도시인구의 증가로 인한 도시 내 업무, 주거, 상업시설에 대한 수요는 끊임 없이 증가하고 있다. 이로 인해 도시 내의 토지 부족 문제는 더욱 심각해지고 있으며, 수평적인 개발만으로는 수요를 충족시키기 어려운 상황에 직면하고 있다. 이에 따라 도시 난개발이라는 문제가 부각되어 왔다.
본 연구에서는 도시문제에 대한 한 가지 대안으로써 지하공간의 활용을 제안하고 있다. 지하공간은 새로운 개발 가능 공간으로 간주되고 있으며, 수직적인 개발을 통해 한정된 토지 자원을 효율적으로 활용할 수 있는 가능성과 도시의 지속 가능한 발전을 위한 새로운 방향성을 제시하고자 한다.
분석대상은 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 노원구, 도봉구, 강북구, 마포구, 용산구, 성동구 10개구의 2019년에서 2023년 09월까지 상업용부동산 거래 플랫폼 네모에서 거래가 된 584개의 실거래가를 수집하여 활용하였다.
전용면적당 환산임대료에 각 거래된 연도별 소비자물가지수를 적용해 보정된 금액을 종속변수로 적용하였고 독립변수로는 지하층 근린생활시설에 대한 임대료 산정에 영향을 미치는 다양한 요인을 분석하였다. 요인들을 건물특성, 입지특성, 상권특성, 지역특성, 지하층특성, 거래시점특성 여섯 가지로 크게 분류하여 분석하였다.
연구 결과, 건물특성 중 경과연수, 지상층용도 업무시설, 지상층용도 주거시설이 유미한 영향을 보였고, 입지특성 중 지하철역까지의 거리, 광대로접면 여부가 유의미한 영향을 보였다. 상권특성 중에서는 유동인구 수가 지하층 임대료에 유의미한 영향을 보였으며, 지역특성 중에서는 강남서초권역, 마포용산성동권역이 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 마지막으로 지하층 특성으로는 전용면적, 지하층 독립출입구 여부, 해당층 단독사용 여부가 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났고, 해당 거래된 지하층 근린생활시설의 업종 중 소매업, 스포츠 및 여가업, 음식점, 커피전문점, 피부미용업 모두 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다.
본 연구에서 기존 연구에서 많이 다루어지지 않았던 지하층의 근린생활시설 임대료의 결정요인에 대해서 분석했다는 점과 해당 건물의 지상층의 용도에 따라서 그리고 종전업종의 특성에 따라서 임대료에 미치는 영향을 분석해 내었다는 것에 의의가 있다.