서울의 주거 노후도가 심각해짐에 따라 서울의 노후 주택단지의 정비사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 종전의 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업으로 6가지 유형이 있었지만, 일반 시민의 접근성을 높이고, 불필요한 분쟁을 예방하기 위해 2018년 2월 「도시 및 주거환경정비법」을 개정하면서, 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 단순화하였다. 하지만, 정비사업의 복잡한 절차와 이해관계 때문에 많은 사업장이 어려움을 겪는다. 이러한 점에서 적절한 공공의 개입이 필요해 보인다. 민간 정비사업의 단계별 영향과 이론적 연구는 다수 이루어져 왔으나, 공공이 개입한 정비사업의 영향에 대한 실증분석을 다룬 연구는 부족하여 연구대상으로 선정하였다.
본 연구는 서울시가 정비사업에 개입하는 '신속통합기획' 정책이 지정된 재개발 사업장 1곳과 일반재개발 사업장 2곳을 비교함으로써, '신속통합기획' 사업장의 영향력을 비교 분석한다. 먼저, 사업장별로 buffer를 형성하여 in-ring과 out-ring으로 나누고, 정비사업의 진행단계 중 하나인 '사업시행인가'단계를 기준으로 전/후 1년으로 나눠 이중차이분석을 통해 out-ring에 비해 in-ring의 영향 정도를 분석한다. 종속변수로는 아파트 실거래가를 이용하며, 독립변수로는 세대특성(전용면적, 층수, 난방방식), 단지특성(세대수, 경과년수, 경과년수 제곱, 브랜드), 입지특성(지하철역 거리, 초등학교 거리, 편의시설 거리), 시간 통제변수(거래년도)를 고려하였다.
분석결과 신속통합기획이 지정된 사업장에서는 정(+)의 외부효과가 나타나지만, 일반재개발 사업장에선 부(-)의 외부효과가 나타나는 것을 확인하였다. 본 연구를 통해 향후 공공재개발의 외부효과를 파악하여 가격 예측과 합리적인 공공재개발 사업에 대한 해석자료를 제공하여 서울의 공공 정비사업이 안정되고, 더 나아가 서울의 주거 노후도가 개선되기를 기대한다.