현재의 사회적 변화와 코로나 19의 영향으로 IT 기반 산업과 온라인 소매, 물류시장이 급격한 변화를 겪고 있다. 이러한 변화는 1인 가구의 증가와 함께 발생하며, 특히 이커머스의 성장은 상업용 부동산 시장에 새로운 도전과 기회를 제시하고 있다. 이러한 경제적 추세는 물류산업과의 긴밀한 연관성을 보여주고 있다. 네트워크 기반 비즈니스 모델, 가벼운 자산 구조, 소프트웨어 기반, 고객 경험 중심 등의 키워드는 공유경제 비즈니스와 물류산업 간의 유사성을 강조하고 있다.
특히, 국내 지리적 특성상 수도권의 높은 인구 밀도는 효율적이고 신속한 물류 서비스 제공에 적합한 환경을 제공하고 있다. 이러한 지리적 이점을 통하여 배송 관련 플랫폼은 급속한 성장을 이루고 있으며, 소비자는 이를 통해 다양한 상품을 신속하게 구매할 수 있게 되었다. 물류부동산 시장은 현재 새로운 지평을 열고 있으며, 특히 대형 물류센터의 중요성이 부각되면서 기존의 임대 수익률을 뛰어넘는 성과를 기록하고 있다. 이에 부동산 투자시장에서 새로운 흐름을 만들어내고 있다.
이러한 물류센터의 성장과 투자 모델은 최근에 각광받고 있으며, 물류센터의 수익률과 투자시장이 활성화되고 있는 추세이다. 그러나 이러한 성장세에 앞서 물류센터에 대한 연구는 아직도 부족하다. 특히, 물류센터의 임대료 결정요인에 대한 분석은 그 급증하는 중요성에 비해 부족한 편이다. 특히, 수도권을 중심으로 한 연구의 부족은 더욱 심각한 문제로 보인다.
최근의 연구 동향을 살펴보면 소수의 연구와 제한된 데이터를 기반으로 작성된 한계점이 나타나고 있다. 선행연구에서는 임대료 부분이 명시되지 않았거나 일명 33,000m²이상 A급 물류센터를 기반으로 한 연구가 부족한 것이 실상이다. 보통 100개 이하의 표본을 토대로 분석되어 왔거나, 면적규모에 상관없이 임대료 표본을 산출하여 결과의 일반화에 신뢰성이 부족하다는 우려가 있다.
본 연구는 수도권에 위치한 33,000m² 이상 규모의 물류센터의 임대료와 공실 현황에 대한 풍부한 160개의 전수조사 데이터를 분석하여 통계적으로 의미 있는 결과를 얻었다. 또한 선행연구에서는 현재 공실 현황에 대한 변수는 없었기에, 공실 유무에 따른 임대료 변화 추이를 분석하였다. 임대료와 공실더미는 2023년 5월-6월 사이의 횡단면 자료이다.
본 연구의 종속변수는 상온 물류센터의 평당 임대료로 지정하고 독립변수에는 물리적 특성(연면적, 내용연수, 용적률, 건폐율, 층수), 시설적 특성(저온창고 더미, 공실더미), 입지적 특성(인근 IC와의 거리, CBD와의 거리, 경제활동인구, 계획관리지역더미), 권역별 특성(동남권, 남부권)이 있다. 추가로 수도권 A급 물류센터의 과반이상을 차지하고, 물류센터가 가장 많은 대표지역인 동남권과 남부권역과 타지역과의 임대료를 비교해보고자 동남권(광주, 이천, 여주, 용인)과 남부권(안성, 평택, 화성)을 더미변수로 추가하여 분석하였다.
헤도닉 가격 모형을 활용하여 분석한 결과, 총 9개의 변수가 유의미한 것으로 분석되었다. 물리적 특성 중에서는 연면적, 건폐율, 용적률이 유의한 것으로 나타났다. 연면적은 부의 영향을 미치고 건폐율과 용적률은 높을수록 임대료가 높아지는 것으로 분석되었다. 시설적 특징은 공실 더미가 유의한 것으로 분석되었는데, 공실이 있을수록 임대료가 낮아지는 것을 확인하였다. 입지적 특성에서는 인근 IC와의 거리가 가까울수록, CBD와의 거리가 가까울수록, 경제활동인구가 많을수록 임대료가 높아진다고 분석되었다. 또한 권역별 특성에서는 동남권과 남부권의 임대료가 타 수도권 권역에 비해 임대료가 유의미하게 낮다는 사실을 확인하였다.
이러한 분석내용의 결과를 정리하면, 수도권의 물류센터 임대료의 가격을 결정하는 요인은 주로 건축물의 물리적, 시설적, 입지적 요인에 영향을 받으며 공실현황에 따라 임대료가 변동성을 가지는 것으로 분석된다. 분석결과에 미루어 물류센터 임대료 가격이 물리적, 입지적, 시설적 요인에 영향을 받는다는 것는, 물류센터를 임차하는 기업에서의 운송비용의 절감과 밀접한 영향을 가지며, 이는 결국 생산된 제품의 화물의 경제적인 적재환경과 운송비용 절감을 중요시한다고도 해석할 수 있다.
본 연구의 대상이 국내에 위치한 전국의 물류센터를 전부 다 연구하지 못하였다는 점에서 한계가 존재하지만, 대다수의 물류센터가 분포한 수도권 지역에서 연면적 33,000m²이상의 물류센터를 대상으로 전수조사하여 연구한 점에서 학술적 가치가 있을 것으로 판단한다.