표제지
목차
국문초록 11
제1장 서론 14
제1절 연구의 배경 및 목적 14
1. 연구의 배경 14
2. 연구의 목적 17
제2절 연구의 범위 및 방법 18
1. 연구의 범위 및 방법 18
2. 연구의 구성 27
제2장 이론적 배경 및 선행연구 분석 30
제1절 외부성과 부동산 가격 30
1. 외부성의 개념 30
2. 외부성과 부동산 가격 32
3. 외부성 해결에 대한 관점 35
제2절 사회간접자본(SOC)과 부동산가격 38
1. 사회간접자본(SOC) 38
2. 사회간접자본(SOC)이 부동산 가격에 미치는 영향 43
3. 용도지역 변경(종상향)과 부동산 48
제3절 가치환수 55
1. 우리나라의 부동산 규제 및 개발이익 환수 55
2. 밸류캡쳐의 개념 및 역사적 배경 57
3. 밸류캡쳐 도구 및 가치 측정 59
제3장 연구 방법 63
제1절 서리풀 터널 63
1. 데이터 및 분석 기간 63
2. 변수의 정의 및 범위 64
제2절 내방역 종상향 66
1. 데이터 및 분석 기간 66
2. 변수의 정의 및 범위 67
제3절 분석 방법 68
1. 이중차분분석 68
2. 회귀불연속설계 70
제4장 분석 결과 71
제1절 서리풀 터널 실증분석 결과 71
1. 기초 통계분석 71
2. 이중차분 분석을 통한 터널 효과 분석 75
3. 회귀불연속 분석을 통한 터널 효과 분석 90
제2절 종상향 효과의 실증분석 결과 93
1. 기초 통계분석 93
2. 회귀불연속 분석 통한 종상향 효과 분석 96
3. 이중차분 분석을 통한 종상향 효과 분석 101
제3절 연구결과 종합 105
1. 서리풀 터널의 외부효과 105
2. 내방역 용도지역 변경(종상향)의 외부효과 110
제5장 외부효과의 우발적 개발이익 환수방안 113
제1절 국내외 우발적 개발이익 환수 제도 113
1. 외부효과에 따른 비용측정, 밸류캡쳐 해외연구 사례 113
2. 밸류캡쳐 국내 제도 (서울시 사전협상제도) 114
제2절 터널 및 용도지역 변경 외부효과의 밸류캡쳐 117
1. 내방역 종상향의 밸류캡쳐 적용 117
2. 서리풀 터널의 밸류캡쳐 적용 120
제6장 결론 및 시사점 125
제1절 결론 125
제2절 시사점 127
제3절 연구의 한계 130
참고문헌 133
ABSTRACT 140
〈표 1-1〉 선행연구 검토 17
〈표 1-2〉 2015~2020년 서울시 및 강남 3구 아파트거래 건수 19
〈표 1-3〉 서리풀 터널 및 내방역 중앙 기준으로부터 방배동 거리 권역 20
〈표 1-4〉 서리풀터널 DID, RD 시점과 거리 분석 범위 24
〈표 1-5〉 내방역 용도지역 변경 RD, DID 시점과 거리 분석 범위 26
〈표 1-6〉 서리풀터널 개요 27
〈표 1-7〉 연구의 흐름도 28
〈표 2-1〉 법령에 따른 사회기반시설 40
〈표 2-2〉 대규모 SOC와 생활 SOC의 비교 40
〈표 2-3〉 사회간접자본의 특징 41
〈표 2-4〉 SOC와 부동산 가격에 대한 선행연구 48
〈표 2-5〉 부동산 가치환수 방법 61
〈표 3-1〉 서리풀 터널 추진단계 63
〈표 3-2〉 변수의 정의 66
〈표 3-3〉 내방역 용도지역 변경 추진단계 66
〈표 3-4〉 변수의 정의 68
〈표 4-1〉 아파트 실거래 계약의 연도 및 동별 분포 72
〈표 4-2〉 변수의 기초 통계량 72
〈표 4-3〉 계획발표 12개월 전후 연구 대상에 대한 변수의 요약 통계량 73
〈표 4-4〉 착공 12개월 전후 연구에 대한 변수의 요약 통계량 74
〈표 4-5〉 준공 12개월 전후 연구 대상에 대한 변수의 요약 통계량 74
〈표 4-6〉 변수 간 상관계수 75
〈표 4-7〉 계획발표 및 500m 이내 여부에 따른 비교 기간 분석결과 요약 77
〈표 4-8〉 계획발표 및 1km 이내 여부에 따른 비교 기간 분석결과 요약 78
〈표 4-9〉 착공 및 500m 이내 여부에 따른 비교 기간 분석 결과 요약 81
〈표 4-10〉 착공 및 1km 이내 여부에 따른 비교 기간 분석 결과 요약 82
〈표 4-11〉 준공 및 500m 이내 여부에 따른 비교 기간 분석 결과 요약 85
〈표 4-12〉 준공 및 1km 이내 여부에 따른 비교 기간 분석 결과 요약 86
〈표 4-13〉 준공 및 500m 이내 여부에 따른 비교 기간 분석 결과 요약 (준공 3개월 전 기준) 88
〈표 4-14〉 준공 및 1km 이내 여부에 따른 비교 기간 분석 결과 요약 (준공 3개월 전 기준) 89
〈표 4-15〉 회귀불연속모형: 터널 계획발표 (2014-06) 전후 추정 결과 (500m 이내) 90
〈표 4-16〉 회귀불연속모형: 터널 계획발표 (2014-06) 전후 추정 결과 (500m 이상) 90
〈표 4-17〉 회귀불연속모형: 터널 착공 (2015-10) 전후 추정 결과 (500m 이내) 90
〈표 4-18〉 회귀불연속모형: 터널 착공 (2015-10) 전후 추정 결과 (500m 이상) 91
〈표 4-19〉 회귀불연속모형: 터널준공 (2019-04) 전후 추정 결과 (500m 이내) 92
〈표 4-20〉 회귀불연속모형: 터널준공 (2019-04) 전후 추정 결과 (500m 이상) 92
〈표 4-21〉 공동주택 실거래 건의 연도 및 동별 분포 93
〈표 4-22〉 변수의 기초 통계량 94
〈표 4-23〉 최초협의 12개월 전후 연구에 대한 변수의 요약 통계량 94
〈표 4-24〉 최종 발표 12개월 전후 연구에 대한 변수의 요약 통계량 95
〈표 4-25〉 변수 간 상관계수 95
〈표 4-26〉 회귀불연속모형: 종상향 협의 발표 (2018-06) 전후 추정 결과 (500m 이내) 96
〈표 4-27〉 회귀불연속모형: 종상향 협의 발표 (2018-06) 전후 추정 결과 (500m 이상) 97
〈표 4-28〉 회귀불연속모형: 종상향 최종 발표 (2020-05) 전후 추정 결과 (500m 이내) 99
〈표 4-29〉 회귀불연속모형: 종상향 최종 발표 (2020-05) 전후 추정 결과 (500m 이상) 100
〈표 4-30〉 최초협의 및 500m 이내 여부에 따른 비교 기간 분석결과 102
〈표 4-31〉 최종 발표 및 500m 이내 여부에 따른 비교 기간 분석 결과 104
〈표 4-32〉 서리풀터널, DID(이중차분분석), RD(회귀불연속분석) 종합결과 107
〈표 4-33〉 2018년 정부 부동산 규제 정책 109
〈표 4-34〉 종상향 RD(회귀불연속분석), DID(이중차분분석) 종합결과 112
〈표 5-1〉 용도지역 변경 및 도시계획시설 폐지(복합화) 공공기여율 116
〈표 5-2〉 총 공공기여량 산정기준 117
〈표 6-1〉 서리풀터널과 내방역사거리 종상향 밸류캡쳐 방법론 130
〈그림 1-1〉 서울시 및 강남3구 2015년~2020년 거래량 19
〈그림 1-2〉 실증분석 지역: 서초구 방배동 권역 (방배본동, 1~4동) 21
〈그림 1-3〉 강남 3개 지역 아파트 매매지수 22
〈그림 1-4〉 서울 남부지역 연립주택 매매지수 22
〈그림 1-5〉 연구대상 분포와 서초대로 27
〈그림 2-1〉 거리조락 (Distance decay) 현상과 외부효과 31
〈그림 2-2〉 사회간접자본 유형분류 39
〈그림 2-4〉 용도지역 관련 법·제도의 변천 과정 50
〈그림 2-9〉 2000년 이후 주요 용도지역 변경이유 53
〈그림 3-1〉 분기별 평균 가격(D1=500m 이내) 65
〈그림 4-1〉 종상향 협의 발표 (2018-06) 전후 아파트 가격추이 (좌: 6개월 전후, 우: 12개월 전후) 98
〈그림 4-2〉 종상향 최종 발표 (2020-05) 전후 아파트 가격 추이 (좌: 6개월 전후, 우: 12개월 전후) 100
〈그림 4-3〉 2017~2020년 서울시, 서초구 아파트 매매지수 109
〈그림 5-1〉 서울시 공공협상제 공공기여량 115
〈그림 5-2〉 사전협상형 지구단위계획 수립 시 용적률 적용체계 117
〈그림 5-3〉 밸류캡쳐 범위 설정 118
〈그림 5-4〉 터널 외부효과의 인근 방배동아파트 시장의 자본화 과정 121