본 연구는 헤도닉 선형모형을 도입하여 물류센터 실질점유비용의 결정 요인을 분석하였다. 분석 결과, 배후도시 인구수, 5km JC 개수, 수도권제1순환고속도로(더미), 경부고속도로(더미), 연면적, 경과년수, 부정형(더미), 임대차 개월수, 단일화주(더미), 준공전 임대계약체결(더미), 임차사 시설 관리(더미), 3PL(더미) 등이 실질점유비용을 설명하는데 유의한 변수임을 확인하였다.
입지 특성의 경우, 선행연구 결과와 유사하게 나온 변수들은 배후도시 인구수, 5km 반경 내 JC 개수, 수도권제1순환고속도로(더미) 등이다. 새롭게 파악한 변수로는 양(+)의 영향력을 가지며 유의한 결과 값이 나온 경부고속도로(더미)가 있으며, 이는 각 서울 진입이 수월한 고속도로일수록 실질점유비용이 상승하는 것으로 해석된다. 통제 변수로 둔 권역 더미의 경우 서북권을 기준으로 남부권·경상권·충청권·서부권·동남권 순으로 음(-)의 영향력을 보여주는 것으로 나타났으며, 서부권을 제외하고는 모두 유의한 결과값이 나왔다.
건물 특성의 경우, 연면적, 경과년수, 부정형(더미) 등이 실질점유비용에 영향을 미치는 요인으로 파악됐다. 선행연구와는 반대되나 부지가 부정형일 경우 실질점유비용은 낮게 책정된다는 점을 파악할 수 있었다. 다만, 연면적의 경우 유의한 결과가 나왔으나 현저히 미미한 음(-)의 영향력을 보여준다. 이는 최근 물류센터 공급과잉에 따른 임차사 우위시장과 과도한 렌트프리가 반영되어 정상적인 시장과는 반대되는 값을 보이는 것으로 파악된다.
챔버 특성은 챔버 임대면적, 임대한 공부층수 모두 유의한 수준이 아님을 확인 할 수 있었다. 다만, 통제 변수로 둔 물류센터 챔버 사용 목적에 따라 실질 점유비용에 통계적으로 영향을 미치는 것으로 파악됐다. 특히 저온 창고일 경우, 실질 점유비용이 높은 것으로 확인됐다.
임차 특성은 임대차 개월수, 단일화주(더미), 준공전 임대계약체결(더미), 임차사 시설 관리(더미), 3PL(더미) 모두 실질점유비용에 영향을 미치는 요인으로 파악됐다. 특히, 임대차 개월수가 길수록 실질점유비용이 상승한다는 결과값이 나왔으며 그 이유는 장기간 임차 계약할수록 우량한 임차사와 계약할 가능성이 높으며 비교적 재무상태가 좋은 곳과 체결하기 쉽기 때문으로 보여진다. 통제 변수의 경우 임대차 계약 시기에 따라 2020년-2024년을 기준으로 2008년-2015년·2016년-2019년 모두 음(-)의 영향력을 보여주며 유의한 결과가 나왔다.
본 연구의 한계점은 대부분의 부동산 관련 연구와 마찬가지로 물류센터 자료와 다양한 관련 변수의 구득이 곤란했다는 점을 문제로 지적할 수 있다. 따라서 보다 많은 표본을 구득하여 이용한다면 더 정확한 결과를 얻을 수 있으리라 판단된다. 또한, 2023년을 기준으로 환산된 실질 점유비용인 점과 최근 물류시장 공급과잉으로 선행연구와는 일부 다른 방향의 유의한 결과 값이 나오는 걸 고려하면 보다 다양한 변수와 모형이 필요해 보인다.
결론적으로 본 연구의 차별성은 기존의 명목 임대료 또는 호가 임대료만을 토대로 연구된 선행연구와 달리 보증금, 관리비, 임대료 및 렌트프리가 반영된 실질점유비용을 종속 변수로 둔 점이다. 뿐만 아니라 수도권만이 아닌 충청권역 및 경상권역도 같이 연구하였다는 점과 충분히 연구가 이루어지지 못한 물류센터 임차특성에 해당하는 임대차 개월수, 준공전 임대계약체결(더미), 임차사 시설 관리(더미), 3PL(더미) 등을 실증분석한 점이 의의라 할 수 있으며 전술한 연구의 한계는 향후 과제로 남기고자 한다.