직임을 반영하여 형성된다. 적정가격은 부동산 가격에 대한 국민의 사회적 인식 여하에 따라 시세로 수렴될 여지는 있으나, 시세를 추종할 당위성이나 필요성은 인정되지 않는다. 공시가격 현실화율의 존재 자체와 현실화율 조정의 근거는 적정가격이 인위적으로 가공된 부동산 가격임을 증명한다.
적정가격은 공시가격의 다양한 활용을 존중하여 국민의 법률생활 안정, 법적 안정성 확보를 최우선 목표로 재정립되어야 한다. 또한, 부동산 가격공시제도는 국민의 재산권 보호에 궁극적인 목적을 두고 있음을 되새겨야 한다.