최근 전자상거래 시장이 기존의 오프라인을 보완하거나 병행하는 역할이 아닌 오프라인을 대체할 만큼 그 역량과 규모가 확대되고 있다. 온라인을 통한 음식료품 및 농축수산물 소비의 증가는 저온 물류 수요 증가로 이어지고 있으며, 전자상거래에 있어 소비자의 수요가 빠른 배송이라는 물류 서비스로 변화함에 따라 유통업체 및 전자상거래 업체의 물류부동산 확보에 대한 수요와 투자처로서 물류부동산에 대한 간접 투자의 증가로 물류부동산 공급이 지속적으로 증가하고 있다. 물류부동산 시장 성장에 비해 물류창고 매매가격 결정요인에 대한 실증 연구는 부족한 실정이다.
본 연구에서는 수도권에 위치한 물류부동산을 대상으로 2019년부터 2022년까지 거래된 총 160건의 거래 사례에 대해 실증 분석한다. 입지적, 물리적, 시설적, 시간적, 경제적 요인 총 5가지로 분류하여 물류부동산 매매가격에 영향을 미치는 요인을 분석한다.
헤도닉 가격결정모형을 통한 다중회귀분석을 하기에 앞서, GIS 네트워크 분석을 활용하여 입지적 요인들을 산출한다. 그다음 헤도닉 가격결정모형을 활용하여 수도권 전체, 동남권역, 그 외 권역의 물류부동산 매매가격에 영향을 미치는 요인을 비교 분석한다.
분석 결과, 수도권 전체와 동남부 외 권역에서 IC와의 거리가 물류부동산 매매가격에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며 대지면적, 층수, 계획관리지역, 냉동·냉장 시설 여부, 시간적 요인, 공시지가가 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타난다. 반면, 동남권역에서는 인구 중심점과의 거리, 경과 연수가 음(-)의 영향을 나타낸다. 권역별 인구 밀도가 높은 지점과 물류부동산의 거리가 멀수록 물류부동산의 매매가격이 낮아진다는 것을 의미하며, 라스트마일 개념에서의 중요 변수인 거리가 매매가격에 영향을 미친다는 것을 보여준다. 권역별 인구밀도가 높은 지역에서 물류부동산이 소비자에 가깝게 위치하고 있어 높은 가격으로 거래된다는 것으로 권역별 인구밀도가 높은 곳까지의 거리가 멀수록 라스트마일 배송 비용 및 시간이 증가한다는 것을 의미한다.