우리나라의 주택 공급량은 2023년 현재 포화상태에 도달하였고, 1980년대에는 주로 공급 목적으로 단순히 건설된 공동주택들은 현재에 이르러 사회적 요구 기능을 충족시키지 못하며, 노후화가 진행되고 있다. 더불어 소득 및 생활수준의 상승으로 인해 주택의 품질에 대한 사회적 요구도 증가하고 있어, 주거환경 개선을 위한 재정비의 필요성이 더욱 높아지고 있다.
2014년 말 기준으로 서울시에는 15년 이상 된 공동주택이 82만호에 이르며, 2025년에는 서울시 전체 아파트의 91.9%가 리모델링 대상으로 지정될 것으로 예상된다. 인구구조와 주택시장의 변화로 주택수요 감소시대에 도래하였으며, 철거중심의 정비사업으로는 도시재생을 도모하기 어려운 상황이다.
본 연구의 공간적 범위로는 「2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본 계획 재정비」에서 발표한 2020년 기준 서울시 공동주택 리모델링 사업 준공완료단지인 16개의 리모델링 공동주택 단지이다. 시간적 범위로는 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 통해 수집할 수 있는 2006년부터 2022년까지의 16개의 리모델링 공동주택의 매매가격을 수집하였다. 본 연구의 내용적 범위로는 리모델링사업 아파트의 실거래가격에 영향을 주는 요인을 실증 분석하였으며, 그 중 리모델링특성으로 수직증축 여부, 종전 아파트와의 용적률 차이, 종전 아파트 준공년도와의 차이 여부가 리모델링 아파트 매매가격에 미치는 영향을 알아보고자 하였다.
연구 대상인 서울시 준공완료된 16개의 리모델링사업 아파트 단지의 실거래가격은 국토교통부 실거래가시스템을 통하여 데이터를 수집하였다. 해당 실거래 가격에 소비자물가지수를 반영하였다. 독립변수 구축은 선행연구에 따라 단지특성, 세대특성, 지역특성, 시기특성, 입지특성, 리모델링 특성으로 구분하였으며, 독립변수 수집을 위해서 건축물대장과 호갱노노(hogangnono.com), 네이버 지도(map.naver.com), 국토교통부의 실거래가공개 시스템(rt.molit.go.kr) 등을 활용하였다. 본 연구는 수치화를 통해 객관하하고, 신뢰성을 높이기 위하여 다양한 통계 프로그램 중 부동산가격 통계연구에 주로 사용되는 IBM SPSS Statistics를 이용하였다.
본 연구는 다른 선행연구들과는 다른 다음과 같은 두가지의 의미가 있다. 첫 번째는 2020년 기준 서울특별시에서 준공된 리모델링 사업 아파트의 모든 매매사례를 분석했다는 점에서 의미가 있다. 두 번째는 리모델링 주택특성인 종전 아파트와의 용적률차이, 수직증축여부, 종전아파트와의 준공기간차이를 독립변수로 넣어서 가격결정요인을 연구했다는 것에 의의가 있다.
본 연구는 2020년 기준 준공된 리모델링 단지가 16개에 불과해 리모델링 준공이 단지 표본이 적다는 한계가 있다. 뿐만 아니라 연구 대상으로 선택된 단지 중에는 상대적으로 최근에 리모델링이 이루어져 거래 건수가 충분하지 않은 부분이 있으므로, 향후 거래량이 충분히 안정화된 기간을 거쳐서 적절한 표본 수를 반영하여 분석을 진행한다면 해당 연구가 더욱 깊이 있는 내용으로 수행될 것으로 기대된다. 또한 국토교통부의 실거래가 자료가 2006년 이후부터 매매사례를 수집할 수 있었어서 2006년 이전의 매매사례를 분석에 포함하지 못했다는 한계가 있다. 2006년 이전의 매매사례를 포함하여 연구를 진행한다면 더욱 정확한 정보를 얻을 수 있을 것이다. 향후에는 이번 연구를 통해서 수직증축 뿐만 아니라 세대 증가형 리모델링 사업 아파트에 대한 연구도 진행되기를 기대한다.