일반적으로 공매와 법원경매는 많은 사람들에게 투자의 한 형태로 인식되고 있으나, 대중에게 잘 알려진 것은 법원 경매이며 대다수의 선행연구는 이를 중심으로 하고 있다. 그러나 최근 COVID-19로 인하여 비대면 방식의 거래가 선호되며, 물건 검색부터 입찰 전 과정을 온라인으로 진행할 수 있는 공매에 대한 관심이 급증하였다.
따라서 본 연구는 일반 대중에게는 잘 알려지지 않은 공매에 초점을 맞추고, 서울과 경기도 지역의 아파트 공매시장에서 낙찰가격에 영향을 미치는 요인을 분석하여 해당 지역의 아파트 공매 입찰 시에 낙찰자가 합리적인 의사결정을 내릴 수 있는 기준을 제시하고 낙찰가율을 예측하기 위해 노력하였다.
이러한 연구목적을 위하여 2019년 1월부터 2022년 12월까지 서울시와 경기도 소재 체납 압류재산 주거용 부동산 중 아파트의 낙찰가격에 영향을 미치는 주요한 요인을 선행연구를 통해 검토·선정하였다. 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model)을 이용하여 낙찰가격에 영향을 주는 독립변수를 크게 공매특성 요인, 물리적 요인, 부동산시장특성 요인 등 3가지로 분류하였다. 공매특성 요인 변수는 낙찰가율, 감정가, 최저입찰가, 유찰횟수, 응찰자수, 지분공매여부, 대항력여부로 선정하였고, 물리적 요인 변수는 대지면적, 건물면적, 경과연수로 선정하였다. 부동산시장특성 요인 변수는 아파트매매 가격지수, 주택담보대출금리, CPI지수를 선정하였다.
본 연구의 회귀분석 결과 낙찰가율에 정(+)의 상관관계가 있는 변수는 낙찰가율, 건물면적, 아파트매매가격지수, 주택담보대출금리, 대항력_유, 지분매각_유로 나타났다. 부(-)의 상관관계가 있는 변수는 경과연수, 대지면적으로 나타났다.