표제지
국문초록
목차
제1장 서론 20
제1절 연구의 배경 및 목적 20
1. 연구 배경 20
2. 연구 목적 25
제2절 연구의 범위 및 방법 27
1. 연구 범위 27
2. 연구 흐름 및 방법 28
3. 용어 정의 31
제2장 이론 고찰 및 선행연구 검토 34
제1절 용도지역의 법·제도적 고찰 34
1. 국토계획법상 용도지역제 특성 34
2. 공업지역 지정 관련 법·제도 변화 48
3. 용도지역(공업지역) 건축물 행위제한의 법·제도 변화 57
제2절 서울시 준공업지역 지정 및 산업공간 조성 정책 79
1. 서울시 준공업지역 지정 및 변화 79
2. 서울시 산업공간 조성·확보 정책 변화 88
제3절 선행연구 검토 및 연구의 차별성 93
1. 지역 특성을 고려한 용도지역제 관련 연구 93
2. 산업기능 밀집지역의 토지이용 특성·변화 연구 95
3. 산업기반 유지를 위한 도시관리 관련 연구 97
4. 연구의 차별성 100
제3장 분석의 틀과 서울시 준공업지역 도시관리 제도 특성 102
제1절 분석의 틀 102
1. 서울시 준공업지역 현황과 도시관리 제도의 특성 102
2. 준공업지역 도시관리 제도의 산업기반 유지 효과 106
제2절 서울시 준공업지역의 현황 116
1. 서울시 준공업지역의 개요 116
2. 산업 특성 120
3. 토지이용 특성 129
4. 준공업지역 내 사업체의 입주 건축물 용도 특성 151
제3절 서울시 준공업지역 도시관리 제도 특성 158
1. 서울시 준공업지역 도시관리 제도의 차별성 158
2. 산업기반 유지를 위한 도시관리 제도의 정립과정 170
3. 소결 190
제4장 준공업지역 도시관리 제도의 산업기반 유지 효과 분석 194
제1절 산업시설 확보에 따른 효과 분석 194
1. 공장부지의 특성 194
2. 공장부지의 산업시설 개발 196
3. 공장부지와 일반부지 개발용도의 산업시설 비율 비교 200
제2절 공장부지의 개발용도 특성에 따른 효과 분석 202
1. 대지면적별 개발용도 특성 202
2. 공장부지 개발용도 변화 206
3. 지역별 개발용도 특성 210
제3절 소결 237
제5장 결론 241
제1절 연구의 요약 241
제2절 정책의 시사점 245
참고문헌 250
ABSTRACT 255
〈표 1-1〉 2040 서울도시기본계획 7대 목표 24
〈표 1-2〉 준공업지역 현황 및 제도 효과분석 시 활용 데이터 종류 30
〈표 1-3〉 법·제도별 이적지 용어 사용 33
〈표 2-1〉 용도지역 세분과 지정목적 및 건축제한 방식 41
〈표 2-2〉 국토계획법 시행령상 공업지역 종류별 건축 제한 42
〈표 2-3〉 서울시 도시계획조례상 준공업지역·일반상업지역·준주거지역의 건축제한 비교 44
〈표 2-4〉 국토계획법·시행령·서울도시계획조례상 용도지역별 건폐율·용적률 46
〈표 2-5〉 용도지역(공업지역) 지정 및 세분화 관련 법·제도 및 규정 변화 49
〈표 2-6〉 용도지역 지정·세분화 변화 과정 51
〈표 2-7〉 1994년 수도권정비계획법 개정 이후 수도권정비계획의 공업지역 관리방향 54
〈표 2-8〉 서울시 상위계획의 준공업지역 관리방향의 변화 55
〈표 2-9〉 공업지역 내에서의 건축물 용도 제한 관련 법·제도 및 규정의 변화 63
〈표 2-10〉 서울시 도시계획조례 준공업지역의 건축제한 변화 67
〈표 2-11〉 공업지역 건폐율 관련 법령·조례 및 규정의 변화 70
〈표 2-12〉 공업지역 용적률 변화 73
〈표 2-13〉 공업지역 용적률 관련 법령·조례 및 규정의 변화 73
〈표 2-14〉 용도지역별 대지면적 최소한도 변화 비교 77
〈표 2-15〉 공업지역 대지면적 관련 법령·조례 및 규정의 변화 77
〈표 2-16〉 용도지역별 지정 면적 추이 83
〈표 2-17〉 준공업지역 자치구 면적 추이 84
〈표 2-18〉 준공업지역 변경 고시 84
〈표 2-19〉 2010년대 전반 산업거점 육성 정책 91
〈표 3-1〉 준공업지역 현황의 분석 내용 및 방법 104
〈표 3-2〉 준공업지역 공장부지 관리제도에 따른 산업기반 유지 효과 분석의 틀 108
〈표 3-3〉 공장부지 도출을 위한 기준과 방법 109
〈표 3-4〉 개발용도 구분 기준 111
〈표 3-5〉 법·제도별 공장 및 산업시설 범위 112
〈표 3-6〉 건축물 용도의 개발용도 분류 113
〈표 3-7〉 산업입지법(제7의2조 관련) 산업시설의 건축물 용도 114
〈표 3-8〉 대지면적 구간의 구분 근거 115
〈표 3-9〉 대지면적 구간 구분 115
〈표 3-10〉 서울시 준공업지역의 권역·자치구·지역생활권별 면적 117
〈표 3-11〉 서울시 및 준공업지역 산업규모(2010~2019) 120
〈표 3-12〉 서울시 준공업지역 내 산업단지와 일반지역 산업규모(2019) 120
〈표 3-13〉 산업대분류별 산업규모 변화 및 특화(사업체 수 기준) 123
〈표 3-14〉 산업대분류별 산업규모 변화 및 특화(종사자 수 기준) 123
〈표 3-15〉 용도지역의 산업대분류 입지계수 124
〈표 3-16〉 준공업지역 내 산업단지 및 일반지역 산업구조 125
〈표 3-17〉 준공업지역의 지역별 산업규모 126
〈표 3-18〉 지역별 산업대분류 입지계수(LQ) 127
〈표 3-19〉 준공업지역 건축허가연대별 대지면적 현황 130
〈표 3-20〉 준공업지역 지역별 건축허가연대별 대지면적 현황 131
〈표 3-21〉 기능별 대지 개소 수 및 면적 현황 132
〈표 3-22〉 준공업지역 건축허가연대별 건축물 용도의 개소 수 134
〈표 3-23〉 준공업지역 건축허가연대별 건축물 용도의 대지면적 134
〈표 3-24〉 준공업지역 건축물 용도의 대지면적 구간별 분포 135
〈표 3-25〉 준공업지역 건축물 용도별 대지면적 입지계수(LQ) 136
〈표 3-26〉 준공업지역 기능별 연면적 137
〈표 3-27〉 준공업지역 기능별 건축물 연면적 현황 138
〈표 3-28〉 준공업지역 지역별 기능별 대지면적 현황 138
〈표 3-29〉 기능별 연면적·대지면적 비율에 따른 지역 특성 구분 139
〈표 3-30〉 준공업지역 건축허가연대별 건폐율 140
〈표 3-31〉 준공업지역 건축물 용도별 건폐율 140
〈표 3-32〉 준공업지역 대지면적 구간별 건폐율 140
〈표 3-33〉 준공업지역 지역별 건폐율 141
〈표 3-34〉 준공업지역 건축물 용도의 건축허가연대별 평균용적률 142
〈표 3-35〉 준공업지역 건축허가연대별 용적률 분포 143
〈표 3-36〉 준공업지역 건축물 용도별 용적률 분포 143
〈표 3-37〉 준공업지역 지역별 용적률 분포 144
〈표 3-38〉 준공업지역의 노후도별 개소 수 145
〈표 3-39〉 준공업지역의 노후도별 대지면적 146
〈표 3-40〉 준공업지역의 노후도별 대지면적 구간 개소 수 146
〈표 3-41〉 준공업지역 내 도시계획사업구역 현황 147
〈표 3-42〉 준공업지역 내 노후저밀부지 현황 148
〈표 3-43〉 노후저밀부지의 용적률 현황 149
〈표 3-44〉 노후저밀부지의 접도 현황 149
〈표 3-45〉 지역별 노후저밀부지 중 공장부지 분포 150
〈표 3-46〉 지역별 노후저밀부지 중 일반부지 분포 150
〈표 3-47〉 준공업지역의 일반지역 내 사업체 입주 건축물 용도 현황 151
〈표 3-48〉 준공업지역 중 일반지역 내 사업체·종사자의 건축물 용도 입주 현황 152
〈표 3-49〉 산업대분류 업종별 건축물 용도의 사업체·종사자 수 현황 154
〈표 3-50〉 준공업지역의 주요 건축물 용도별 업종 사업체 수 비율과 입지계수(LQ) 155
〈표 3-51〉 지역의 건축물 용도별 입주 사업체 수 156
〈표 3-52〉 서울시 도시계획조례의 용도지역별 건축제한 추가 규정 운영 현황 159
〈표 3-53〉 서울시 도시계획조례의 용도지역별 건축제한 추가 규제 세부내용 162
〈표 3-54〉 서울시 준공업지역 공장부지에 대한 공동주택 허용 기준([별표2]/[별표2-2]) 163
〈표 3-55〉 서울시 도시계획조례 제55조(용도지역안에서의 용적률) 세부 내용 165
〈표 3-56〉 준공업지역 주거시설 용적률(도시계획조례 제55조 제4항) 166
〈표 3-57〉 서울시 도시계획조례의 준공업지역 공동주택 용적률 차등화 및 완화 대상 변화 168
〈표 3-58〉 준공업지역의 공동주택 등 용적률 차등 적용 관련 조례 변경 169
〈표 3-59〉 준공업지역내 공동주택 입지 심의기준 177
〈표 3-60〉 2단계 준공업지역 공장이적지 공동주택 건립 지구단위계획 기준 178
〈표 3-61〉 산업부지 확보비율 변화 180
〈표 3-62〉 2단계 기간 내 공장부지 내 지구단위계획 수립 공동주택 건립 현황 183
〈표 3-63〉 3단계 기간 내 공장부지 내 지구단위계획 수립 공동주택 건립 현황 185
〈표 3-64〉 공장부지 내 산업기반 유지를 위한 제도 비교 185
〈표 3-65〉 산업기반 유지를 위한 공장부지의 공동주택 제한 관련 제도·정책 흐름 186
〈표 3-66〉 공장부지 공동주택 제한 관련 건축조례·도시계획조례·시행규칙 개정 사항 189
〈표 3-67〉 서울시 도시계획조례의 용도지역별 도시관리 제도 특성과 준공업지역 차별성 191
〈표 3-68〉 준공업지역의 공장부지내 공동주택 허용기준 변화 특성 193
〈표 4-1〉 공장부지 및 일반부지의 대지면적 분포 194
〈표 4-2〉 공장부지 및 일반부지의 접도 현황 195
〈표 4-3〉 공장부지 및 일반부지의 역세권 분포 현황 195
〈표 4-4〉 공장부지 개발용도 현황 197
〈표 4-5〉 공장부지 개발용도별 연면적 및 용적률 산정연면적 197
〈표 4-6〉 공동주택 허용기준에 따른 공동주택 건립 사례분석 199
〈표 4-7〉 공업지역 공장부지 및 일반부지의 개발용도 현황 201
〈표 4-8〉 공장부지의 개발용도 현황 203
〈표 4-9〉 공장부지 대지면적 구간별 개발용도 비율 204
〈표 4-10〉 공장부지 대지면적 구간 사이 개발용도에 대한 카이제곱값 204
〈표 4-11〉 일반부지의 대지면적 구간별 개발용도 비율 205
〈표 4-12〉 공장부지와 일반부지 간 대지면적 구간별 개발용도 비율 비교 206
〈표 4-13〉 개발용도별 개소 수 및 대지면적 비율의 변화 207
〈표 4-14〉 최근 5년간(2018~2022) 공장부지의 대지면적 구간별 개발용도 비율 209
〈표 4-15〉 기간별 공장부지 개발용도 비율 비교 209
〈표 4-16〉 준공업지역의 지역별 공장부지 개발용도 비율 210
〈표 4-17〉 성수의 주요 업종별 사업체의 입주 건축물 용도 현황 215
〈표 4-18〉 성수의 공장부지와 일반부지 대지면적 분포 215
〈표 4-19〉 성수의 공장부지와 일반부지 접도조건 216
〈표 4-20〉 성수의 공장부지와 일반부지 역세권 분포 현황 216
〈표 4-21〉 성수의 공장부지 대지면적 구간별 개발용도 개소 수 비율 217
〈표 4-22〉 성수의 개발용도 비율(개소 수) 변화 218
〈표 4-23〉 당산의 주요 업종별 사업체의 입주 건축물 용도 현황 219
〈표 4-24〉 당산의 공장부지와 일반부지 대지면적 분포 220
〈표 4-25〉 당산의 공장부지와 일반부지 접도조건 220
〈표 4-26〉 당산의 공장부지와 일반부지 역세권 분포 현황 220
〈표 4-27〉 당산의 공장부지 대지면적 구간별 개발용도 개소 수 비율 221
〈표 4-28〉 당산의 개발용도 비율(개소 수) 변화 222
〈표 4-29〉 독산의 주요 업종별 사업체의 입주 건축물 용도 현황 224
〈표 4-30〉 독산의 공장부지와 일반부지 대지면적 분포 224
〈표 4-31〉 독산의 공장부지와 일반부지 접도조건 225
〈표 4-32〉 독산의 공장부지와 일반부지 역세권 분포 현황 225
〈표 4-33〉 독산의 공장부지 대지면적 구간별 개발용도 개소 수 비율 226
〈표 4-34〉 독산의 개발용도 비율(개소 수) 변화 226
〈표 4-35〉 영등포의 주요 업종별 사업체의 입주 건축물 용도 현황 228
〈표 4-36〉 영등포의 공장부지와 일반부지 대지면적 분포 229
〈표 4-37〉 영등포의 공장부지와 일반부지 접도조건 229
〈표 4-38〉 영등포의 공장부지와 일반부지 역세권 분포 현황 229
〈표 4-39〉 영등포의 공장부지 대지면적 구간별 개발용도 개소 수 비율 230
〈표 4-40〉 영등포의 개발용도 비율(개소 수) 변화 232
〈표 4-41〉 지역별 특성 비교 235
〈표 5-1〉 기개발 및 노후저밀 공장부지의 대지면적 분포 245
〈그림 1-1〉 연구의 공간적 범위 27
〈그림 1-2〉 연구의 흐름 31
〈그림 2-1〉 우리나라 용도지역제의 용도와 밀도 연동 47
〈그림 2-2〉 수도권정비계획법(제7조 제2항)에 따른 서울시 공업지역 면적 관리 52
〈그림 2-3〉 용도지역 관련 규정 법·제도 변화 58
〈그림 2-4〉 서울시 준공업지역 시기별 면적 및 지정 변화 87
〈그림 3-1〉 서울시 준공업지역 도시관리 제도 특성 분석의 틀 105
〈그림 3-2〉 서울시 준공업지역 행정구역 117
〈그림 3-3〉 서울시 준공업지역 입지여건 119
〈그림 3-4〉 준공업지역·상업지역·주거지역 대지면적 구간별 현황 129
〈그림 3-5〉 준공업지역 건축허가연대별 대지면적 구간 비율 130
〈그림 3-6〉 준공업지역 지역별 대지면적 구간 비율 131
〈그림 3-7〉 준공업지역 건축허가연대별 건축물 용도 비율 133
〈그림 3-8〉 준공업지역 건축물 용도의 건축허가연대별 평균용적률 143
〈그림 3-9〉 준공업지역 주요 업종별 건축물 용도 입주 비율 153
〈그림 3-10〉 건축물 용도별 입주 사업체 비율에 따른 유형 구분 157
〈그림 4-1〉 사례분석 대상지의 지구단위계획구역 결정도 200
〈그림 4-2〉 공장부지 및 일반부지 대지면적 구간별 개발용도 비율 205
〈그림 4-3〉 공장부지 개발용도 개소 수 및 대지면적 추이(2003~2022.4) 208
〈그림 4-4〉 공장부지 개발용도 개소 수 및 대지면적 비율 추이(2003~2022.4) 208
〈그림 4-5〉 지역별 공장부지 개발용도 비율에 따른 유형 구분 212
〈그림 4-6〉 사례지역의 분석대상 공장부지·일반부지 분포 213
〈그림 4-7〉 성수의 공장부지 개발용도 현황 218
〈그림 4-8〉 당산의 공장부지 개발용도 현황 222
〈그림 4-9〉 독산의 공장부지 개발용도 현황 227
〈그림 4-10〉 영등포의 공장부지 개발용도 현황 231
〈그림 4-11〉 준공업지역 전체 및 사례지역의 공장부지 대지면적 구간별 개발용도 비율 236
〈그림 4-12〉 준공업지역 전체와 지역별 공장부지 개발용도 비율(개소 수) 변화 237