부동산 시장은 국가 경제에서 중요한 역할을 수행하며, 이 중에서도 주택시장은 국가 경제의 핵심적인 하부구조의 역할을 한다. 주택은 시민의 가계 자산에서 상당한 비중을 차지하고, 부동산 시장의 변화는 국가 경제와 시민의 경제적 안정성에 큰 영향을 미친다. 이러한 맥락에서 주택가격의 변동성은 개인의 가계 자산과 국가 경제에 중대한 영향을 미칠 수 있는 중요한 지표이다. 주택시장에서 발생하는 주택가격 변동성은 건설 산업, 부동산 시장, 그리고 가계 지출과 같은 다양한 경제적 세부 요소들에 영향을 미치며, 이는 국가 경제에 큰 영향을 줄 수 있다. 높은 주택가격 변동성은 시민들에게 불확실성과 위험을 증가시키고 의사결정을 어렵게 만들 수 있다. 개인과 가족의 자산은 삶의 질과 밀접한 관련이 있으므로, 정부는 주택시장의 안정을 위해 공동주택 개발 공급정책을 적극적으로 활용하고 있다. 한국에서는 도시화와 인구 밀도의 증가 등으로 공동주택에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있으며, 이러한 공동주택의 개발과 분양은 지역 주택시장에 큰 영향을 미친다. 공동주택의 개발은 주변 주택가격에 영향을 주는 것뿐만 아니라, 주변 환경에도 다양한 효과를 미칠 수 있다.
본 연구는 공동주택 개발에 따른 주변 주택가격의 시계열적 가격 변동성을 유형화하고, 이러한 변동성의 변화요인을 분석하는 것을 목표로 한다. 이를 통해 주택시장의 안정화와 주택 공급 정책의 효과를 미시적 관점에서 이해하고자 하며, 이러한 이해는 정부와 이해관계자들이 시장 안정을 위한 정보에 근거한 결정을 내리는 데 필요한 기초 자료로 활용될 수 있다. 더 나아가, 이 연구는 주택시장의 변동성에 대한 미시적 분석을 통해 주택시장에 대한 깊은 이해를 제공하고, 이는 국가 경제에 대한 전반적인 이해를 확장하는 데 기여할 것이다.
이를 위해, DTW 시계열 군집 분석을 통해 공동주택 개발에 따른 주변 주택가격의 시계열적 가격 변동성을 유형화를 수행하였다. DTW 시계열 군집 분석 결과, 세 가지 주요 군집 유형을 확인하였다. CLUSTER 1은 공동주택 개발 초기에 주택가격의 변동성이 높아지는 현상을 보여주며, 이는 급격한 가격 상승과 평균 가격을 상승시키는 외부효과를 나타낸다. CLUSTER 2는 초기에 급격한 가격 하락 후 상승을 나타내는데, 이는 평균 가격 하락의 외부효과를 반영한다. 반면에 CLUSTER 3은 일시적인 하락 후 지속적인 상승을 보여주며, 이는 변동성이 없고 안정적인 가격 형성을 나타낸다. 이러한 결과들은 공동주택 개발이 부동산 시장에 미치는 영향이 다양하며, 이러한 영향을 이해하고 대응하기 위해서는 공동주택 개발이 가지는 다양한 효과들을 면밀히 고려해야 함을 시사한다.
시계열 군집 분석을 통해 도출된 유형에 따라, 가격 변동성은 가격상승 외부효과, 가격 하락 외부효과, 그리고 안정적 외부효과로 분류되었다. 이 연구는 안정적 외부효과를 기준으로 하여 다항로지스틱 회귀분석을 수행함으로써, 공동주택 개발이 주변 주택가격의 변화에 미치는 변화요인을 파악하였다. 분석 결과, 가격 상승 외부효과는 필지 특성과 주변 환경 특성이 주요 변화요인으로 도출되었다. 지역 특성(행정동)은 주택 보급률 변수만 유의미한 결과를 나타냈다. 반면, 가격 하락 외부효과는 가격 상승 외부효과에 비해 유의미한 변수가 다소 적지만, 필지 특성과 주변 환경 특성이 주요 변화요인으로 나타났다. 특히, 지역 특성(행정동)은 가격 상승 외부효과보다 더 중요하게 작용하였다. 이러한 결과들은 공동주택 개발이 주변 주택가격에 미치는 영향이 다양한 요소에 의해 결정되며, 변동성에 따라 변화요인이 다르게 작용함을 보여준다.
연구 결과에 따른 결론은 다음과 같다. 첫째, 미시적인 관점에서 공동주택 개발에 따른 주변 주택가격 변동성 연구가 가능함을 확인하였다. 이는 선행연구의 한계점을 보완하여 미시적 공간 단위 빅데이터를 활용하여 연구를 진행하였다. 이를 통해 공동주택 개발에 따른 주변 주택 가격 변동성을 미시적인 공간 단위에서 살펴볼 수 있었다.
둘째, 공동주택 개발에 따른 주변 주택의 가격 변동성은 주변 주택가격 상승과 급격한 가격 변동성을 나타내는 유형이 더 많이 발생함을 확인하였다. 연구 결과, 공동주택 개발과 공급은 개발 초기 시점에 급격한 가격 변동성을 유발하고, 평균 가격을 상승시키는 영향이 더욱 강하다고 판단하였다. 따라서, 공동주택 개발에 따른 공급이 가격 안정화가 아닌 급격한 가격 변동성과 평균 가격 상승을 초래할 수 있기에, 이를 고려하여 주택 공급정책을 수립해야 함을 시사한다.
셋째, 공동주택 개발에 따른 주변 주택의 가격 변동성은 미시적 공간 단위의 변화요인이 더 중요하게 작용하였다. 변화요인 분석 결과, 지역적 특성에 비해 필지 특성과 주변 환경 특성의 변수가 유의미한 결과를 나타냈다. 특히, 연구 결과, 가격 상승 외부효과의 변화요인만 세대수는 음(-)의 영향을 나타냈으며, 주택 보급률은 모든 유형에 음(-)의 영향을 나타냈다. 따라서, 공동주택 공급의 세대수와 지역별 주택 보급률을 함께 고려함으로써, 주택시장의 수요와 공급의 균형을 고려한 맞춤형 주택 정책을 효과적으로 수립할 필요가 있다.