본 연구에서는 주거지역의 상업화 과정에서 발생하는 단독주택의 상업용도 전환에 대해 3차원 공간분석을 통해 변화를 파악하고, 이에 영향을 미치는 요인을 통계분석을 통해 확인하였다. 우선 공간분석을 통해서는 상업용 도로 전환된 건물이 집중되는 지역(HH)과 그렇지 않는 지역을 도출하여 공간 자기상관을 확인했다. High-High (HH)는 32개, Low-Low(LL)는 205개, Low-High(LH)는 471개, High-Low(HL)는 14개로 나타났다. HH지역은 용산2가동은 신흥시장 인근 지가가 다소 낮은 이면도로 주변이며, 이태원2동 지역 또한 녹사평역에서 멀리 떨어진 지역으로써 경리단길에서 안쪽으로 들어간 이면도로 주변 지역이다.
단독주택의 상업용도 전환에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위한 로지스틱회귀분석을 통해서는 건폐율, 접근 도로, 건축 구조, 지하철역과의 거리, 버스정거장과의 거리는 유의하게 나타났으며, 연면적, 건물 층수는 유의하지 않게 나타났다. 건폐율, 버스정류장과의 거리는 값이 낮을수록 용도전환이 발생할 가능성이 높고, 이와 반대로 도로접근성과 지하철거리는 값이 높을수록 용도전환이 발생할 가능성이 높게 나타났다. 접근도로는 넓을수록 용도전환이 발생할 가능성이 높고, 건축구조는 덜 견고할수록 용도전환이 발생할 가능성이 높았다.
본 연구를 통해 단독주택의 상업용도 변화의 공간자기상관을 확인하고, 변화에 미치는 영향요인을 파악할 수 있었다. 본 연구가 향후 주거지역의 변화하는 상권을 분석하는데 활용되고 성장과 쇠퇴를 반복하는 골목상권 활성화에 정책적 시사점을 제공할 것을 기대한다.