한국에서 일반 가구의 대표적인 자산은 부동산이고 주로 아파트인데, 아파트 가격에 긍정적인 외부효과, 달리 말해 우발적인 개발이익을 발생시키는 대표적인 사례가 사회간접자본의 건설과 용도지역 변경이다.
서울시 25개 자치구 중 서초구에 속한 방배동에 서리풀 터널의 개통과 내방역 사거리의 종상향이 유사한 지역 및 시기에 있어 순차적으로 이루어졌기 때문에 그 지역에 한정하여 부동산 가격에 영향을 미치는 사례로 아파트 가격의 외부효과를 검증하고자 한다.
연구 결과인 우발적 개발이익 환수 방안을 실질적으로 제안하기 위한 전제 조건으로 외부효과의 시공간적 한계를 엄밀하게 측정하기 위해 DID(이중차분분석)과 RD(회귀불연속분석)을 시기와 거리에 따라 교차로 분석하였는데 먼저 시간적인 분석 시점을 서리풀터널의 계획발표, 착공과 준공을 전후로 설정하였고, 거리는 인근 500m와 1km로 구분하여, 시기와 거리별로 구분하였다. 이어 내방역 사거리의 용도지역 변경의 경우도 협의 단계 시점과 최종 발표 시점을 전후로 시간적 범위를 설정하고 거리범위는 500m이내와 이상으로 구분 후 방배동 아파트 가격변화의 유의성을 확인하였다.
본 연구는 종전의 개발이익 발생에 따른 단순한 이익 환수가 아닌 기대하지 않았던 우발적 개발이익 발생에 대한 외부효과의 확인과 그에 따른 가치 환수에 대한 정책적 제안을 하는 것을 목적으로 하며 그것과 가장 주요하게 관련된 경제적 외부효과에 있어 부정적 외부효과(Negative Externality)와 긍정적 외부효과(Positive Externality) 두 가지 관련 사례에 대해 조사했고 연계된 다수의 국내외 선행연구를 검토하였다. 또한 부동산 가격의 변화에 있어 코즈의 정리 개념 소개와 기존 개발 주체들에게 적용되는 개발이익 환수제도 등에 대해서도 일부 결과에 적용하였다.
DID(이중차분분석)를 통해 서리풀터널이 방배동 아파트 가격에 미치는 영향을 분석한 결과, 터널 착공 전후 500m 이내 지역에서 6개월과 9개월 기간에서 통계적으로 유의한 정(+)의 효과가 나타났다. 그러나 1km 이내 지역을 비교한 결과에서는 기간에 상관없이 모두 통계적으로 유의한 결과가 나타나지 않았는데 이러한 결과는 터널 착공에 따른 외부효과가 터널에 인접한 지역에서 일정 시점 및 기간에만 발생했음을 보여준다. 터널 준공에 따른 기대감이 선반영 될 수 있다는 선행연구를 참조하여 추가 적으로 터널 준공 3개월 전을 기준 시점으로 하여 분석한 결과 500m 이내와 1km 이내를 기준으로 분석한 결과 모두에서 전후 9개월에서 통계적으로 유의한 정(+)의 값이 산출되었다.
이어서 RD(회귀불연속분석)을 적용하여 내방역 사거리의 용도지역 변경의 협의 및 시행 시점 전후로 방배동 아파트 가격변화에 따른 외부효과를 분석한 결과 국지적 평균처리효과의 추정치는 정(+)의 값을 갖지만 통제 변수의 투입 여부에 따라 그 크기 및 통계적 유의성에는 차이를 보였다는데 분석 결과를 종합하면, 내방역 사거리의 용도지역 변경 계획발표는 인근 방배동 아파트거래 가격에 통계적으로 정(+)의 효과를 미친 것으로 판단됐다.
터널개통과 용도지역 변경에 대해 DID(이중차분분석)과 RD(회귀불연속분석)을 교차로 진행한 결과, 분석 방법론에 따라 시간적, 공간적 유의성 범위가 상이했다. 결국 동일한 데이터로 시간적, 공간적 거리 조건을 전제하여도 통계적 결과는 세부적인 차이를 보였으나 양 분석의 결과 가운데서 일부 공통적인 통계적 유의성이 확인되었는데 시간적 범위로는 터널의 착공 발표 시점, 공간적 범위로는 500m이내의 범위에서, 용도지역 변경의 경우 시간적 범위로는 협의 발표 시점, 공간적 범위로 500m이내의 범위에서 외부효과가 가장 크게 나타나는 것으로 분석되었다.
본 연구 결과를 통해 특정 지역 내 터널 건설 및 용도지역 변경과 같은 요인은 그것의 외부효과로 인해 인근 부동산 가격상승에 영향을 미친다는 결론을 내릴 수 있고 정부의 정책적인 측면에서 인근지역의 부동산 가격상승의 외부효과에 대응 방안으로 시장의 기능에 전적으로 의존하는 것이 아니라 이에 대한 정부의 정책적인 개입이 필요함을 시사한다.
일반적인 부동산 개발에 따른 이익 환수가 아닌 터널개통과 용도지역 변경에 따라 인근지역에 발생하는 우발적 개발이익의 범위를 통계적 분석으로 증명하고 그 외부효과를 시간과 공간적 범위를 설정하여 그 이익에 대한 밸류캡쳐 방법론을 제안하고자 하는 것이 본 연구의 가장 큰 차별 요소이다.
향후 중앙정부나 지방자치단체에서 사회간접자본 건설사업이나 용도지역 변경 등을 추진 시 그 계획단계에서부터 개발 완료 이후까지 여러 방법으로 본 연구에서 지적한 우발적 개발이익을 환수할 방법에 대해서도 심도 있는 방안의 대비가 필요한 이유이다. 특히, 서초구와 같이 아파트 가격 상승률이 다른 자치구 대비 높은 주요 지역에 대해서는 다양한 밸류캡쳐 방식이 실제로 적용될 수 있는데 그 방법에 있어 국내외 다양한 선행연구 사례를 분석하여 서초구 방배동 아파트에 대한 우발적 개발이익 환수를 적용할 수 있는 방법론의 내용을 5장 외부효과의 개발이익 환수 방안에 서술하였다.